Résolution des Obligations Locatives et Expulsion pour Non-Paiement des Loyers : 10 Questions / Réponses juridiques

Résumé de cette affaire : In’Li SA a loué un logement à M. [H] [L] et Mme [D] [L] le 27 juillet 2020, avec un loyer de 811,96 € et des charges de 186,79 €. Suite à des impayés, In’Li SA a délivré un commandement de payer le 4 mars 2024 pour un montant de 4 782,35 €, puis a assigné les locataires devant le tribunal le 13 mai 2024 pour obtenir le paiement des arriérés et leur expulsion. Lors de l’audience du 13 septembre 2024, In’Li SA a demandé la constatation de la clause résolutoire, l’expulsion immédiate des locataires, et le paiement de diverses sommes, y compris des arriérés de loyer et des indemnités. Les locataires n’ont pas comparu, et aucun diagnostic social n’a été présenté. Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et a condamné les locataires à verser 5 731,58 € à In’Li SA, ordonné leur expulsion dans un délai de deux mois, et fixé une indemnité d’occupation provisionnelle. Les demandes supplémentaires ont été rejetées, et l’exécution provisoire de la décision a été rappelée.

1. Quelles sont les conséquences de l’absence des parties lors d’une audience ?

L’article 472 du code de procédure civile stipule que l’absence des parties ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige.

Le juge doit cependant s’assurer que la demande est régulière, recevable et bien fondée.

En cas d’absence, la décision est réputée contradictoire, conformément à l’article 473 du même code, ce qui signifie que les parties sont considérées comme ayant été présentes.

Ainsi, même en l’absence des défendeurs, le juge peut statuer sur le litige, ce qui est essentiel pour garantir l’efficacité de la justice.

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2. Quelles sont les obligations du locataire en matière de paiement de loyer ?

Selon l’article 1728 du code civil, le locataire a l’obligation de payer le loyer aux termes convenus.

Cette obligation est également renforcée par l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, qui précise que le locataire doit s’acquitter de son loyer dans les délais prévus.

En cas de non-paiement, le bailleur peut engager des procédures pour récupérer les sommes dues, y compris des frais de recouvrement, sauf si ces frais sont illégalement imputés au locataire, comme le précise l’article 4 p) de la loi n°89-462.

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3. Quelles sont les conditions d’application d’une clause résolutoire dans un bail ?

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit qu’une clause résolutoire doit être incluse dans tout contrat de bail d’habitation.

Cette clause permet la résiliation automatique du contrat en cas de défaut de paiement du loyer.

Cependant, elle ne produit effet qu’après un commandement de payer resté infructueux pendant six semaines.

Il est également important de noter que la clause résolutoire doit respecter les dispositions légales et ne peut pas déroger aux règles d’ordre public.

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4. Quelles sont les modalités d’expulsion d’un locataire ?

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution stipule que l’expulsion d’un locataire ne peut avoir lieu qu’après un délai de deux mois suivant le commandement.

Ce délai peut être réduit ou supprimé par le juge en cas de mauvaise foi du locataire ou d’autres circonstances particulières.

En l’absence de telles circonstances, le délai de deux mois s’applique, garantissant ainsi une protection minimale pour le locataire.

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5. Quelles sont les conséquences du maintien dans les lieux après la résiliation du bail ?

L’article 1730 du code civil impose au locataire de restituer les locaux à l’expiration du bail.

Si le locataire reste dans les lieux, il est considéré comme occupant sans droit ni titre, ce qui entraîne l’obligation de payer une indemnité d’occupation, conformément à l’article 1240 du même code.

Cette indemnité est équivalente au préjudice subi par le propriétaire, généralement calculée sur la base du loyer prévu dans le contrat.

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6. Quelles sont les règles concernant les dépens dans une procédure judiciaire ?

L’article 696 du code de procédure civile précise que la partie qui succombe dans ses prétentions doit supporter les dépens.

Cela inclut les frais liés à la procédure, tels que le coût du commandement de payer.

De plus, l’article 700 du même code permet au juge d’allouer une somme à la partie gagnante pour couvrir les frais non compris dans les dépens, afin d’assurer une équité entre les parties.

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7. Quelles sont les conditions pour obtenir des intérêts sur une créance locative ?

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, le créancier peut demander des intérêts sur une créance à compter de la mise en demeure.

Dans le cas d’un arriéré locatif, les intérêts peuvent être calculés à partir de la date du commandement de payer, comme stipulé dans la décision judiciaire.

Les intérêts sont généralement calculés au taux légal, sauf disposition contraire dans le contrat de bail.

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8. Quelles sont les implications de l’exécution provisoire d’une décision judiciaire ?

L’article 514 du code de procédure civile permet au juge de rendre une décision exécutoire à titre provisoire.

Cela signifie que la décision peut être exécutée immédiatement, même si elle est susceptible d’appel.

Cette mesure vise à protéger les droits du créancier et à éviter que le débiteur ne se soustraie à ses obligations pendant la durée de l’appel.

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9. Quelles sont les règles concernant la solidarité dans les obligations locatives ?

L’article 1310 du code civil stipule que la solidarité entre débiteurs est présumée lorsque le contrat le prévoit expressément.

Dans le cadre d’un bail, si une clause de solidarité est incluse, tous les locataires sont tenus de manière conjointe et solidaire au paiement des loyers et charges.

Cela signifie que le bailleur peut réclamer la totalité de la créance à l’un ou l’autre des locataires.

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10. Quelles sont les conséquences d’une clause résolutoire non conforme aux dispositions légales ?

Si une clause résolutoire stipule des conditions plus favorables au locataire que celles prévues par la loi, elle peut être considérée comme non conforme.

L’article 1102 du code civil souligne que la liberté contractuelle ne doit pas déroger aux règles d’ordre public.

Ainsi, une clause résolutoire qui ne respecte pas les délais légaux ou qui accorde des droits excessifs au locataire peut être annulée, rendant la résiliation du bail inopérante.
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