Résiliation de contrat de location et expulsion pour loyers impayés : application des clauses résolutoires et conséquences financières pour les locataires. : 10 Questions / Réponses juridiques

Résumé de cette affaire : Monsieur [V] [I] a signé un contrat de bail avec Monsieur [X] [S] et Madame [J] [H] pour un local à usage d’habitation, avec un loyer mensuel de 800 € et des charges de 65 €. En janvier 2024, un commandement de payer a été délivré pour des loyers et charges impayés s’élevant à 1914,10 €. En mai 2024, Monsieur [V] [I] a cité les locataires devant le juge des contentieux de la protection pour constater la résiliation du bail, ordonner leur expulsion, et demander le paiement de sommes dues. À l’audience de septembre 2024, la dette locative a été actualisée à 8 392,68 €, et les locataires n’ont pas comparu. Un diagnostic social a révélé des difficultés personnelles et professionnelles des locataires. Le juge a constaté que les conditions de la clause résolutoire étaient réunies et a autorisé l’expulsion des locataires, tout en condamnant ceux-ci à payer des indemnités et des frais. L’affaire a été mise en délibéré pour décision finale.

1. Quelles sont les conditions de la clause résolutoire dans un contrat de bail d’habitation ?

La clause résolutoire dans un contrat de bail d’habitation est régie par l’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Cet article stipule que tout contrat de bail d’habitation doit contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement du loyer ou des charges.

Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ainsi, pour qu’une clause résolutoire soit applicable, il est nécessaire qu’un commandement de payer ait été signifié au locataire, et que ce dernier n’ait pas régularisé sa situation dans le délai imparti.

2. Quelles sont les conséquences de l’absence de comparution du défendeur ?

L’article 472 du code de procédure civile précise que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Cela signifie que l’absence de comparution peut entraîner une décision en faveur du demandeur, sans que le juge ait besoin d’examiner le fond du dossier.

Il est donc crucial pour le défendeur de se présenter à l’audience afin de défendre ses droits.

3. Quelles sont les mesures que peut ordonner le juge en référé ?

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Cela permet au juge d’agir rapidement pour protéger les droits des parties, notamment dans des situations où un préjudice imminent pourrait survenir.

4. Quelles sont les conditions de recevabilité d’une action en justice ?

Pour qu’une action en justice soit recevable, il est nécessaire de respecter certaines conditions, notamment la notification de l’assignation.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 stipule qu’une copie de l’assignation doit être notifiée au défendeur dans un délai raisonnable avant l’audience.

Dans le cas présent, la notification a été faite plus de six semaines avant l’audience, ce qui rend l’action recevable.

5. Quelles sont les conditions pour obtenir des délais de paiement ?

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que le juge peut accorder des délais de paiement au locataire, à condition que celui-ci soit en mesure de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Ces délais peuvent aller jusqu’à trois années, permettant ainsi au locataire de régulariser sa situation sans être expulsé.

6. Quelles sont les conséquences d’un commandement de payer demeuré infructueux ?

Lorsqu’un commandement de payer est demeuré infructueux, cela signifie que le locataire n’a pas réglé les sommes dues dans le délai imparti.

Conformément à l’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, cela permet au bailleur de faire valoir la clause résolutoire et d’engager une procédure d’expulsion.

Il est donc essentiel pour le locataire de réagir rapidement à un commandement de payer.

7. Quelles sont les implications de la clause de solidarité dans un contrat de bail ?

La clause de solidarité dans un contrat de bail implique que tous les locataires sont responsables de l’intégralité du loyer et des charges, même si un seul d’entre eux a signé le contrat.

Cela signifie que si l’un des locataires ne paie pas, les autres peuvent être tenus de régler la totalité de la dette.

Cette clause est souvent insérée pour protéger le bailleur contre les défauts de paiement.

8. Quelles sont les conséquences d’une occupation sans droit ni titre ?

Lorsqu’une personne occupe un bien sans droit ni titre, elle peut être considérée comme occupant sans droit.

Dans ce cas, le propriétaire peut demander l’expulsion de ces occupants.

Les occupants peuvent également être condamnés à verser une indemnité d’occupation, équivalente au montant du loyer, pour la période durant laquelle ils ont occupé les lieux sans autorisation.

9. Quelles sont les conditions d’exécution d’une décision de justice ?

La décision de justice est exécutoire à titre provisoire, ce qui signifie qu’elle peut être mise en œuvre immédiatement, même si elle est susceptible d’appel.

Cela est précisé dans l’article 514 du code de procédure civile, qui permet d’assurer l’effectivité des décisions judiciaires.

Ainsi, le bailleur peut demander l’expulsion des locataires sans attendre l’issue d’un éventuel appel.

10. Quelles sont les charges des dépens dans une procédure judiciaire ?

Les dépens comprennent l’ensemble des frais engagés dans le cadre d’une procédure judiciaire, tels que les frais de notification, les frais d’huissier, et les frais d’expertise.

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est généralement condamnée à supporter ces dépens.

Dans le cas présent, Monsieur [X] [S] et Madame [J] [H] seront condamnés in solidum à supporter ces charges, ce qui souligne l’importance de la comparution et de la défense en justice.