Résiliation de bail et conséquences financières : enjeux de la clause résolutoire en matière locative : 10 Questions / Réponses juridiques

Résumé de cette affaire : La société CDC HABITAT a signé un bail d’habitation avec M. et Mme [Z] le 23 septembre 2022, avec un loyer mensuel de 2 133 euros et des charges de 180 euros. En mars 2023, CDC HABITAT a délivré un commandement de payer pour un arriéré locatif de 5 043,74 euros, invoquant la clause résolutoire du contrat. Le 8 août 2023, CDC HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et demander l’expulsion des locataires, ainsi que le paiement de diverses sommes. À l’audience du 18 juin 2024, CDC HABITAT a mis à jour la dette locative à 41 325,87 euros, affirmant qu’aucun paiement n’avait été effectué depuis juin 2023. Les locataires ont contesté le commandement de payer, évoquant des problèmes de santé et des désordres dans le logement, et ont demandé une réduction de loyer et des délais de paiement. Le tribunal a constaté que la dette n’avait pas été réglée dans le délai imparti, a déclaré le bail résilié depuis le 17 mai 2023, et a ordonné l’expulsion des locataires, tout en les condamnant à payer une indemnité d’occupation et à régler l’arriéré locatif. La demande de CDC HABITAT au titre de l’article 700 a été rejetée, et les locataires ont été condamnés aux dépens.

1. Quelle est la recevabilité de la demande de constat de résiliation du bail ?

La recevabilité de la demande de constat de résiliation du bail est régie par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Cet article stipule que pour qu’une résiliation de bail soit effective, le bailleur doit respecter certaines conditions, notamment la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

Dans le cas présent, la société CDC HABITAT a bien notifié l’assignation dans les délais requis.

De plus, elle a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l’assignation.

Ces éléments montrent que l’action est recevable, conformément aux dispositions légales.

2. Quelles sont les conditions de résiliation du bail selon la loi ?

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Dans l’affaire en question, un commandement de payer a été signifié aux locataires le 16 mars 2023.

Les locataires n’ayant pas réglé la somme due dans le délai de deux mois, la résiliation du bail est donc effective depuis le 17 mai 2023.

3. Quelles sont les conséquences de la résiliation du bail ?

La résiliation du bail entraîne plusieurs conséquences. Selon l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux.

Dans ce cas, la société CDC HABITAT est fondée à demander l’expulsion des locataires, mais celle-ci ne pourra être exécutée qu’après le délai légal.

De plus, les locataires doivent quitter les lieux, et en cas de non-respect, la société peut procéder à leur expulsion avec l’assistance de la force publique.

4. Quelles sont les obligations des locataires après la résiliation du bail ?

Après la résiliation du bail, les locataires ont l’obligation de libérer les lieux.

En cas de maintien dans les lieux, une indemnité d’occupation est due, qui est fixée au montant du loyer et des charges.

Cette indemnité est payable et révisable dans les mêmes conditions que le loyer, à partir de la date de résiliation, soit le 17 mai 2023.

5. Quelles sont les dispositions concernant la dette locative ?

L’article 835 du code de procédure civile stipule que lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier.

Dans cette affaire, la société CDC HABITAT a présenté un décompte prouvant que les locataires lui devaient une somme de 41 325,87 euros.

Les locataires n’ayant pas contesté ce montant, ils sont condamnés à le payer, avec des intérêts au taux légal à compter des dates précises mentionnées dans la décision.

6. Quelles sont les conditions pour demander des délais de paiement ?

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, en fonction de la situation du débiteur et des besoins du créancier, reporter ou échelonner le paiement de la dette, dans la limite de deux années.

Cependant, dans le cas présent, les époux [Z] n’ont pas fourni d’éléments suffisants pour justifier leur demande de délais de paiement.

Leur situation financière n’étant pas clairement établie, leur demande a été rejetée.

7. Quelles sont les règles concernant les frais de procès ?

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge peut condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme pour couvrir les frais exposés.

Dans cette affaire, les époux [Z], ayant perdu, sont condamnés aux dépens de la présente instance.

Cependant, en raison de leur situation économique, aucune indemnité n’a été accordée sur le fondement de l’article 700.

8. Quelles sont les implications de l’exécution provisoire ?

L’article 514 du code de procédure civile stipule que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, sauf disposition contraire.

Dans cette affaire, la décision a été assortie de l’exécution provisoire, permettant ainsi à la société CDC HABITAT de faire exécuter la décision sans attendre l’éventuel appel.

Cela signifie que les locataires doivent se conformer à la décision immédiatement.

9. Quelles sont les conséquences de l’expulsion sur les meubles des locataires ?

Les conséquences de l’expulsion sur les meubles sont régies par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ces articles prévoient que les meubles laissés par les locataires peuvent être enlevés et stockés par le bailleur ou ses mandataires.

Les locataires doivent être informés des modalités de récupération de leurs biens après l’expulsion.

10. Quelles sont les conditions de la demande de réduction de loyer ?

La demande de réduction de loyer doit être fondée sur des éléments prouvant que le logement est impropre à son usage, comme le stipule la jurisprudence (Cass. 3e civ., 21 nov. 1995).

Dans cette affaire, les locataires n’ont pas réussi à prouver que les désordres d’humidité avaient été signalés avant le commandement de payer.

Par conséquent, leur demande de réduction de loyer a été rejetée.