Conditions et Modalités de Résiliation d’un Contrat de Location en Cas d’Arriéré Locatif : 10 Questions / Réponses juridiques

Résumé de cette affaire : La société ELOGIE SIEMP a signé un bail d’habitation avec Mme [R] [C] le 9 août 2012, avec un loyer mensuel de 664,32 euros et des charges de 216,75 euros. Le 1er décembre 2023, un commandement de payer a été délivré à Mme [R] [C] pour un arriéré locatif de 6266,34 euros, en mentionnant une clause résolutoire. Le 8 avril 2024, ELOGIE SIEMP a saisi le juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation du bail et demander l’expulsion de Mme [R] [C], ainsi que le paiement de diverses sommes. À l’audience du 18 juin 2024, la dette locative a été actualisée à 10 762,68 euros. Mme [R] [C] a proposé un plan de paiement de 100 euros par mois et a mentionné un règlement récent de 900 euros. Le juge a constaté que la dette n’avait pas été réglée dans le délai imparti, entraînant la résiliation du bail depuis le 2 février 2024. Mme [R] [C] a été condamnée à payer 9 862,68 euros d’arriéré locatif, avec des modalités de paiement échelonné sur 36 mois. Les effets de la clause résolutoire ont été suspendus pendant cette période, mais des conséquences en cas de non-respect des paiements ont été prévues. La demande d’ELOGIE SIEMP au titre de l’article 700 a été rejetée, et Mme [R] [C] a été condamnée aux dépens.

1. Quelle est la recevabilité de la demande de constat de résiliation du bail ?

La recevabilité de la demande de constat de résiliation du bail est régie par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Cet article stipule que le bailleur doit notifier l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la société ELOGIE SIEMP a respecté cette obligation en notifiant l’assignation dans les délais requis.

De plus, elle a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l’assignation.

Ainsi, son action est recevable, conformément aux dispositions légales en vigueur.

2. Quelles sont les conditions de résiliation du bail selon la loi ?

La résiliation du bail est encadrée par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023.

Cet article prévoit que tout contrat de bail d’habitation doit contenir une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges.

Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 n’a pas d’effet rétroactif, ce qui signifie que les contrats antérieurs à cette date restent régis par les stipulations en vigueur lors de leur conclusion.

Dans le cas présent, le contrat de bail, renouvelé en 2021, est soumis à un délai de deux mois pour le paiement des loyers.

3. Quelles sont les conséquences d’un impayé de loyer ?

En cas d’impayé de loyer, la clause résolutoire peut être mise en œuvre, comme le prévoit l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Si le locataire ne s’acquitte pas de sa dette dans le délai imparti, le bailleur peut se prévaloir des effets de cette clause.

Dans l’affaire en question, le commandement de payer a été signifié le 1er décembre 2023, et le locataire n’a pas réglé la somme due dans le délai de deux mois.

Ainsi, la résiliation du bail est intervenue le 2 février 2024, permettant au bailleur d’agir en conséquence.

4. Quelles sont les possibilités de délais de paiement pour le locataire ?

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge d’accorder des délais de paiement au locataire, à la demande de ce dernier ou du bailleur.

Ces délais peuvent aller jusqu’à trois ans, à condition que le locataire soit en mesure de régler sa dette locative et ait repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Dans le cas présent, le juge a constaté que le locataire pouvait raisonnablement payer 100 euros par mois en plus du loyer courant.

Il a donc accordé des délais de paiement, suspendant les effets de la clause résolutoire pendant cette période.

5. Comment se prouve la dette locative ?

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Dans le cadre de la dette locative, la société ELOGIE SIEMP a produit un décompte détaillé, prouvant que Mme [R] [C] lui devait 9 862,68 euros à la date du 26 juin 2024.

Le locataire n’ayant pas contesté ce montant, il a été condamné à le régler, avec intérêts au taux légal.

Cette obligation de preuve est essentielle pour garantir les droits des parties dans le cadre d’un litige locatif.

6. Quelles sont les conséquences d’un maintien dans les lieux après résiliation du bail ?

En cas de maintien dans les lieux après la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due.

Cette indemnité est fixée au montant du loyer et des charges, et est payable dans les mêmes conditions que le loyer.

Dans l’affaire en question, l’indemnité d’occupation a été fixée à 881,07 euros par mois, à compter du 2 février 2024.

Elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux, ce qui souligne l’importance de respecter les obligations contractuelles.

7. Qui supporte les frais du procès ?

Les frais du procès sont régis par l’article 700 du code de procédure civile, qui prévoit que la partie perdante peut être condamnée à payer une somme à l’autre partie pour les frais exposés.

Dans cette affaire, Mme [R] [C] a été condamnée aux dépens, conformément à l’article 696 du même code.

Cependant, compte tenu de sa situation économique, le juge a décidé de ne pas lui imposer d’indemnité au titre de l’article 700.

Cette décision reflète l’équité et la prise en compte des circonstances personnelles des parties.

8. Qu’est-ce que l’exécution provisoire d’une décision de justice ?

L’exécution provisoire est régie par l’article 514 du code de procédure civile, qui stipule que les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire, sauf disposition contraire.

L’article 514-1 permet au juge d’écarter l’exécution provisoire si elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Dans le cas présent, le juge a décidé de ne pas écarter l’exécution provisoire, compte tenu de la dette et des délais de paiement accordés.

Cela permet d’assurer une protection efficace des droits du bailleur tout en tenant compte de la situation du locataire.

9. Quelles sont les implications de la clause résolutoire en cas de non-paiement ?

La clause résolutoire, en cas de non-paiement, entraîne la résiliation de plein droit du bail.

Cela signifie que le bailleur peut agir sans nouvelle décision de justice pour récupérer les lieux.

Si le locataire ne respecte pas les modalités de paiement convenues, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera considéré comme résilié depuis la date prévue.

Le bailleur pourra alors procéder à l’expulsion du locataire, ce qui souligne l’importance de respecter les engagements contractuels.

10. Quelles sont les conséquences pour le locataire en cas de non-respect des délais de paiement ?

En cas de non-respect des délais de paiement, le locataire s’expose à la résiliation du bail et à l’exigibilité immédiate de la dette.

La bailleresse pourra alors faire procéder à l’expulsion du locataire, avec l’assistance de la force publique si nécessaire.

De plus, le locataire devra verser une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.

Ces conséquences mettent en lumière l’importance de respecter les engagements financiers dans le cadre d’un contrat de bail.
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