Résiliation de bail et expulsion : conditions et conséquences d’un impayé locatif : 10 Questions / Réponses juridiques

Résumé de cette affaire : Un contrat de bail a été signé le 20 septembre 2017 entre EST ENSEMBLE HABITAT et M. [E] [M] et Mme [H] [B] pour un local d’habitation et un emplacement de stationnement, avec un loyer principal de 486,05 euros et 29 euros respectivement. Le 19 juillet 2023, un commandement de payer a été délivré aux locataires pour une somme de 4123,42 € en raison de loyers impayés. Le 31 janvier 2024, EST ENSEMBLE HABITAT a cité les locataires devant le juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation du bail et ordonner leur expulsion. À l’audience du 13 septembre 2024, la dette locative a été actualisée à 11 115,11 €. M. [E] [M] a demandé des délais de paiement, tandis que Mme [H] [B] n’a pas comparu. Le juge a constaté que les conditions de la clause résolutoire étaient réunies et a ordonné l’expulsion des locataires, ainsi que le paiement de la dette locative et d’une indemnité mensuelle d’occupation. Les locataires ont été condamnés à verser des frais de justice et la décision est exécutoire à titre provisoire.

Quels sont les motifs de la décision en matière de résiliation de bail ?

La décision de résiliation de bail repose sur plusieurs articles du Code de procédure civile et de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’article 472 du Code de procédure civile stipule que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la recevabilité de l’action est confirmée par l’article 24 III de la loi n°89-462, qui exige que l’assignation soit notifiée au moins six semaines avant l’audience.

De plus, l’article 24 I de la même loi précise que toute clause résolutoire pour défaut de paiement ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ainsi, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 19 septembre 2023, ce qui justifie la décision de résiliation.

Quelles sont les conditions d’application de la clause résolutoire ?

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précise que la clause résolutoire pour défaut de paiement ne produit effet que deux mois après un commandement de payer.

Ce commandement doit être resté infructueux pour que la résiliation soit effective. En l’espèce, un commandement de payer a été signifié le 19 juillet 2023.

Les défendeurs n’ayant pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience, les conditions d’application de la clause résolutoire étaient donc réunies.

L’article 24 V permet au juge d’accorder des délais de paiement, mais seulement si le locataire a repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience.

Dans ce cas, le bailleur s’opposant à l’octroi de tels délais, la résiliation a été prononcée.

Comment se déroule l’expulsion des locataires ?

L’expulsion des locataires est régie par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Lorsque le juge ordonne l’expulsion, il peut autoriser l’usage de la force publique pour faire respecter sa décision.

Dans le cas présent, M. [E] [M] et Mme [H] [B] épouse [M] ont été déclarés occupants sans droit ni titre à compter du 20 septembre 2023.

L’ordonnance précise que, si les locataires ne libèrent pas les lieux, EST ENSEMBLE HABITAT pourra faire procéder à leur expulsion.

Cette expulsion pourra se faire avec le concours d’un serrurier et de la force publique, si nécessaire.

Quelles sont les conséquences financières de l’occupation sans droit ni titre ?

L’occupation sans droit ni titre entraîne des conséquences financières pour les locataires, qui doivent indemniser le propriétaire pour le préjudice subi.

En vertu de l’article 1240 du Code civil, le préjudice résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers doit être réparé.

M. [E] [M] et Mme [H] [B] épouse [M] ont été condamnés à verser une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation.

Cette indemnité est fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Le montant total de la créance a été arrêté à 11 115,11 € à la date du 12 septembre 2024.

Quelles sont les modalités de condamnation au paiement des loyers dus ?

La condamnation au paiement des loyers dus est fondée sur les articles du Code civil et du Code de procédure civile.

M. [E] [M] et Mme [H] [B] épouse [M] ont été condamnés à payer provisionnellement la somme de 11 115,11 €.

Cette somme correspond à la dette locative arrêtée au 12 septembre 2024, augmentée d’intérêts au taux légal.

Les intérêts commencent à courir à compter du 31 janvier 2024 sur la somme de 5621,77 € et à compter de la décision pour le surplus.

La solidarité entre les défendeurs est également prévue par l’article 220 du Code civil, en raison de leur situation maritale.

Quelles sont les conséquences des demandes accessoires dans cette affaire ?

Les demandes accessoires, telles que les dépens et les frais de justice, sont également prises en compte dans la décision.

M. [E] [M] et Mme [H] [B] épouse [M] ont été condamnés solidairement à supporter les dépens, y compris les frais du commandement de payer et de l’assignation.

En outre, ils doivent verser une somme de 50 € à EST ENSEMBLE HABITAT au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Cette disposition permet de couvrir les frais engagés par la partie gagnante pour faire valoir ses droits.

La décision est exécutoire à titre provisoire, ce qui signifie qu’elle peut être mise en œuvre immédiatement.

Quelles sont les implications de l’assignation en justice ?

L’assignation en justice est un acte juridique essentiel qui permet de saisir le juge pour faire valoir ses droits.

Dans cette affaire, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 9] par voie électronique.

Cette notification a été effectuée conformément aux exigences de l’article 24 III de la loi n°89-462, soit plus de six semaines avant l’audience.

L’assignation a permis de formaliser la demande de résiliation de bail et d’expulsion des locataires.

Elle a également servi de base pour la condamnation au paiement des loyers dus.

Comment le juge évalue-t-il la recevabilité de l’action ?

La recevabilité de l’action est évaluée par le juge en fonction de plusieurs critères juridiques.

L’article 472 du Code de procédure civile stipule que le juge doit s’assurer que la demande est régulière, recevable et bien fondée.

Dans le cas présent, la notification de l’assignation a été effectuée dans les délais requis par la loi.

De plus, la justification de la saisine de la Caisse d’Allocations familiales pour un impayé a été présentée.

Ces éléments ont conduit le juge à conclure que l’action était recevable et fondée sur des bases juridiques solides.

Quelles sont les dispositions relatives à l’exécution provisoire de la décision ?

L’exécution provisoire de la décision est prévue par le Code de procédure civile, permettant une mise en œuvre rapide des décisions de justice.

La présente décision est déclarée exécutoire à titre provisoire, ce qui signifie qu’elle peut être appliquée immédiatement.

Cela permet à EST ENSEMBLE HABITAT de procéder à l’expulsion des locataires sans attendre l’issue d’un éventuel appel.

Cette mesure vise à protéger les droits du bailleur face à l’occupation sans droit ni titre des lieux.

Les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution régissent également les modalités d’expulsion et de gestion des biens laissés sur place.