Litige locatif : Mesurage, charges et loyers impayés

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 17 JANVIER 2019

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 16/16526 – N° Portalis 35L7-V-B7A-BZLQK

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Mai 2016 -Tribunal d’Instance de NOGENT SUR MARNE – RG n° 11-15-965

APPELANTE

Madame [C] [H] [G]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Me Luc MANRY de la SELAS HAVRE TRONCHET, avocat au barreau de PARIS, toque : K0053

Ayant pour avocat plaidant Me Guillaume VARGA avocat au barreau de PARIS,

toque : K0053

INTIMEE

SA SOGEMAC HABITAT La société anonyme d’habitations à loyer modéré, dénommée « SOGEMAC HABITAT » (SOCIETE DE GESTION DE MAINTENANCE D’AMENAGEMENT ET DE CONSTRUCTION

SIRET : 775 708 647 00042

Agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, domicilié en cette qualité au dit siège :.

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Christian PAUTONNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0159

Ayant pour avocat plaidant Me Christian GUILLAUME COMBECAVE (SELARL PAUTONNIER et ASSOCIES)

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 22 Novembre 2018, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Daniel FARINA, Président

M. Philippe JAVELAS, Conseiller

Mme Pascale WOIRHAYE, Conseillère

qui en ont délibéré,

Un rapport a été présenté à l’audience par Monsieur [J] [I] dans les conditions prévues par l’article 785 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Mme Viviane REA

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Daniel FARINA, Président et par Viviane REA, Greffière présente lors de la mise à disposition.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 1er mars 1999, l’association APIS, aux droits de laquelle se trouve désormais la société SOGEMAC HABITAT, a donné à bail à Mme [H] [G] un logement dépendant d’un immeuble sis [Adresse 3].

Mme [H] [G] ne réglant pas intégralement ses loyers, le groupement d’intérêt économique APIS l’a fait assigner devant le tribunal d’instance de Vincennes, qui, par ordonnance de référé du 27 avril 2006, a condamné la locataire au paiement de la somme de 2 977, 56 euros au titre de l’arriéré locatif tout en suspendant les effets de la clause résolutoire pendant 24 mois.

La dette ayant persistée, la société SOGEMAC HABITAT a fait à nouveau assigner Mme [H] [G] devant le tribunal de Nogent sur Marne, par acte d’huissier de justice du 10 juillet 2014, en résiliation du bail, expulsion et paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 29 mars 2016, Mme [H] [G] sollicitait, à titre reconventionnel, la condamnation de sa bailleresse à lui payer une somme de 1 801, 68 euros, correspondant à un trop-perçu de charges sur consommation d’eau.

Le tribunal d’instance, par jugement contradictoire du 24 mai 2016, a essentiellement :

– condamné Mme [H] [G] à payer à la société SOGEMAC HABITAT une somme de 1 388, 71 euros au titre des loyers et charges demeurés impayés arrêtés au 9 mars 2016, terme du mois de mars 2016 non inclus,

– prononcé la résiliation du bail,

– autorisé l’expulsion de Mme [H] [G] et de tous occupants de son chef,

– condamné Mme [H] [G] à payer à la société SOGEMAC HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation de 494 euros jusqu’à la libération effective des lieux,

– autorisé Mme [H] [G] à se libérer de sa dette en 24 mensualités de 57 euros, la dernière mensualité devant être majorée du solde de la dette,

– dit qu’à défaut d’un seul versement à l’échéance prévue, suivie d’une mise en demeure restée infructueuse durant 15 jours, la totalité des sommes restant dues deviendrait immédiatement exigible,

– condamné Mme [H] [G] aux dépens de l’instance.

Mme [H] [G] a interjeté appel de cette décision le 27 juillet 2016.

– infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

– condamner la société SOGEMAC HABITAT à lui payer une somme de 9 813, 82 euros,

– désigner un expert avec pour mission de : vérifier le mesurage de l’immeuble, vérifier les tantièmes attribués à l’appartement de Mme [H] [G], contrôler les justificatifs de charges locatives pour les années 2009 à aujourd’hui et donner son avis à leur application aux locataires,

– dire que la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera mise à la charge de la société SOGEMAC HABITAT,

– débouter la société SOGEMAC HABITAT de ses demandes,

– condamner la société SOGEMAC HABITAT aux dépens et à payer à Mme [H] [G] une indemnité de 1 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La société SOGEMAC HABITAT, intimée et appelante à titre incident, dans le dispositif de ses dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 23 décembre 2016, demande à la Cour de :

– confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions à l’exception de celle ayant déclaré non prescrites les demandes formées le 29 mars 2016 par Mme [H] [G] pour une période antérieure au 29 mars 2013,

– condamner Mme [H] [G] à payer à la société SOGEMAC HABITAT une somme de 2 683, 80 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées au 9 mars 2016, terme de février 2016 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2009 sur la somme de 1 440, 30 euros et à compter de la date de délivrance de l’assignation pour le surplus,

– condamner Mme [H] [G] aux dépens et à payer à la société SOGEMAC HABITAT une indemnité de 2 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 15 novembre 2018.

I) Sur la demande d’expertise judiciaire formée par Mme [H] [G]

Mme [H] [G] sollicite la désignation d’un expert judiciaire ayant pour mission de vérifier le mesurage de l’immeuble, vérifier les tantièmes attribués à l’appartement de Mme [H] [G], contrôler les justificatifs de charges locatives pour les années 2009 à aujourd’hui et donner son avis à leur application aux locataires.

La société SOGEMAC HABITAT est mal fondée à soulever l’irrecevabilité de cette demande au visa de l’article 564 du Code de procédure civile prohibant les demandes nouvelles en cause d’appel, du fait que la demande litigieuse vise à faire écarter les prétentions de la bailleresse quant au paiement des loyers et des charges.

Pour être recevable, la demande litigieuse est cependant mal fondée, dès lors que Mme [H] [G] ne justifie pas et ne fait même pas état d’une anomalie concernant les surfaces de l’immeuble et de son appartement qui ont été retenues pour procéder à la répartition des charges, et que la Cour s’estime suffisamment informée pour être en mesure de statuer sur la conformité des justificatifs produits par la bailleresse aux exigences de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Mme [H] [G] sera rejetée.

II) Sur la demande en paiement faite au titre des charges locatives par la société SOGEMAC HABITAT et la demande de remboursement faites au titre de ces mêmes charges par Mme [H] [G]

Mme [H] [G] fait grief au premier juge d’avoir admis la demande en paiement de charges d’eau pour la moitié de la somme demandée.

Elle sollicite, en cause d’appel, le débouté de la société bailleresse de sa demande en paiement au titre des loyers et des charges demeurés impayés et le remboursement de l’intégralité de charges acquittées sur la période allant de 2009 à 2015, en faisant valoir que :

– les charges sont réparties en fonction de la superficie des locaux, alors que ce mode de répartition ne peut être retenue s’agissant de charges d’eau,

– ce mode de répartition est, en l’espèce, particulièrement préjudiciable à Mme [H] [G], du fait de la surface du logement qu’elle occupe (61 mètres carrés), du fait que, dans un autre appartement, plus petit, vit une famille nombreuse, et que l’immeuble comporte un local commercial, qui consomme beaucoup d’eau puisqu’il a pour activité le toilettage de chiens,

– des compteurs d’eau n’ont été installés qu’en janvier 2015,

– les provisions réclamées sont modifiées de manière autoritaire,

– les régularisations n’ont pas été justifiées et aucune régularisation n’a été faite après 2012,

– la bailleresse n’a jamais communiqué le mode de répartition des charges entre tous les locataires comme le bail lui en fait obligation,

– Mme [H] [G] est bien fondée à solliciter le remboursement de la somme de 9 813, 82 euros représentant le montant total des provisions mensuelles pour charges appelées sur la période allant de 2009 à 2015.

La société SOGEMAC HABITAT réplique que :

– le premier juge a commis une erreur de droit en considérant comme non prescrites la demande reconventionnelle en remboursement de charges d’eau formée par Mme [H] [G], le délai de prescription applicables aux actions en répétition de loyers ou charges étant de trois ans et non de cinq ans pour les baux portant sur des immeubles appartenant à des organismes à loyer modéré, qui sont régis par des dispositions spécifiques du Code de la construction et de l’habitation,

– en outre, le premier juge s’est également trompé en considérant que le point de départ de la prescription était la date de délivrance de l’assignation en justice, alors que ce point de départ est la date à laquelle Mme [H] [G], défenderesse devant le premier juge, a formé sa demande reconventionnelle en répétition de l’indu devant le tribunal d’instance, soit le 29 mars 2016.

Sur ce

1) Sur la demande de remboursement formée par Mme [H] [G] au titre des provisions sur charges locatives

a) Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la société SOGEMAC HABITAT

Il résulte de la combinaison des articles 68 de la loi du 1er septembre 1948, L. 442-6 du Code de la construction et de l’habitation et 2224 du Code civil que l’action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur pour une habitation à loyer modéré, se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer et que ce jour est celui de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu, et non celui du versement de la provision (Cour de cassation, 3e chambre civile, 9 Novembre 2017 ‘ n° 16-22.445).

Par suite, est irrecevable, pour être prescrite, la demande en répétition de l’indu formée par Mme [H] [G] au titre des charges dont la régularisation est antérieure de plus de trois ans à la date à laquelle, Mme [H] [G] a formé, pour la première fois, sa demande reconventionnelle en remboursement devant le premier juge, à savoir le 29 mars 2016.

En d’autres termes, est prescrite la demande au titre des charges régularisées avant le 29 mars 2013.

Les pièces n°10, colonne ODF, n°6, 7 et 9 produites par la bailleresse intimée permettent de constater qu’est prescrite du fait de la date de la notification des charges à Mme [H] [G], la demande relative aux charges des années :

– 2009 (régularisation du 24 mars 2010, décompte individuel de charges adressé le 20 avril 2010)

– 2010 (régularisation du 25 mars 2011, décompte individuel de charges adressé le 18 avril 2011)

– 2011 (régularisation du 30 avril 2012).

Demeure, en revanche, recevable, motif pris de ce que les charges ont été régularisées postérieurement au 29 mars 2013 et, partant moins de trois ans avant la date à laquelle Mme [H] [G] a formé sa demande, la demande de remboursement afférentes aux charges des années :

– 2012 (régularisation du 31 octobre 2013 , décompte de charges adressé le 31 octobre 2013), pour un montant de 1 400 euros,

– 2013 (régularisation du 12 septembre 2014, décompte de charges adressé le 26 août 2014), pour un montant de 1 380 euros,

– 2014 (décompte de charges adressé le 25 septembre 2015), pour un montant de 1 380 euros,

– 2015 (décompte de charges non joint et date de la régularisation non précisée), pour un montant de 1 380 euros.

S’agissant des exercices non prescrits, il y a donc lieu de statuer sur le bien-fondé de la demande de remboursement.

b) Sur le bien-fondé de la demande de remboursement des provisions sur charges

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique aux locataires le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Ces dispositions légales sont reprises dans le bail consenti à Mme [H] [G] (paragraphe 3.3, page 4).

Dès lors que l’une de ces formalités fait défaut, le preneur est en droit de demander le remboursement des sommes encaissées par le bailleur au titre des provisions pour charges.

En l’espèce, la bailleresse a fourni à Mme [H] [G], pour les exercices 2012, 2013 et 2014, des décomptes individuels de charges distinguant les charges par leur nature – eau, électricité, menues réparation, équipements individuels, nettoyage, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, et précisant le mode de réparation des charges entre les locataires, à savoir au prorata de la surface des logements – 61 mètres carrés pour le logement de l’appelante- pour les charges d’eau, d’électricité, d’entretien et menues réparations, de nettoyage et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, et en fonction du nombre de logements, soit 1/15ème, la résidence comptant 15 logement, s’agissant des dépenses liées aux équipements individuels.

S’agissant de ces exercices non prescrits, la bailleresse intimée a donc satisfait aux exigences de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, reprises dans le bail consenti à Mme [H] [G].

En revanche, aucun justificatif n’a été produit, en cause d’appel, concernant l’année 2015, alors même que ces justificatifs sont exigibles à la date à laquelle la Cour statue, de sorte que Mme [H] [G] est bien fondée à solliciter le remboursement des sommes acquittées au titre des provisions sur charges de l’année 2015, représentant la somme totale de 1 380 euros (115 euros x 12).

S’agissant des charges justifiées, Mme [H] [G] fait également valoir, pour justifier sa demande de remboursement, que le mode de répartition adopté par la bailleresse, notamment en ce qui concerne les charges d’eau avant le mois de janvier 2015, date à laquelle des compteurs individuels ont été installés, est inéquitable et illégal.

Toutefois, ce moyen ne saurait être accueilli.

En effet, lorsqu’un immeuble n’est pas, comme en l’espèce, soumis au statut de la copropriété, et qu’il comprend plusieurs locataires, la loi du 6 juillet 1989 ne prévoit aucun mode de répartition, de sorte qu’il ne peut être fait grief à la bailleresse d’avoir réparti les charges au prorata de la surface des logements, ce mode de répartition n’étant pas contraire aux dispositions de la loi régissant le contrat de bail de Mme [H] [G].

2) Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges demeurés impayés formée par la bailleresse intimée

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et il appartient au locataire de justifier du paiement, en application des dispositions de l’article 1315 du Code civil.

En l’espèce, la bailleresse intimée verse aux débats un décompte locatif actualisé (pièce n°10) faisant apparaître un solde débiteur à son profit d’un montant de 2 683, 80 euros, au 9 mars 2016, échance du mois de mars 2016 non comprise.

Il s’ensuit que Mme [H] [G] doit être condamnée à payer à la société SOGEMAC HABITAT, la somme de 2 683, 80 euros dont il convient de déduire un montant de 1 380 euros au titre des provisions sur charges de l’année 2015, qui, comme il a été expliqué précédemment, ne sont pas justifiées.

Par suite, Mme [H] [G] sera condamnée à payer à la société bailleresse la somme de 1 303, 80 euros au titre des loyers et charges demeurant impayés au 9 mars 2016, terme du mois de mars 2016 non compris.

III) Sur la résiliation judiciaire du bail, l’expulsion de Mme [H] [G] et la condamnation de cette dernière au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation

Il résulte des dispositions de l’article 1184 ancien, 1217 et 1224 nouveau du Code civil que le bailleur peut solliciter la résiliation judiciaire du contrat de location en cas de manquement suffisamment grave du locataire à ses obligations.

Par ailleurs, aux termes des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif actualisé au mois de février 2016, produit par la bailleresse, que Mme [H] [G], même après déduction des provisions sur charges non justifiées, ne s’est pas acquittée intégralement du montant de ses loyers, et que, depuis 2009, son compte locatif demeure constamment débiteur.

Par suite, c’est à bon droit que le premier juge, a relevé que les manquements réitérés depuis de nombreuses années de Mme [H] [G] à l’obligation la plus importante imposée au locataire – le paiement des loyers et charges aux termes convenus – constituaient une faute contractuelle suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du bail, puis a autorisé l’expulsion de la locataires, avant de condamner cette dernière au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

En cause d’appel, Mme [H] [G] fait valoir que sa bailleresse aurait manqué à son obligation de lui asssurer une jouissance paisible en lui livrant un logement indécent.

Toutefois, ces allégations sont insuffisamment établies par les pièces qu’elle verse aux débats:clichés photographiques non datés et dont il n’est pas démontré qu’ils concerneraient les parties privatives de son appartement, courrier très ancien de la ville de [Localité 4] du 13 décembre 2001 adressé au précédent bailleur, le groupement d’intérêt économique APIS, et indiquant qu’il avait été constaté des désordres qui « pourraient » provenir d’infiltrations des appartement de l’étage supérieur, de l’absence de ventilation dans la cuisine et de fuites sur une colonne montante d’alimentation d’eau, lettre de doléance des locataires de l’immeuble du 28 juillet 2009 faisant état d’humidité dans les parties communes de l’immeuble, imputable, selon les locataires, à un mauvais entretien du gérant, la société Logikia.

Ces documents anciens ne sauraient suffire, en l’absence d’un constat d’huissier de justice ou d’une enquête plus récente des services de l’hygiène de la ville de [Localité 4], à caractériser l’état d’indécence dont Mme [H] [G] entend se prévaloir pour faire obstacle à son expulsion.

Par suite, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation judiciaire du bail, l’expulsion de Mme [H] [G] et de tous occupants de son chef, et condamné cette dernière au paiement d’une indemnité d’occupation.

IV) Sur les demandes accessoires

Mme [H] [G], qui succombe pour l’essentiel, sera condamnée aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.