Résiliation du bail commercial pour loyers et charges impayés

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 23 MAI 2024

N° 2024/ 102

Rôle N° RG 20/07114 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BGC5P

Société GRANDE GALERIE DE FREJUS PLAGE

C/

[M] [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Jean-françois JOURDAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Commerce de FREJUS en date du 15 Juin 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 2018003277.

APPELANTE

Société GRANDE GALERIE DE [Localité 11] PLAGE SASU prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Me Jean-françois JOURDAN de la SCP JF JOURDAN – PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIME

Monsieur [M] [K] ayant exercé sous l’enseigne ‘la Broche d’Argent’

né le 19 Avril 1961 à [Localité 10] (94), demeurant Domaine des Cernèdes Les Aulnes Bât; A2 n°27 – [Adresse 6]

défaillant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

Madame Gaëlle MARTIN, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Valérie VIOLET.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2024.

ARRÊT

Réputé contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2024

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président et Madame Valérie VIOLET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

La SASU Grande Galerie de Fréjus Plage a entrepris la réalisation d’un programme immobilier à [Localité 11] Plage, dans le cadre d’un permis de construire délivré le 8 novembre 2007 et d’un permis de démolir du 6 juillet 2007 ainsi que d’un permis modificatif en date du 24 septembre 2014.

Il s’agit de la construction d’un ensemble d’habitations et d’un ensemble commercial comprenant deux corps de bâtiments sur deux tènements :

– premier tènement donnant sur le boulevard de la Libération n° [Cadastre 2] ( désormais n° 131) et rue de la République n° 194, cadastré CK [Cadastre 7] et [Cadastre 8], bâtiments A et B,

– second tènement donnant sur le n° [Adresse 5] ( CK [Cadastre 2]) et le n° [Adresse 3] ( CK [Cadastre 1]), bâtiments C et D.

Au sein de ces immeubles, a été créée une galerie marchande qui donne sur le n° 185 rue de la République et sur le [Adresse 4] ( parcelles CK [Cadastre 1] et [Cadastre 2]).

Suivant bail commercial du 1er octobre 2015, la SASU Grande Galerie de [Localité 11] Plage a donné en location, pour une durée de neuf années, à M. [M] [K], exerçant une activité de rôtisserie sous l’enseigne ‘ La broche d’argent’ le commerce n° 2 situé dans le bâtiments C/D d’une superficie de 73,51 m².

Le bail prévoyait que les travaux d’aménagement et décoration intérieure du local livré brut, seraient exécutés par le preneur à ses frais.

Le montant du loyer mensuel était de 1.369,69 € hors charges la première année et augmentait à l’issue de chaque période triennale pour arriver à 1.617,22 € hors charges.

La gestion des locaux commerciaux a été confiée à l’agence Karika Immobilier.

Le local a été mis à disposition de M. [K] au mois de mai 2015, date à laquelle il lui a été délivré l’autorisation de la direction unique du bailleur de procéder à ses travaux d’aménagements.

La commission de sécurité a également autorisé la réalisation desdits travaux selon procès-verbal en date du 8 juillet 2015.

M. [K] a conclu un accord avec un repreneur, M. [J], auquel il a cédé son matériel et mobilier d’exploitation pour un prix forfaitaire de 25.000 €.

M. [K] a cessé son exploitation au 31 octobre 2016, le bailleur prenant acte de la rupture conventionnelle du bail à compter de cette même date.

Par acte du 9 juin 2018, M. [M] [K] a fait assigner la SASU Grande Galerie de Fréjus Plage devant le tribunal de commerce de Fréjus aux fins de la voir condamner au paiement d’une somme de 65.000 € au titre du préjudice qu’il aurait subi en raison du dol commis à son détriment par la société bailleresse.

Reconventionnellement, la SASU Grande Galerie de [Localité 11] Plage a sollicité la condamnation de M. [K] à lui verser une somme de 28.778,28 € au titre des loyers pour la période s’étant écoulée du mois d’août 2015 au mois d’octobre 2016.

