Résiliation de contrat de résidence pour non-respect des obligations d’occupation et hébergement non autorisé : 10 Questions / Réponses juridiques

Résumé de cette affaire : La société ADOMA a loué un logement à M. [Z] [N] par contrat de résidence en février 2021. En août 2023, ADOMA a mis en demeure M. [Z] [N] de cesser un hébergement non autorisé de tiers, sous peine de résiliation de son contrat. Après avoir obtenu une autorisation judiciaire, un constat a été réalisé en décembre 2023, confirmant l’occupation illicite. En février 2024, ADOMA a assigné M. [Z] [N] en référé pour faire constater la résiliation du contrat, ordonner son expulsion, et obtenir une indemnité d’occupation. Lors de l’audience de juin 2024, ADOMA a maintenu ses demandes, arguant que M. [Z] [N] n’occupait pas le logement et avait hébergé des tiers sans autorisation. M. [Z] [N] a contesté l’urgence de la situation et a demandé un délai pour quitter les lieux. Le tribunal a constaté la résiliation du contrat, ordonné l’expulsion de M. [Z] [N], et a fixé une indemnité d’occupation à payer à ADOMA, tout en déboutant M. [Z] [N] de ses demandes.

Quels sont les motifs de la décision en référé selon le Code de procédure civile ?

En vertu des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent ordonner en référé des mesures en cas d’urgence.

Ces mesures doivent être celles qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou qui justifient l’existence d’un différend.

Il est également précisé que même en présence d’une contestation sérieuse, des mesures conservatoires ou de remise en état peuvent être prescrites pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite.

De plus, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Comment se déroule la résolution d’un contrat selon le Code civil ?

La résolution d’un contrat peut résulter de l’application d’une clause résolutoire, comme le stipule l’article 1224 du Code civil.

En cas d’inexécution suffisamment grave, la résolution peut également être prononcée par notification du créancier au débiteur ou par décision de justice.

L’article 1229 précise que si les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation non compensée.

La résolution est qualifiée de résiliation dans ce cas. L’article 1225 indique que, en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, sauf si convenu autrement.

Quelles sont les obligations d’un résident concernant l’hébergement d’invités ?

L’article 9 du règlement intérieur stipule que chaque résident peut accueillir une personne de son choix pour une période maximale de trois mois par an.

Cependant, il doit en avertir le responsable de la résidence, fournir une pièce d’identité de l’invité et préciser les dates d’arrivée et de départ.

L’hébergement d’un invité peut être refusé pour des raisons de sécurité.

Tout hébergement en dehors des règles établies est formellement interdit, et le résident doit mettre fin à cette situation sous 48 heures après mise en demeure.

Quelles sont les conséquences d’une inexécution des obligations contractuelles ?

Selon l’article 11 du contrat de résidence, le gestionnaire peut résilier le contrat en cas d’inexécution par le résident de ses obligations.

La résiliation ne prend effet qu’un mois après notification par lettre recommandée avec accusé de réception.

L’article R.633-3 du Code de la construction et de l’habitation précise que la résiliation doit être signifiée par un commissaire de justice ou notifiée par courrier écrit.

Ainsi, en cas de manquement aux obligations, le contrat peut être résilié, entraînant des conséquences pour le résident.

Quelles sont les implications de l’hébergement de tiers dans un logement ?

Le constat du commissaire de justice a révélé que M. [Z] [N] hébergeait plusieurs personnes dans son logement, ce qui constitue une violation des règles établies.

La société ADOMA avait mis en demeure M. [Z] [N] de mettre fin à cet hébergement dans un délai de 48 heures, ce qui n’a pas été respecté.

En conséquence, la résiliation du contrat de résidence a été constatée à la date du 25 septembre 2023, entraînant l’expulsion de M. [Z] [N] et de tous les occupants.

Comment se calcule l’indemnité d’occupation en cas d’occupation indue ?

Le maintien dans les lieux après l’expiration du contrat constitue une faute civile, ouvrant droit à réparation.

L’indemnité d’occupation est une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

M. [Z] [N] sera condamné à payer une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 25 septembre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux.

Le montant de cette indemnité sera fixé en fonction de la redevance mensuelle d’occupation.

Quelles sont les conditions pour accorder des délais aux occupants ?

Les articles L.613-1 du Code de la construction et de l’habitation et L.412-3 à L.412-8 du Code des procédures civiles d’exécution prévoient que le juge peut accorder des délais aux occupants.

Cependant, ces délais ne peuvent être accordés que si le relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Dans le cas de M. [Z] [N], il n’a pas démontré avoir entrepris des démarches pour trouver un logement, ce qui a conduit à son déboutement de la demande de délais.

Quelles sont les conséquences des dépens dans une procédure judiciaire ?

Dans le cadre d’une procédure judiciaire, la partie qui succombe supporte la charge des dépens.

Cela signifie que M. [Z] [N], ayant perdu son affaire, devra payer les frais engagés par la société ADOMA.

De plus, il sera condamné à verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, qui permet de couvrir les frais d’avocat de la partie gagnante.

Quelles sont les modalités d’exécution d’une décision de justice ?

La décision de justice est exécutoire à titre provisoire, ce qui signifie qu’elle peut être mise en œuvre immédiatement.

M. [Z] [N] doit libérer les lieux et restituer les clés dans un délai de quinze jours suivant la signification de l’ordonnance.

À défaut, la société ADOMA pourra procéder à son expulsion, y compris avec le concours de la force publique, après un commandement de quitter les lieux.

Les modalités d’expulsion sont encadrées par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.