Expulsion et indemnité d’occupation : enjeux de la résiliation d’un bail en raison de loyers impayés et de l’occupation sans droit. : 10 Questions / Réponses juridiques

Résumé de cette affaire : La SCI du CANAL a signé un contrat de bail avec Monsieur [L] [U] le 1er mars 2010 pour un local à usage d’habitation, avec un loyer mensuel de 500 € et un dépôt de garantie de 1000 €. En décembre 2022, l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (EPFIF), représentant la Ville de [Localité 8], a délivré un commandement de payer à Monsieur [L] [U] pour un montant de 25 092,38 € en raison de loyers impayés.

Le 12 avril 2023, l’EPFIF a cité Monsieur [L] [U] devant le juge des contentieux de la protection pour faire constater la clause résolutoire du bail et ordonner son expulsion. À l’audience du 23 juin 2023, l’EPFIF a maintenu ses demandes, tandis que Monsieur [L] [U] ne s’est pas présenté.

Lors d’une audience ultérieure, il a été révélé que Monsieur [M] [U], cousin de Monsieur [L] [U], occupait le logement depuis 2014. En septembre 2024, la société SEQUANO AMENAGEMENT a demandé à intervenir, ayant acquis la propriété des lieux. L’EPFIF et SEQUANO AMENAGEMENT ont demandé la résiliation du bail de Monsieur [L] [U] et l’expulsion de Monsieur [M] [U], qui a demandé un délai pour quitter les lieux.

Le juge a déclaré recevables les interventions de Monsieur [M] [U] et de SEQUANO AMENAGEMENT, a constaté la résiliation du bail de Monsieur [L] [U], et a ordonné à Monsieur [M] [U] de libérer les lieux. Il a également condamné Monsieur [M] [U] à payer une indemnité d’occupation à SEQUANO AMENAGEMENT et a rejeté sa demande de délai pour quitter les lieux.

Quels sont les pouvoirs du juge des contentieux de la protection en matière de référé ?

Le juge des contentieux de la protection dispose de pouvoirs étendus en matière de référé, comme le stipule l’article 834 du Code de procédure civile.

Cet article précise que dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou qui justifient l’existence d’un différend.

Il est également mentionné que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent prescrire des mesures conservatoires ou de remise en état, même en présence d’une contestation sérieuse.

Ces mesures peuvent être ordonnées pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Quelles sont les conditions de recevabilité d’une intervention volontaire en justice ?

L’article 325 du Code de procédure civile établit que l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions respectives des parties par un lien suffisant.

De plus, l’article 330 précise que l’intervention est recevable si son auteur a un intérêt à soutenir cette partie pour la conservation de ses droits.

Dans le cas de Monsieur [M] [U], son lien de parenté avec le défendeur et sa résidence dans les lieux en litige justifient sa présence dans la cause.

Ainsi, son intervention est considérée comme recevable, car elle répond aux critères établis par la loi.

Comment se déroule l’expropriation et quelles en sont les conséquences ?

L’expropriation est régie par des dispositions spécifiques, notamment l’ordonnance d’expropriation qui, dans ce cas, a été rendue par le tribunal judiciaire de Bobigny le 6 juillet 2023.

Cette ordonnance a déclaré l’EPFIF exproprié pour cause d’utilité publique de l’immeuble situé à [Adresse 3].

Les conséquences de cette expropriation sont significatives : le bail consenti à M. [L] [U] a été résilié, et la société SEQUANO AMENAGEMENT est devenue propriétaire des lieux.

En conséquence, toute occupation sans droit ni titre, comme celle de M. [M] [U], constitue un trouble manifestement illicite, justifiant une action en expulsion.

Quelles sont les obligations d’un occupant sans droit ni titre ?

Un occupant sans droit ni titre, comme M. [M] [U], a des obligations spécifiques envers le propriétaire.

En vertu de l’article 1240 du Code civil, il doit réparer le préjudice causé par son occupation illégale.

Cela inclut le paiement d’une indemnité d’occupation, qui compense la perte de jouissance du bien pour le propriétaire.

Dans ce cas, M. [M] [U] a été condamné à verser une indemnité mensuelle provisionnelle de 600 euros, charges comprises, à compter du 2 février 2024.

Cette indemnité est due jusqu’à la libération effective des lieux.

Quelles sont les conditions pour obtenir des délais pour quitter les lieux ?

Les articles L.412-3 et L.412-4 du Code des procédures civiles d’exécution prévoient que le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée.

Ces délais sont renouvelables et ne peuvent être inférieurs à un mois ni supérieurs à un an.

Le juge doit tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant, de sa situation personnelle, ainsi que des circonstances atmosphériques.

Dans le cas présent, la demande de M. [M] [U] a été rejetée, car il n’a pas démontré une situation justifiant l’octroi de ces délais, malgré sa situation financière précaire.

Quelles sont les conséquences d’un désistement des demandes en justice ?

Le désistement des demandes en justice a pour effet de mettre fin à l’instance concernant les demandes abandonnées.

Dans cette affaire, les demandeurs ont été donnés acte de leur désistement des demandes formées à l’encontre de M. [L] [U].

Cela signifie que M. [L] [U] n’est plus concerné par les demandes en cours, et la procédure se concentre sur les autres parties impliquées.

Le désistement peut également avoir des conséquences sur les dépens, qui sont généralement à la charge de la partie perdante.

Comment se déroule une expulsion en cas d’occupation sans droit ni titre ?

L’expulsion d’un occupant sans droit ni titre est régie par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Ces articles précisent que l’expulsion doit être effectuée dans le respect des droits de l’occupant, mais aussi des prérogatives du propriétaire.

Dans le cas de M. [M] [U], l’ordonnance a ordonné son expulsion avec le concours de la force publique, si nécessaire.

Cela signifie que si M. [M] [U] ne libère pas les lieux volontairement, la société SEQUANO AMENAGEMENT pourra faire appel à la force publique pour procéder à l’expulsion.

Quelles sont les implications de l’article 700 du Code de procédure civile ?

L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner une partie à verser une somme à l’autre partie pour couvrir les frais engagés dans le cadre de la procédure.

Dans cette affaire, M. [M] [U] a été condamné à verser 200 euros à la société SEQUANO AMENAGEMENT au titre de cet article.

Cette somme est destinée à compenser les frais de justice que la partie gagnante a dû supporter.

Il est important de noter que cette condamnation ne couvre pas l’intégralité des frais, mais constitue une aide pour la partie qui a dû engager des dépenses pour faire valoir ses droits.

Quelles sont les caractéristiques d’une décision exécutoire à titre provisoire ?

Une décision exécutoire à titre provisoire, comme celle rendue dans cette affaire, permet à la partie gagnante de faire exécuter immédiatement la décision, même si celle-ci peut faire l’objet d’un appel.

Cela est prévu par l’article 514 du Code de procédure civile, qui stipule que certaines décisions peuvent être exécutées immédiatement, afin de protéger les droits de la partie qui a obtenu gain de cause.

Dans ce cas, la décision ordonnant l’expulsion de M. [M] [U] est exécutoire à titre provisoire, ce qui signifie que la société SEQUANO AMENAGEMENT peut agir sans attendre l’issue d’un éventuel appel.

Cette mesure vise à éviter que la situation ne se dégrade davantage en raison de l’occupation illégale.