Conditions et Modalités de Résiliation d’un Contrat de Location en Cas de Non-Paiement : 10 Questions / Réponses juridiques

Résumé de cette affaire : La SAGI, représentée par [Localité 4] HABITAT – OPH, a signé un bail d’habitation avec Mme [E] [V] le 23 octobre 2000, avec un loyer mensuel de 796,54 euros et des charges de 214,07 euros. Le 9 août 2023, un commandement de payer a été délivré à la locataire pour un arriéré de 3 617,58 euros, avec une clause résolutoire. Le 16 janvier 2024, [Localité 4] HABITAT – OPH a saisi le juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation du bail et demander l’expulsion de Mme [E] [V], ainsi que le paiement de diverses sommes. À l’audience du 18 juin 2024, la dette locative était de 7 230,33 euros. Mme [E] [V] a évoqué des problèmes de santé et une demande de FSL pour régler sa dette, demandant des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Le tribunal a constaté que la dette n’avait pas été réglée dans le délai imparti, a résilié le bail, et a condamné Mme [E] [V] à payer 7 230,33 euros, tout en lui permettant de régler sa dette par mensualités de 100 euros pendant 36 mois. Les effets de la clause résolutoire ont été suspendus sous condition de respect des délais de paiement, avec des conséquences en cas de non-paiement. La demande de [Localité 4] HABITAT – OPH au titre de l’article 700 a été rejetée, et Mme [E] [V] a été condamnée aux dépens.

1. Quelle est la recevabilité de la demande de constat de résiliation du bail ?

La recevabilité de la demande de constat de résiliation du bail est régie par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Cet article stipule que le bailleur doit notifier l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

En l’espèce, [Localité 4] HABITAT – OPH a justifié avoir respecté cette obligation. De plus, il a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l’assignation.

Ainsi, son action est recevable, conformément aux dispositions légales en vigueur.

2. Quelles sont les conditions de résiliation du bail selon la loi ?

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation doit contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges.

Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Toutefois, la loi du 27 juillet 2023 a modifié ce délai à six semaines, mais n’a pas d’effet rétroactif.

Ainsi, pour les contrats conclus avant cette date, les stipulations antérieures demeurent applicables.

3. Quelles sont les conséquences d’un commandement de payer non suivi d’effet ?

En vertu de l’article 24 de la loi n°89-462, si le locataire ne s’acquitte pas de sa dette dans le délai imparti, le bailleur peut se prévaloir des effets de la clause résolutoire.

Dans le cas présent, un commandement de payer a été signifié le 9 août 2023, et la locataire n’a pas réglé la somme due dans le délai de deux mois.

Ainsi, le bailleur est fondé à demander la résiliation du bail, qui est effective depuis le 10 octobre 2023.

4. Quelles sont les possibilités de délais de paiement pour le locataire ?

L’article 24 de la loi n°89-462 permet au juge d’accorder des délais de paiement au locataire, à condition que celui-ci soit en mesure de régler sa dette locative.

Le locataire doit avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Les délais peuvent aller jusqu’à trois ans, par dérogation à l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, le juge a accordé des délais de paiement à Mme [E] [V], lui permettant de régler sa dette selon des modalités spécifiques.

5. Quelles sont les implications d’une indemnité d’occupation après résiliation du bail ?

En cas de maintien dans les lieux après la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due. Cette indemnité est calculée sur la base du montant du loyer et des charges.

Elle est payable et révisable dans les mêmes conditions que le loyer. Dans le cas présent, l’indemnité d’occupation a été fixée à 1 010,61 euros par mois, à partir du 10 octobre 2023.

Cette indemnité cessera d’être due uniquement lors de la libération effective des locaux.

6. Comment sont déterminés les frais de procès et l’indemnité au titre de l’article 700 ?

L’article 700 du code de procédure civile stipule que le juge peut condamner la partie perdante à payer une somme à l’autre partie pour couvrir les frais exposés.

Cependant, le juge doit tenir compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Dans le cas présent, Mme [E] [V] a été condamnée aux dépens, mais le juge a décidé de ne pas lui imposer d’indemnité au titre de l’article 700, en raison de sa situation économique.

7. Quelles sont les conditions d’exécution provisoire des décisions de justice ?

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire, sauf disposition contraire de la loi ou de la décision rendue.

L’article 514-1 précise que l’exécution provisoire est de droit en matière de référé. Dans cette affaire, la décision a été assortie de l’exécution provisoire, permettant ainsi au bailleur de faire valoir ses droits immédiatement.

8. Quelles sont les conséquences d’un impayé sur les délais de paiement accordés ?

Si le locataire ne respecte pas les modalités de paiement convenues, la clause résolutoire sera acquise. Cela signifie que le bail sera considéré comme résilié de plein droit.

Dans ce cas, le bailleur pourra procéder à l’expulsion du locataire, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire.

Il est donc crucial pour le locataire de respecter les échéances fixées pour éviter de telles conséquences.

9. Quelles sont les obligations du bailleur en cas de résiliation du bail ?

Le bailleur a l’obligation de respecter les procédures légales en matière de résiliation de bail. Cela inclut la notification du commandement de payer et le respect des délais impartis.

En cas de résiliation, le bailleur doit également s’assurer que les droits du locataire sont respectés, notamment en ce qui concerne l’indemnité d’occupation et les modalités d’expulsion.

Il doit agir dans le cadre des dispositions légales pour éviter toute contestation ultérieure.

10. Quelles sont les implications de la décision de justice sur le contrat de bail ?

La décision de justice a pour effet de constater la résiliation du bail et d’ordonner le paiement des sommes dues par le locataire.

Elle fixe également les modalités de paiement et les conséquences en cas de non-respect de ces modalités.

Ainsi, la décision a un impact direct sur la relation contractuelle entre le bailleur et le locataire, en clarifiant les droits et obligations de chaque partie.