Résiliation de contrat de location et expulsion pour impayés : application des clauses résolutoires et obligations locatives : 10 Questions / Réponses juridiques

Résumé de cette affaire : Un contrat de bail a été signé le 1er octobre 1989 entre l’Office public de l’habitat de Seine-Saint-Denis et Madame [V] [I] pour un logement. Après des impayés de loyers, un commandement de payer a été délivré le 29 mars 2023, mais la locataire n’a pas régularisé sa situation. En conséquence, Seine-Saint-Denis Habitat a cité Madame [V] [I] devant le juge des contentieux de la protection le 15 juillet 2024, demandant la constatation de la clause résolutoire, l’expulsion de la locataire, et le paiement d’une somme de 8 552,05 € pour loyers impayés. À l’audience du 13 septembre 2024, le montant de la dette a été actualisé à 7 203,95 €. Madame [V] [I] n’était pas présente, mais sa fille, Madame [N] [O], a demandé à intervenir, indiquant qu’elle occupait le logement avec sa famille et souhaitait un transfert de bail. Le tribunal a mis l’affaire en délibéré. Le 15 octobre 2024, le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné l’expulsion de Madame [V] [I], et condamné cette dernière à payer une indemnité d’occupation ainsi qu’une somme pour la dette locative. Les demandes supplémentaires ont été rejetées, et Madame [V] [I] a été condamnée aux dépens.

Quels sont les motifs de la décision en cas de non-comparution de la défenderesse ?

L’article 472 du Code de procédure civile stipule que lorsque la défenderesse ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Cela signifie que l’absence de la défenderesse ne constitue pas un obstacle à la décision du juge, qui peut statuer sur la demande présentée par la partie demanderesse.

Il est donc essentiel que cette demande soit conforme aux exigences de forme et de fond prévues par la loi.

En l’espèce, si la demande est jugée fondée, le juge peut ordonner des mesures telles que l’expulsion ou la condamnation au paiement de sommes dues.

Quelles sont les conditions d’urgence pour une décision en référé ?

L’article 834 du Code de procédure civile précise que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Cela implique que le juge doit évaluer la situation d’urgence et la nécessité d’une intervention rapide pour protéger les droits des parties.

Les mesures ordonnées en référé sont souvent temporaires et visent à prévenir un préjudice imminent.

Il est donc crucial que la demande soit justifiée par des éléments concrets et que la situation ne laisse pas place à des contestations sérieuses.

Quelles sont les conditions de recevabilité d’une intervention volontaire ?

Selon l’article 325 du Code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions respectives des parties par un lien suffisant.

De plus, l’article 330 précise que l’intervention est recevable si son auteur a intérêt pour la conservation de ses droits à soutenir cette partie.

Dans le cas présent, Madame [N] [O], en tant que fille de la défenderesse et domiciliée dans les lieux en litige, justifie sa présence dans la cause.

Son intervention est donc considérée comme recevable, car elle a un intérêt direct à la résolution du litige.

Comment vérifier la recevabilité d’une action en justice ?

La recevabilité d’une action est vérifiée par la conformité aux exigences légales, notamment en ce qui concerne la notification de l’assignation.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 stipule que la notification doit être effectuée plus de six semaines avant l’audience.

Dans ce cas, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis le 19 juillet 2024, respectant ainsi ce délai.

De plus, l’article 24 II de la même loi exige que des démarches préalables soient effectuées, ce qui a été respecté par Seine-Saint-Denis Habitat en saisissant la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Quelles sont les conditions d’acquisition des effets de la clause résolutoire ?

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 stipule que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Dans le cas présent, un commandement de payer a été signifié le 29 mars 2023, et il est resté infructueux pendant plus de deux mois.

De plus, l’impayé était supérieur à trois mois de loyer, ce qui signifie que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 29 mai 2023.

Ainsi, le bailleur peut demander l’expulsion de la locataire pour non-paiement des loyers.

Quels sont les droits du propriétaire en cas d’occupation sans droit ni titre ?

En vertu de l’article 1240 du Code civil, toute personne qui cause un préjudice à autrui doit le réparer.

Dans le cas d’une occupation sans droit ni titre, le propriétaire subit un préjudice résultant de l’indisponibilité de son bien et de la perte de loyers.

Par conséquent, la défenderesse, Madame [V] [I], sera condamnée à verser une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation pour la période durant laquelle elle a occupé les lieux sans droit.

Cette indemnité sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Quelles sont les obligations du locataire en matière d’assurance ?

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire l’obligation de justifier de la souscription d’une assurance garantissant les risques locatifs.

Cette attestation d’assurance doit être remise à la demande du bailleur.

Cependant, dans le cas où le contrat de bail est résilié, il n’est plus nécessaire d’enjoindre le locataire à transmettre une attestation d’assurance au bailleur.

Ainsi, la résiliation du bail met fin à cette obligation.

Qui supporte les dépens en cas de litige ?

En matière de litige, la partie perdante supporte généralement la charge des dépens, conformément aux règles de procédure civile.

Dans ce cas, Madame [V] [I], en tant que partie perdante, sera condamnée à verser les dépens, qui incluent notamment le coût du commandement de payer.

De plus, elle sera également condamnée à verser une somme de 50 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, qui permet de couvrir les frais d’avocat et autres frais liés à la procédure.

Quelles sont les conséquences de la décision du juge en référé ?

La décision rendue par le juge en référé est de plein droit exécutoire à titre provisoire, ce qui signifie qu’elle peut être mise en œuvre immédiatement, même si elle est susceptible d’appel.

Cela permet de garantir une protection rapide des droits des parties en cas d’urgence.

Dans cette affaire, le juge a ordonné l’expulsion de Madame [V] [I] et a fixé les modalités de cette expulsion, y compris l’assistance éventuelle de la force publique.

Les conséquences de cette décision sont donc significatives pour la défenderesse, qui doit se conformer aux ordres du juge dans un délai imparti.