Résiliation de bail et expulsion : enjeux et conséquences d’un impayé locatif : 10 Questions / Réponses juridiques

Résumé de cette affaire : Par contrat du 18 juin 2019, l’indivision [U] a loué un appartement à Monsieur [H] pour un loyer mensuel de 701,90 euros et une provision sur charges de 67,90 euros. Le 16 janvier 2024, un commandement de payer a été signifié à Monsieur [H] pour un montant de 4 537,93 euros, correspondant aux loyers et charges impayés. Le 11 juin 2024, une assignation a été déposée devant le juge des contentieux de la protection, demandant la résiliation du bail, l’expulsion de Monsieur [H], et le paiement de diverses sommes. À l’audience du 13 septembre 2024, il a été précisé qu’aucun loyer n’avait été payé depuis janvier 2024, et Monsieur [H] ne s’est pas présenté. Le juge a constaté la résiliation du bail, ordonné l’expulsion de Monsieur [H] en cas de non-libération des lieux, et a condamné ce dernier à payer des arriérés de loyer ainsi qu’une indemnité d’occupation. Des frais supplémentaires ont également été imposés à Monsieur [H].

1. Quelles sont les conséquences de l’absence de comparution du défendeur selon le code de procédure civile ?

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence de comparution du défendeur, le tribunal statue sur le fond de l’affaire.

Il fait droit à la demande dans la mesure où celle-ci est jugée régulière, recevable et bien fondée.

Cela signifie que le tribunal peut rendre une décision en faveur du demandeur sans entendre le défendeur, ce qui peut avoir des conséquences significatives sur les droits de ce dernier.

Il est donc crucial pour le défendeur de se présenter ou de faire valoir ses arguments pour éviter une décision par défaut.

2. Quelles mesures le juge des contentieux de la protection peut-il ordonner en cas d’urgence ?

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.

Cela inclut des mesures qui justifient l’existence d’un différend.

Le référé est une procédure rapide qui permet d’obtenir des décisions provisoires, ce qui est essentiel pour protéger les droits des parties en attendant un jugement sur le fond.

Le juge doit cependant s’assurer que les mesures demandées ne sont pas contestées sérieusement pour pouvoir les ordonner.

3. Quelles sont les conditions de résiliation d’un contrat de location selon la loi du 6 juillet 1989 ?

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 stipule que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

De plus, les bailleurs personnes morales, à l’exception de certaines sociétés civiles, doivent respecter un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX avant de délivrer une assignation pour constater la résiliation du bail.

Cette protection vise à garantir les droits des locataires en leur offrant un délai pour régulariser leur situation.

4. Quelles sont les implications de la loi nouvelle sur les contrats en cours ?

L’article 2 du code civil précise que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

Ainsi, les contrats en cours au jour de l’entrée en vigueur d’une nouvelle loi demeurent régis par la loi en vigueur au moment de leur conclusion.

Cependant, si la loi nouvelle a un caractère d’ordre public, le juge peut déclarer son application immédiate aux effets à venir d’un contrat en cours, mais uniquement si cela protège les intérêts de la partie protégée.

Cela signifie que les nouvelles dispositions ne peuvent pas s’appliquer rétroactivement aux contrats existants, sauf si cela est explicitement prévu.

5. Quelles sont les conditions de validité d’un commandement de payer ?

Le commandement de payer doit être régulier en la forme et respecter les délais prévus par la loi.

Dans le cas présent, le commandement du 16 janvier 2024 vise la clause résolutoire et est jugé régulier.

Cependant, bien qu’il mentionne un délai de six semaines, il ne peut produire effet avant l’expiration du délai de deux mois prévu au bail.

Cette contradiction doit être interprétée en faveur du locataire, garantissant ainsi ses droits.

6. Quelles sont les obligations du bailleur en matière de preuve de la dette locative ?

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Celui qui réclame le paiement d’une obligation doit en rapporter la preuve dans son principe et dans son quantum.

Cela signifie que le bailleur doit fournir des preuves claires et justifiées des montants réclamés, y compris les charges et les frais de rappel.

En l’absence de justification, le juge peut rejeter la demande du bailleur.

7. Quelles sont les conséquences de l’occupation sans droit ni titre ?

L’occupation sans droit ni titre des lieux cause au propriétaire un préjudice qui doit être réparé.

Cela se traduit par l’octroi d’une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant contractuel du loyer augmenté des charges dûment justifiées.

Cette indemnité vise à compenser le propriétaire pour la perte de revenus due à l’occupation illégale de son bien.

Le montant de cette indemnité est calculé en fonction des termes du contrat de location.

8. Comment sont imputés les paiements intervenus postérieurement à un commandement ?

Conformément aux dispositions de l’article 1342-10 du code civil, les paiements intervenus après un commandement sont imputés sur la dette la plus ancienne.

Cela signifie que si un locataire effectue un paiement après la délivrance d’un commandement, ce paiement sera d’abord appliqué aux montants les plus anciens dus.

Cette règle vise à clarifier la gestion des dettes et à éviter les confusions sur les montants encore dus.

Il est donc essentiel pour le locataire de suivre attentivement ses paiements.

9. Quelles sont les conséquences d’une décision de justice en matière d’expulsion ?

En cas d’expulsion, le locataire doit libérer les lieux, faute de quoi il pourra être expulsé dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution.

Cette procédure d’expulsion est encadrée par la loi pour protéger les droits des locataires, mais elle permet également aux propriétaires de récupérer leur bien en cas de non-paiement.

Il est important de noter que le locataire a des droits et peut contester l’expulsion si des éléments de protection sont en jeu.

10. Quelles sont les implications des frais irrépétibles dans une procédure judiciaire ?

Les frais irrépétibles, selon l’article 700 du code de procédure civile, sont des frais que la partie perdante peut être condamnée à payer à la partie gagnante.

Ces frais ne peuvent pas être récupérés par la partie qui les a engagés, mais peuvent être alloués par le juge pour compenser les dépenses engagées pour la procédure.

Dans le cas présent, une somme de 250 euros a été allouée pour couvrir ces frais, reconnaissant ainsi le préjudice subi par les demandeurs en raison de la nécessité d’agir en justice.