Par jugement contradictoire en date du 15 juin 2020, le tribunal de commerce de Fréjus a :

– débouté M. [M] [K] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

– débouté la SASU Grande Galerie de Fréjus Plage de sa demande reconventionnelle,

– condamné M. [M] [K] à la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

– condamné M. [M] [K] aux entiers dépens, dont ceux à recouvrer par le greffe liquidés à la somme de 73,22 € TTC dont 12,20 € de TVA.

Le tribunal a retenu que :

– M. [K] ne verse aux débats aucun élément permettant de prouver que la SASU Grande Galerie de [Localité 11] Plage a commis un dol par réticence à son détriment, qu’il n’établit pas la preuve d’un lien de causalité entre ses difficultés financières et le bail commercial et ne conteste pas avoir librement choisi l’emplacement donné à bail,

– pendant la période d’achèvement des travaux et de début d’activité de la galerie, la SASU Grande Galerie de Fréjus Plage a accordé une année de gratuité de loyers afin de faciliter le démarrage de l’activité du preneur et a respecté ses engagements contractuels,

– la SASU Grande Galerie de [Localité 11] Plage n’a jamais réclamé le paiement des loyers dus, ni antérieurement à la cession du fonds de commerce, ni après ladite cession, qu’elle ne s’est pas opposée à la cession alors que des loyers restaient dus par M. [K] et a accordé pendant la période litigieuse, la gratuité d’une année de loyers.

Le 29 juillet 2020, la SASU Grande Galerie de Fréjus Plage a formalisé une déclaration d’appel limitée aux dispositions du jugement entrepris l’ayant déboutée de sa demande reconventionnelle en paiement des loyers et charges à hauteur de 28.778,28 € pour la période du mois d’août 2015 au mois d’octobre 2016.

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 7 octobre 2020, la SASU Grande Galerie de [Localité 11] Plage demande à la cour de :

– confirmer le jugement en ce qu’il a :

* débouté M. [M] [K] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

* condamné M. [M] [K] à la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– infirmer le jugement en ce qu’il a :

* débouté la SASU Grande Galerie de Fréjus Plage de sa demande reconventionnelle,

Statuant à nouveau,

– condamné M. [M] [K] à verser à la SASU Grande Galerie de [Localité 11] Plage la somme de 28.778,28 € au titre des loyers pour la période de 15 mois s’étant écoulée entre le mois d’août 2015 et le mois d’octobre 2016,

– y ajoutant, le condamner à verser à la SASU Grande Galerie de Fréjus Plage la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [M] [K] n’a pas constitué avocat. Il a été régulièrement assigné devant la cour de céans par exploit d’huissier en date du 13 octobre 2020, portant également signification des conclusions de l’appelante, remis à personne. Le présent arrêt sera réputé contradictoire.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 14 novembre 2023.

Les parties sont en l’état d’un bail commercial en vertu duquel la SASU Grande Galerie de [Localité 11] Plage a donné en location à M. [M] [K], pour une durée de neuf ans, la location du commerce n° 2 sis dans le bâtiment C/D d’une superficie de 73,51 m².

Ledit bail a été consenti moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.396,69 € hors charges la première année et devait augmenter à l’issue de chaque période triennale pour arriver à 1.617,22 € hors charges.

Il ressort des pièces produites par la société bailleresse que :

– le local litigieux a été mis à la disposition de M. [K] et lui a été livré brut en mai 2015 ainsi qu’il en ressort de la déclaration de direction unique en date du 11 mai 2015 délivrée par l’appelante autorisant le preneur à effectuer les travaux d’aménagements,

– selon procès-verbal du 8 juillet 2015, la commission de sécurité a émis un avis favorable aux travaux d’aménagement du lot 2,

– les travaux des commerçants de la zone marchande ainsi que des parties communes ont été également finalisés à cette date, ainsi qu’il en ressort du procès-verbal d’ouverture de la commission de sécurité.

