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Résumé de cette affaire : M. [F] [R] a signé un bail rural avec M. [M] [W] le 1er mars 2015 pour des parcelles de terres, d’une superficie totale de 11 hectares, pour une durée de neuf ans. En mars 2022, M. [F] [R] a proposé à M. [M] [W] d’acheter ces parcelles. En novembre 2023, M. [M] [W] a été informé que la SCI CABINET MÉDICAL CHATOU avait acquis les terres en mai 2023 et lui demandait de payer le fermage. En avril 2024, M. [M] [W] a assigné M. [F] [R] et la SCI en nullité de la vente, arguant qu’il n’avait pas été informé de la vente conformément à la loi sur le droit de préemption. Les parties ont été convoquées à une audience de conciliation, mais aucune solution n’a été trouvée. Lors de l’audience de jugement, M. [M] [W] a demandé la nullité de la vente et des dommages-intérêts. M. [R] a contesté la demande, tandis que la SCI a demandé l’irrecevabilité de l’action. Le tribunal a finalement prononcé la nullité de la vente, rejeté d’autres demandes de M. [M] [W], et condamné M. [F] [R] et la SCI aux dépens.
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1. Quelles sont les obligations du preneur en cas d’exercice du droit de préemption ?Selon l’article L. 412-12, alinéa 3, du Code rural et de la pêche maritime, « Celui qui a fait usage du droit de préemption est tenu aux obligations mentionnées aux articles L. 411-58 à L. 411-63 et L. 411-67. » Cela signifie que le preneur doit respecter les conditions stipulées dans ces articles, notamment en ce qui concerne l’exploitation personnelle des biens préemptés. En cas de non-respect de ces obligations, l’acquéreur évincé peut prétendre à des dommages-intérêts, et le preneur est privé de toute action après une période d’exploitation personnelle de neuf ans. — 2. Quel est le délai pour intenter une action en nullité de la vente en cas de non-exercice du droit de préemption ?L’article L. 412-12 précise que « le preneur est recevable à intenter une action en nullité de la vente et en dommages-intérêts devant les tribunaux paritaires dans un délai de six mois à compter du jour où la date de la vente lui est connue, à peine de forclusion. » Ainsi, le preneur doit agir dans ce délai pour faire valoir ses droits, sans quoi il perdra la possibilité d’intenter une telle action. — 3. Quelles sont les conséquences d’une vente sans purge du droit de préemption ?L’article L. 412-12, alinéa 3, stipule que « si le droit de préemption n’a pas pu être exercé par suite de la non-exécution des obligations dont le bailleur est tenu, le preneur peut intenter une action en nullité de la vente. » Cela signifie que la vente peut être annulée si le bailleur n’a pas respecté ses obligations d’information envers le preneur, ce qui peut entraîner des dommages-intérêts pour le preneur. — 4. Quelles sont les modalités de notification au preneur du projet de vente ?L’article L. 412-8 du Code rural et de la pêche maritime stipule que « le notaire chargé d’instrumenter doit faire connaître au preneur bénéficiaire du droit de préemption, par lettre recommandée ou par acte d’huissier, le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée. » Cette notification est essentielle pour permettre au preneur d’exercer son droit de préemption dans les délais impartis. — 5. Quelles sont les conséquences d’un défaut de publicité de l’assignation en nullité ?L’article 30 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 précise que « les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultant d’actes soumis à publicité ne sont recevables que si elles ont été publiées conformément aux dispositions de l’article 28. » Le défaut de publicité constitue une fin de non-recevoir, mais cette formalité peut être régularisée à tout moment jusqu’à ce que le juge statue. — 6. Quelles sont les conditions pour que le preneur puisse faire valoir son droit de préemption ?Pour que le preneur puisse exercer son droit de préemption, il doit être informé par le notaire de l’intention de vendre, ainsi que des conditions de la vente, dans un délai de deux mois après réception de la notification. Le silence du preneur dans ce délai équivaut à une renonciation à son droit de préemption, comme le stipule l’article L. 412-8. — 7. Quelles sont les implications de la forclusion sur l’action en nullité ?La forclusion, selon l’article L. 412-12, signifie que si le preneur ne respecte pas le délai de six mois pour intenter une action en nullité, il perd son droit d’agir en justice. Cela souligne l’importance pour le preneur de respecter les délais légaux pour protéger ses droits. — 8. Quelles sont les obligations du notaire dans le cadre de la vente d’un bien soumis à un bail rural ?Le notaire a l’obligation de notifier le preneur de l’intention de vendre et des conditions de la vente, comme le stipule l’article L. 412-8. Cette notification doit être faite par lettre recommandée ou acte d’huissier, et elle est essentielle pour purger le droit de préemption. — 9. Quelles sont les conséquences d’une vente réalisée sans respecter le droit de préemption ?Si la vente est réalisée sans respecter le droit de préemption, elle peut être annulée par le tribunal, comme le prévoit l’article L. 412-12. Le preneur peut également demander des dommages-intérêts si ses droits ont été lésés par cette vente. — 10. Quelles sont les implications de l’exécution provisoire dans le cadre des litiges relatifs aux baux ruraux ?L’exécution provisoire est de droit pour les instances introduites à compter du 1er janvier 2020, ce qui signifie que les décisions peuvent être exécutées immédiatement, même en cas d’appel. Cela permet de garantir une certaine rapidité dans la résolution des litiges relatifs aux baux ruraux, tout en respectant les droits des parties. |