Résiliation de bail et expulsion : conditions et conséquences d’un impayé locatif : 10 Questions / Réponses juridiques

Résumé de cette affaire : La SCI FONCIERE NRU PAM 2019 a loué un appartement à Madame [S] à partir du 11 mai 2023, avec un loyer de 860 euros et des charges de 131 euros. En raison de loyers et charges impayés, un commandement de payer de 2 390,40 euros a été émis le 29 février 2024. Le 27 mai 2024, la SCI a assigné Madame [S] devant le juge des contentieux de la protection, demandant la résiliation du bail, son expulsion, le paiement d’une somme provisionnelle de 4 545,34 euros, ainsi que d’autres demandes liées à l’assurance locative et aux frais de justice. À l’audience du 13 septembre 2024, Madame [S] ne s’est pas présentée. Le juge a constaté la résiliation du bail au 30 avril 2024, ordonné l’expulsion de Madame [S] si elle ne libérait pas les lieux, et a condamné Madame [S] à payer 1 521,94 euros pour les loyers et charges dus, ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération des lieux. Toutes les autres demandes ont été rejetées, et Madame [S] a été condamnée aux dépens.

1. Quelles sont les conditions de recevabilité d’une demande en référé selon le code de procédure civile ?

La recevabilité d’une demande en référé est régie par l’article 834 du code de procédure civile. Cet article stipule que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il est donc essentiel que la demande soit fondée sur une situation d’urgence et qu’elle ne soit pas contestée sérieusement.

En l’absence de contestation, le juge peut statuer rapidement pour protéger les droits des parties.

Il est également important de noter que la demande doit être formulée dans les limites de la compétence du juge.

2. Quelles sont les conséquences de l’absence de comparution du défendeur dans une procédure civile ?

Selon l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence de comparution du défendeur, le tribunal statue sur le fond.

Il fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Cela signifie que le tribunal peut rendre une décision même si le défendeur ne se présente pas, à condition que la demande soit conforme aux exigences légales.

Cette disposition vise à éviter que l’absence d’une partie ne bloque le déroulement de la justice.

Il est donc crucial pour le défendeur de se présenter ou de faire valoir ses arguments pour éviter une décision défavorable.

3. Quelles sont les obligations des bailleurs en matière de résiliation de bail pour défaut de paiement ?

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose plusieurs obligations aux bailleurs avant de pouvoir résilier un bail pour défaut de paiement.

Il stipule que les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat ou de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX.

De plus, ils doivent signaler l’impayé aux organismes payeurs des aides au logement.

L’assignation doit également être notifiée au préfet au moins six semaines avant la date de l’audience.

Ces mesures visent à protéger les locataires et à garantir un traitement équitable.

4. Quelles sont les conditions de validité d’une clause résolutoire dans un contrat de location ?

Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cela signifie qu’une clause résolutoire ne peut être appliquée qu’après un délai de deux mois suivant la notification d’un commandement de payer.

Le bail doit également stipuler clairement cette clause pour qu’elle soit valide.

Dans le cas où le commandement est régulier et que le locataire n’a pas payé, la clause résolutoire peut être acquise.

5. Quelles sont les conséquences d’une expulsion pour occupation sans droit ni titre ?

L’occupation sans droit ni titre des lieux cause un préjudice au propriétaire, qui peut demander réparation.

Il est prévu que le propriétaire puisse obtenir une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer, augmentée des charges dûment justifiées.

Cette indemnité est due à compter de la date à laquelle le locataire aurait dû libérer les lieux.

L’expulsion peut être effectuée sans qu’il soit besoin d’une décision spécifique sur le sort des meubles laissés sur place, car cela est déjà prévu par le code des procédures civiles d’exécution.

6. Comment se calcule l’indemnité d’occupation en cas d’expulsion ?

L’indemnité d’occupation est calculée sur la base du montant contractuel du loyer, augmenté des charges justifiées.

Elle est due à compter de la date à laquelle le locataire aurait dû libérer les lieux, jusqu’à la libération effective.

Dans le cas présent, Madame [S] sera condamnée à payer une indemnité mensuelle d’occupation à partir du 1er mai 2024.

Cette indemnité est provisionnelle et variera comme aurait varié le loyer si le bail s’était poursuivi.

Il est donc essentiel de bien documenter les charges pour justifier le montant total de l’indemnité.

7. Quelles sont les règles concernant l’assurance locative selon la loi du 6 juillet 1989 ?

L’article 7 alinéa g de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire.

Le locataire doit justifier de cette assurance lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur.

En cas de non-remise de l’attestation d’assurance, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cependant, il doit au préalable délivrer une mise en demeure au locataire, l’informant de sa volonté de souscrire une assurance.

8. Quelles sont les conséquences d’une mise en demeure non suivie d’effet pour le locataire ?

Si le locataire ne remet pas l’attestation d’assurance dans le délai d’un mois suivant une mise en demeure, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire.

Cette assurance sera récupérable auprès du locataire, ce qui signifie que le locataire devra rembourser le bailleur pour les frais engagés.

Il est donc crucial pour le locataire de répondre à la mise en demeure et de fournir l’attestation d’assurance dans les délais impartis.

Le non-respect de cette obligation peut entraîner des frais supplémentaires pour le locataire.

9. Quelles sont les implications des frais irrépétibles dans une procédure judiciaire ?

Les frais irrépétibles sont des frais engagés par une partie dans le cadre d’une procédure judiciaire qui ne peuvent pas être récupérés auprès de l’autre partie.

Il est équitable de laisser à la charge de la société demanderesse les frais irrépétibles qu’elle a exposés pour l’instance.

Cela signifie que chaque partie supporte ses propres frais, sauf disposition contraire du juge.

Le juge peut décider d’imposer les dépens à la partie perdante, y compris les frais liés à des actes de procédure comme le commandement.

10. Quelles sont les conséquences d’une décision de justice en matière d’expulsion ?

Une décision de justice ordonnant l’expulsion est exécutoire de plein droit, ce qui signifie qu’elle peut être mise en œuvre sans délai.

Le juge des contentieux de la protection peut statuer sur l’expulsion dans le cadre des procédures civiles d’exécution.

Il est important de noter que l’expulsion doit se faire dans le respect des procédures légales, et le locataire doit être informé de ses droits.

En cas de non-respect de la décision, le propriétaire peut demander l’intervention des autorités compétentes pour procéder à l’expulsion.