Résiliation de contrat de location et conséquences financières : enjeux de la clause résolutoire et des obligations de paiement : 10 Questions / Réponses juridiques

Résumé de cette affaire : M. [J] [D] a loué un logement à M. [O] [Z] le 22 septembre 2023, avec un loyer de 662,36 € et des charges de 15,00 €. M. [F] [P] a signé en tant que caution. Suite à des loyers impayés, M. [J] [D] a signifié un commandement de payer le 27 décembre 2023 pour un montant de 2 132,08 €. Ce commandement a été notifié à M. [F] [P] le 3 janvier 2024. M. [J] [D] a ensuite assigné M. [O] [Z] et M. [F] [P] devant le tribunal le 22 mai et le 11 juillet 2024, demandant le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion de M. [O] [Z]. Lors de l’audience du 13 septembre 2024, M. [O] [Z] a reconnu sa dette, tandis que M. [F] [P] a demandé des délais de paiement. Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et a ordonné l’expulsion de M. [O] [Z] dans un délai de deux mois, ainsi que le paiement d’une somme provisionnelle de 8 128,32 € pour les arriérés de loyer. M. [F] [P] a été autorisé à rembourser sa dette en 23 mensualités de 100 €. L’indemnité d’occupation a été fixée à 677,36 € par mois jusqu’à la libération des lieux. Les deux débiteurs ont également été condamnés à payer des frais de justice.

1. Quelles sont les obligations principales du locataire selon le code de procédure civile ?

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur (locataire) est tenu de deux obligations principales :

1. Payer le prix du bail aux termes convenus.
2. User paisiblement des locaux loués.

Cette obligation de paiement est également confirmée par l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, qui stipule que le locataire doit s’acquitter des loyers et charges aux échéances convenues.

En cas de non-paiement, le bailleur peut engager des procédures pour récupérer les sommes dues, conformément aux dispositions légales en vigueur.

2. Quelles sont les conditions pour qu’un bailleur puisse mettre en œuvre une clause résolutoire ?

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que tout contrat de bail d’habitation doit contenir une clause résolutoire pour défaut de paiement.

Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ainsi, pour que le bailleur puisse mettre en œuvre cette clause, il doit :

1. Signifier un commandement de payer.
2. Attendre l’expiration du délai de six semaines sans paiement.

Si ces conditions sont remplies, le bailleur peut demander la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

3. Quelles sont les conséquences du maintien dans les lieux après la résiliation du bail ?

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux.

En cas de maintien dans les lieux sans droit ni titre, l’occupant est tenu de verser une indemnité d’occupation, conformément à l’article 1240 du code civil.

Cette indemnité est équivalente au préjudice subi par le propriétaire, qui peut inclure la perte de loyers.

Ainsi, le locataire doit payer une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.

4. Quelles sont les obligations de la caution en matière de bail ?

L’article 2288 du code civil définit le cautionnement comme un contrat par lequel une caution s’engage à payer la dette d’un débiteur en cas de défaillance.

L’article 2297 impose que la caution mentionne explicitement son engagement, avec le montant en toutes lettres et en chiffres.

De plus, l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 stipule que la caution doit signer l’acte de cautionnement, qui doit inclure le montant du loyer et les conditions de révision.

Ces formalités sont essentielles pour la validité du cautionnement.

5. Quelles sont les conditions pour obtenir des délais de paiement en cas de dette locative ?

L’article 1343-5 du code civil permet au juge de reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier.

Les délais de paiement peuvent être accordés dans la limite de deux années.

Le débiteur doit justifier de sa situation financière pour bénéficier de ces délais, et le juge appréciera la demande au cas par cas.

6. Quelles sont les conséquences des frais illégalement imputés au locataire ?

Conformément à l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut pas mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance.

Si des frais ont été indûment ajoutés, comme dans le cas d’un montant de 125,00 €, cela doit être déduit de la dette totale.

Ainsi, la dette du locataire doit être ajustée en conséquence, ce qui peut réduire le montant à payer.

7. Quelles sont les modalités d’expulsion d’un locataire en cas de non-paiement ?

L’expulsion d’un locataire est régie par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le bailleur doit obtenir un jugement d’expulsion, qui peut être exécuté avec l’assistance de la force publique si nécessaire.

Le locataire doit être informé par un commandement d’avoir à libérer les lieux, et un délai est généralement accordé pour quitter les lieux avant l’expulsion effective.

8. Quelles sont les implications de l’exécution provisoire d’une décision de justice ?

L’article 514 du code de procédure civile stipule que certaines décisions peuvent être exécutées à titre provisoire, même en cas d’appel.

Cela signifie que le créancier peut obtenir le paiement ou l’exécution de la décision sans attendre l’issue d’un éventuel recours.

Cette mesure vise à protéger les droits du créancier et à éviter des préjudices prolongés.

9. Quelles sont les conséquences d’une condamnation in solidum ?

La condamnation in solidum signifie que plusieurs débiteurs sont tenus de payer la totalité de la dette.

L’article 2288 du code civil précise que chaque débiteur est responsable de l’intégralité de la dette, ce qui permet au créancier de choisir à qui il réclame le paiement.

Cela peut faciliter le recouvrement, car le créancier peut se tourner vers le débiteur le plus solvable.

10. Quelles sont les dispositions concernant les dépens dans une procédure judiciaire ?

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que les dépens sont à la charge de la partie qui succombe.

Cela inclut les frais de justice, tels que les frais de commandement de payer.

Le juge peut également allouer une somme au titre de l’article 700 pour couvrir les frais non compris dans les dépens, afin d’assurer une équité entre les parties.