Expulsion et indemnité d’occupation : enjeux de la résiliation d’un bail en cas d’occupation sans titre : 10 Questions / Réponses juridiques

Résumé de cette affaire : La SCI du CANAL a signé un contrat de bail avec Monsieur [L] [U] le 1er mars 2010 pour un local à usage d’habitation, avec un loyer mensuel de 500 € et un dépôt de garantie de 1000 €. En décembre 2022, l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (EPFIF), représentant la Ville de [Localité 8], a délivré un commandement de payer à Monsieur [L] [U] pour un montant de 25 092,38 € en raison de loyers impayés.

Le 12 avril 2023, l’EPFIF a cité Monsieur [L] [U] devant le juge des contentieux de la protection pour faire constater la clause résolutoire du bail et ordonner son expulsion. À l’audience du 23 juin 2023, l’EPFIF a maintenu ses demandes, tandis que Monsieur [L] [U] ne s’est pas présenté.

Lors d’une audience ultérieure, il a été révélé que Monsieur [M] [U], cousin de Monsieur [L] [U], occupait le logement depuis 2014. En septembre 2024, la société SEQUANO AMENAGEMENT a demandé à intervenir, affirmant être devenue propriétaire des lieux. L’EPFIF et SEQUANO AMENAGEMENT ont alors demandé la résiliation du bail de Monsieur [L] [U] et l’expulsion de Monsieur [M] [U], qui a demandé un délai pour quitter les lieux.

Le juge a déclaré recevables les interventions de Monsieur [M] [U] et de SEQUANO AMENAGEMENT, a constaté la résiliation du bail de Monsieur [L] [U], et a ordonné à Monsieur [M] [U] de libérer les lieux. Il a également condamné Monsieur [M] [U] à payer une indemnité d’occupation à SEQUANO AMENAGEMENT et a rejeté sa demande de délai pour quitter les lieux.

Quels sont les pouvoirs du juge des contentieux de la protection en matière de référé ?

Le juge des contentieux de la protection dispose de pouvoirs étendus en matière de référé, comme le stipule l’article 834 du Code de procédure civile.

Cet article précise que dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou qui justifient l’existence d’un différend.

Il est également mentionné que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent prescrire des mesures conservatoires ou de remise en état, même en présence d’une contestation sérieuse.

Ces mesures peuvent être ordonnées pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Quelles sont les conditions d’intervention volontaire selon le Code de procédure civile ?

L’intervention volontaire est régie par les articles 325 et 330 du Code de procédure civile.

L’article 325 stipule que l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions respectives des parties par un lien suffisant.

Cela signifie que l’intervenant doit avoir un intérêt à agir dans le litige en cours.

L’article 330 précise que l’intervention est également recevable si l’auteur a un intérêt pour la conservation de ses droits à soutenir cette partie.

Ainsi, pour qu’une intervention soit acceptée, il est essentiel que l’intervenant puisse démontrer un lien pertinent avec le litige.

Comment se justifie l’intervention de M. [M] [U] dans le litige ?

M. [M] [U] justifie son intervention en tant que cousin du défendeur et en tant qu’occupant des lieux en litige.

Selon l’article 325 du Code de procédure civile, son intervention est recevable car elle se rattache aux prétentions respectives des parties par un lien suffisant.

De plus, l’article 330 stipule que l’intervention est recevable si l’auteur a un intérêt pour la conservation de ses droits.

Dans ce cas, M. [M] [U] a un intérêt légitime à défendre ses droits en tant qu’occupant des lieux, ce qui justifie sa présence dans la cause.

Quelles sont les conséquences de l’ordonnance d’expropriation sur le bail de M. [L] [U] ?

L’ordonnance d’expropriation rendue par le tribunal judiciaire de Bobigny le 6 juillet 2023 a des conséquences directes sur le bail de M. [L] [U].

En effet, cette ordonnance a pour effet de résilier le bail consenti à M. [L] [U] le 1er mars 2010.

Cela signifie que M. [L] [U] n’a plus de droit d’occupation sur les lieux, ce qui est conforme aux dispositions de l’article 1134 du Code civil, qui stipule que les contrats doivent être exécutés de bonne foi.

Ainsi, la résiliation du bail entraîne la perte de tout droit d’occupation pour M. [L] [U].

Quelles sont les obligations de M. [M] [U] en tant qu’occupant sans droit ni titre ?

En tant qu’occupant sans droit ni titre, M. [M] [U] a plusieurs obligations légales.

L’article 1240 du Code civil stipule que toute personne qui cause un dommage à autrui doit le réparer.

En occupant les lieux sans titre, M. [M] [U] cause un préjudice à la société SEQUANO AMENAGEMENT, propriétaire des lieux, en raison de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers.

Il est donc tenu de verser une indemnité d’occupation, fixée à 600 euros par mois, à compter du 2 février 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Cette indemnité est destinée à compenser le préjudice subi par le propriétaire.

Quelles sont les conditions pour obtenir des délais pour quitter les lieux ?

Les articles L.412-3 et L.412-4 du Code des procédures civiles d’exécution prévoient que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation.

Ces délais peuvent être accordés lorsque l’expulsion a été ordonnée judiciairement et que le relogement ne peut se faire dans des conditions normales.

Il n’est pas nécessaire que l’occupant justifie d’un titre à l’origine de l’occupation.

Cependant, la durée des délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an, et le juge doit tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant.

Il doit également considérer des facteurs tels que l’âge, l’état de santé, et la situation de famille de chacun des intéressés.

Quelles sont les conséquences de la demande de délais pour M. [M] [U] ?

Dans le cas de M. [M] [U], sa demande de délais pour quitter les lieux a été rejetée.

Bien qu’il ait justifié de son revenu de solidarité active, le tribunal a considéré que ce montant était inférieur à l’indemnité d’occupation fixée.

De plus, M. [M] [U] a produit une demande de logement social, mais il a résidé dans le logement sans régler de loyers depuis 2014.

Cela démontre une certaine précarité de sa situation, mais le tribunal a estimé que cela ne justifiait pas l’octroi de délais supplémentaires.

La société SEQUANO AMENAGEMENT, en tant que propriétaire, a un intérêt légitime à disposer du bien.

Quelles sont les charges des dépens dans cette affaire ?

Selon l’article 699 du Code de procédure civile, la partie perdante supporte la charge des dépens.

Dans cette affaire, M. [M] [U], en tant que partie perdante, devra supporter les dépens, y compris les frais du commandement de payer et de l’assignation.

De plus, il a été condamné à verser une somme de 200 euros à la société SEQUANO AMENAGEMENT au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Cette somme est destinée à couvrir les frais engagés par la partie gagnante pour la défense de ses droits.

Quelles sont les implications de l’exécution provisoire de la décision ?

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire, ce qui signifie qu’elle peut être exécutée immédiatement, même si elle est susceptible d’appel.

Cela est conforme aux dispositions de l’article 512 du Code de procédure civile, qui permet au juge d’ordonner l’exécution provisoire des décisions.

Ainsi, M. [M] [U] doit libérer les lieux et restituer les clés dès la signification de l’ordonnance.

En cas de non-exécution volontaire, la société SEQUANO AMENAGEMENT pourra procéder à son expulsion avec le concours de la force publique.

Cette exécution provisoire vise à protéger les droits du propriétaire et à garantir la jouissance de son bien.