M. [K] était donc redevable du montant du loyer à compter du mois d’août 2015, le fait qu’il ait manifestement tardé à effectuer les travaux d’aménagement de son local conformément aux dispositions du bail en ce qu’au mois de novembre 2015, il n’avait toujours pas commencé à les réaliser, n’est pas imputable à la société bailleresse et ne saurait le dispenser du paiement des loyers

Il apparaît qu’aux termes d’un document intitulé ‘ Engagement entre les parties’ ( pièce 29 ) M. [M] [K] s’est engagé ‘ à céder à M. [J] l’ensemble du mobilier et matériel meublant le local n° 2 qu’il exploite dans les immeubles [Adresse 9], suivant inventaire qui sera annexé au présente. La cession de l’ensemble de ce matériel s’élève à un prix forfaitaire de 25.000 € non assujetti à la TVA. M. [K] s’engage à effectuer, à ses frais, les démarches nécessaires en vue de la cessation de son activité et demande à ce que la représentante de [Adresse 12], prenne en compte la rupture conventionnelle du bail établi en date du 1er octobre 2015 (…) La cessation de l’activité par M. [K] est fixée au 31/ 10/2016.’

Cet engagement est signé par M. [K], M. [J] et Mme [T] [U] (intervenant pour le compte de la SASU Grande Galerie de [Localité 11] Plage).

La société Grande Galerie de Fréjus Plage a donc pris acte de la rupture conventionnelle du bail à compter du 31 octobre 2016, date de la cessation par M. [K] de l’exploitation de son activité. S’agissant d’une résiliation du bail avant la fin de la première période triennale, la bailleresse devait intervenir à l’acte pour marquer son accord pour une telle résiliation anticipée.

Au regard de cet engagement, M. [K] était tenu au paiement du loyer jusqu’au 31 octobre 2016.

Il ne ressort d’aucun élément du dossier que la société appelante ait renoncé à se prévaloir de sa créance locative à l’encontre de l’intimé, ni qu’elle ait accordé la gratuité d’une année de loyer alors que l’historique du compte locataire de M. [K] établi par la société Karika Immobilier, gestionnaire des locaux, met en évidence que les loyers ont été facturés à compter du mois d’août 2015 dès l’ouverture de la galerie commerciale à la suite des travaux d’aménagements.

La société Grande Galerie de Fréjus Plage est donc fondée à réclamer le montant des loyers et charges dus par M. [K] pour la période courant du 1er août 2015 au 31 octobre 2016, conformément au bail commercial liant les parties et au titre de l’occupation du commerce n°2, étant précisé que dans les motifs de la décision entreprise, le tribunal de commerce a retenu que la bailleresse avait répondu à ses obligations contractuelles.

Au regard du décompte produit (pièce 114), M. [K] est donc redevable d’une somme totale de 28.740,45 € se décomposant comme suit:

– loyer HT 1.396, 69 €, soit 1.676,02 € TTC/ mois outre 240 € par mois de provision sur charges, soit 1.916,03 € par mois,

– 1.916,03 € x 15 mois = 28.740,45 € ( et non 28.778,28 € réclamés par l’appelante).

Le jugement sera donc infirmé sur ce point et l’intimé, condamné à payer à la société Grande Galerie de [Localité 11] Plage la somme de 28.740,45 € au titre des loyers et charges impayés pour la période du 1er août 2015 au 31 octobre 2016.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile;

La cour statuant publiquement, par mise à disposition au greffe et par arrêt rendu de manière réputée contradictoire,

Confirme le jugement du tribunal de commerce de Fréjus déféré sauf en ce qu’il a débouté la SASU Grande Galerie de Fréjus Plage de sa demande reconventionnelle,

Et statuant à nouveau sur ce point,

Condamne M. [M] [K] à payer à la SASU Grande Galerie de [Localité 11] Plage la somme de 28.740,45 € au titre des loyers et charges impayés,

Y ajoutant,

Condamne M. [M] [K] à payer à la SASU Grande Galerie de Fréjus Plage la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

Condamne M. [M] [K] aux dépens de la procédure d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT