Une société qui n’a agi qu’en qualité de promoteur-vendeur sans qu’il soit démontré qu’elle ait elle-même élaboré la méthode de commercialisation du bien litigieux et du montage financiern n’a pas à informer les acquéreurs potentiels que des caractéristiques essentielles du bien immobilier et ne devait ni les mettre en garde contre les risques de l’opération d’investissement ni les informer d’une éventuelle différence entre la valeur vénale du bien et le prix de vente stipulé.
En outre, bien que contractuellement liée par un contrat de mandat de vente, elle ne peut être tenue responsable des fautes civiles qui auraient été commises par son mandataire à raison d’obligations qui sont propres à ce dernier vis-à-vis de ses autres mandants,
L’affaire concerne une action en nullité de vente et en responsabilité délictuelle intentée par M. et Mme [X] contre la société Ifb France, le Crédit Agricole de Franche-Comté, et les compagnies Allianz vie et Allianz iard. Les acquéreurs reprochent à la société Ifb France d’avoir pratiqué un dol en surestimant la valeur du bien vendu, ce qui aurait entraîné un préjudice financier. Le tribunal de grande instance d’Agen a rejeté leurs demandes, considérant qu’elles étaient prescrites. La cour d’appel d’Agen a confirmé ce jugement. Cependant, la Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt de la cour d’appel, estimant que le point de départ de l’action en nullité pour dol devait être fixé au jour de la découverte de l’erreur par les acquéreurs. L’affaire a été renvoyée devant la cour d’appel de Toulouse. Les parties ont formulé des demandes contradictoires, les acquéreurs demandant l’annulation de la vente, le remboursement du prix, des dommages et intérêts, et la résolution du contrat de prêt et d’assurance, tandis que les intimés contestent les allégations de dol et de responsabilité.
Sur l’action en nullité du contrat de vente pour dol formée par M. et Mme [X] :
M. et Mme [X] demandent la nullité de l’acte de vente pour dol, invoquant une présentation trompeuse de la valeur du bien et l’absence de vérification du potentiel économique par l’association Edc. La cour examine le dol reproché au vendeur et à son mandataire commercial, ainsi que le point de départ du délai de prescription pour l’action en nullité.
Sur la responsabilité de la Sas Ifb France :
La Sas Ifb France est mise en cause pour avoir induit en erreur M. et Mme [X] sur la valeur du bien, les perspectives de revente, et le rôle de l’association Edc. La cour analyse les fautes commises par la Sas Ifb France en tant que conseiller en gestion de patrimoine et les conséquences sur la perte de chance des acquéreurs.
Décision de la cour :
La cour retient que la Sas Ifb France a commis des fautes en délivrant une information erronée et incomplète, induisant ainsi M. et Mme [X] en erreur. Elle condamne la Sas Ifb France à verser des dommages et intérêts à M. et Mme [X] pour la perte de chance de contracter à des conditions différentes. Les dépens et frais irrépétibles sont également répartis entre les parties selon les conclusions de la cour.
– M. [T] [X] et Mme [O] [U] épouse [X] condamnés à payer les dépens recouvrés par Maître Boutitie, avocat
– M. [T] [X] et Mme [O] [U] épouse [X] condamnés à payer 1 500 euros à la Sas Ifb France sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile
– M. [T] [X] et Mme [O] [U] épouse [X] condamnés à payer 47 700 euros à la Sas Ifb France au titre de la perte de chance de ne pas s’exposer à un préjudice financier
– M. [T] [X] et Mme [O] [U] épouse [X] condamnés à payer 4 000 euros à la Sas Ifb France au titre de leur préjudice moral
– M. [T] [X] et Mme [O] [U] épouse [X] condamnés à verser 1 000 euros à M. [L] en qualité de mandataire ad hoc de la Sccv les jardins de Tombeloly, 1 000 euros à la société Crédit agricole mutuel de Franche-Comté, et 1 000 euros aux Sa Allianz vie et Allianz iard
– La Sas Ifb France condamnée à payer 5 000 euros à M. [T] [X] et Mme [O] [U] épouse [X] au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel avant et après cassation
Réglementation applicable
– Code civil
– Code de procédure civile
Article 1304 du code civil:
Le délai de prescription de l’action en nullité d’une convention est de cinq ans et court, dans le cas d’un dol, à compter du jour où il a été découvert.
Article 1116 du code civil:
Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles que sans ces manœuvres l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.
Article 568 du code de procédure civile:
Lorsque la cour d’appel infirme un jugement qui, statuant sur une exception de procédure, a mis fin à l’instance, elle peut évoquer les points non jugés si elle estime de bonne justice de donner à l’affaire une solution définitive.
Article L.121-29 du code de la consommation:
L’entreprise est civilement responsable des démarcheurs, même indépendants, qui agissent pour son compte.
Article 2270-1 du code civil:
Les actions en responsabilité civile extracontractuelle se prescrivent par 10 ans à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation.
Article 2224 du code civil:
Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.
Article 639 du code de procédure civile:
La partie succombante est condamnée aux dépens, sauf si les circonstances particulières de l’affaire justifient qu’il soit sursis à statuer sur les dépens ou qu’ils soient mis à la charge d’une autre partie ou partagés entre les parties.
Article 696 du code de procédure civile:
La partie qui succombe est condamnée aux dépens, sauf si les circonstances particulières de l’affaire justifient qu’il en soit autrement.
Avocats
Bravo aux Avocats ayant plaidé ce dossier :
– Me Pascal GORRIAS
– Me Nicolas DALMAYRAC
– Me Mathieu SPINAZZE
– Me Nicolas MUNCK
– Me Georges DAUMAS
Mots clefs associés
– Action en nullité du contrat de vente pour dol
– Recevabilité de l’action
– Prescription de l’action en nullité
– Dol dans la présentation du bien et de la rentabilité de l’opération
– Rôle de l’association Edc
– Faute de la Sas Ifb France dans l’information et le conseil
– Projection financière erronée
– Perte de chance d’acheter le bien au prix du marché
– Préjudice financier et moral
– Responsabilité de la Sas Ifb France
– Calcul de la perte de chance
– Intérêts légaux et capitalisation
– Dépens et frais irrépétibles
– Condamnation aux dépens et frais irrépétibles
– Action en nullité du contrat de vente pour dol: action visant à annuler un contrat de vente en raison de la tromperie ou de la dissimulation de faits importants par une des parties
– Recevabilité de l’action: possibilité pour une partie d’intenter une action en nullité du contrat pour dol en respectant les conditions légales
– Prescription de l’action en nullité: délai légal dans lequel une action en nullité pour dol doit être engagée
– Dol dans la présentation du bien et de la rentabilité de l’opération: tromperie ou dissimulation de faits importants concernant le bien vendu et les bénéfices attendus de l’opération
– Rôle de l’association Edc: association qui peut jouer un rôle dans la défense des consommateurs victimes de dol dans une vente
– Faute de la Sas Ifb France dans l’information et le conseil: responsabilité de la société dans la tromperie ou la dissimulation de faits importants lors de la vente
– Projection financière erronée: estimation des bénéfices futurs de l’opération basée sur des informations fausses ou trompeuses
– Perte de chance d’acheter le bien au prix du marché: préjudice subi par l’acheteur qui aurait pu acheter le bien à un prix plus avantageux s’il avait eu les bonnes informations
– Préjudice financier et moral: dommages subis par l’acheteur tant sur le plan financier que moral à cause du dol dans la vente
– Responsabilité de la Sas Ifb France: obligation de la société de réparer les préjudices causés par sa faute dans la vente
– Calcul de la perte de chance: évaluation du montant de la perte subie par l’acheteur en raison du dol dans la vente
– Intérêts légaux et capitalisation: taux d’intérêt légal applicable aux dommages et intérêts, possibilité de capitaliser ces intérêts
– Dépens et frais irrépétibles: frais engagés par l’acheteur pour intenter l’action en nullité du contrat pour dol
– Condamnation aux dépens et frais irrépétibles: obligation pour la partie condamnée de rembourser les frais engagés par l’autre partie dans le cadre de la procédure
* * *
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
30/04/2024
ARRÊT N°
N° RG 22/02836
N° Portalis DBVI-V-B7G-O5OB
MD/DG
Décision déférée du 12 Juin 2017 –
Tribunal de Grande Instance d’AGEN
15/01634
Mme [K]
[T] [X]
[O] [J] [U] épouse [X]
C/
[P] [L]
S.A.S. IFB FRANCE
S.C.O.P. S.A. CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE FRANCHE-COMTE
S.A. ALLIANZ VIE
S.A. ALLIANZ IARD
CONFIRMATION PARTIELLE
Grosse délivrée
le
à
Me GORRIAS
Me DALMAYRAC
Me SPINAZZE
Me MUNCK
Me DAUMAS
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D’APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU TRENTE AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE
***
APPELANTS
Monsieur [T] [X]
[Adresse 3]
[Localité 9]
Représenté par Me Pascal GORRIAS de la SCP BOYER & GORRIAS, avocat au barreau de TOULOUSE
Madame [O] [J] [U] épouse [X]
[Adresse 3]
[Localité 9]
Représentée par Me Pascal GORRIAS de la SCP BOYER & GORRIAS, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMES
Monsieur [P] [L], pris en sa qualité de mandataire ad hoc de la SCCV les Jardins de Tombeloly
[Adresse 5]
[Localité 8]
Représenté par Me Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE
S.A.S. IFB FRANCE
[Adresse 7]
[Localité 6]
Représentée par Me Mathieu SPINAZZE de la SELARL DECKER, avocat au barreau de TOULOUSE
S.C.O.P. S.A. CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE FRANCHE-COMTE
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocat au barreau de TOULOUSE
S.A. ALLIANZ VIE
[Adresse 1]
[Localité 10]
Représentée par Me Georges DAUMAS de la SCP GEORGES DAUMAS, avocat au barreau de TOULOUSE
S.A. ALLIANZ IARD
[Adresse 1]
[Localité 10]
Représentée par Me Georges DAUMAS de la SCP GEORGES DAUMAS, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 20 Novembre 2023 en audience publique, devant la Cour composée de :
M. DEFIX, président
C. ROUGER, conseiller
A.M. ROBERT, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : C. DELVER
ARRET :
– CONTRADICTOIRE
– prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
– signé par M. DEFIX, président, et par N.DIABY, greffier de chambre.
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
La société civile de construction vente (Sccv) Les jardins de Tombeloly représentée par M. [L], a entrepris la construction d’un ensemble résidentiel dénommé « les jardins de Tombeloly » à [Localité 11] (47).
Par acte du 20 octobre 2004, M. [T] [X] et Mme [O] [U] épouse [X] ont conclu avec la Sas Ifb France un contrat de mandat pour la recherche et la sélection d’un logement pour un prix maximal de 131 800 euros et dans le cadre d’un investissement locatif éligible à la défiscalisation.
Une projection financière personnalisée a été réalisée par Mme [B] pour le compte de la Sa Ifb le 11 janvier 2005 se référant au dispositif de défiscalisation dit « de Robien », prévoyant le montant de l’opération, les loyers et leur progressivité annuelle, le montant des revenus des acquéreurs, les échéances de remboursement du prêt, le montant des charges ainsi que la valeur du bien sur dix ans.
Le 14 janvier 2005, M. et Mme [X] ont conclu, par le biais de la Sa Ifb, un contrat de réservation portant sur la vente en l’état futur d’achèvement d’une maison de type T3 située au sein de l’ensemble ‘Les jardins de Tombeloly’.
L’investissement immobilier devait permettre aux acquéreurs de bénéficier d’un régime d’amortissement fiscal prévu par la loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003 ‘urbanisme et habitat’, dite ‘loi de Robien’ ou ‘dispositif Robien classique’, codifié à l’article 31 h) du code général des impôts, en contrepartie d’une obligation de location durant une période de neuf années.
Le 14 janvier 2005, M. et Mme [X] ont adhéré par le biais de la Sa Ifb, dans deux documents intitulés « Ifc emprunteur », au contrat groupe n° 2008097 conclu entre la Sa Télévie et la société Serenis vie couvrant le décès, la perte totale et irréversible d’autonomie et l’invalidité permanente totale. Ces contrats ont été résiliés par la Sas Akerys capital et reconduits auprès des sociétés Agf iart et Agf vie devenues Allianz vie et Allianz iard.
Par acte authentique du 6 octobre 2005 reçu par Maître [F], notaire, M. et
Mme [X] ont acquis les biens réservés moyennant paiement d’un prix « acte en mains » de 158 000 euros.
Pour financer cette acquisition, M. et Mme [X] ont conclu un contrat de prêt avec le Crédit Agricole de Franche-Comté couvrant la totalité du prix de vente et remboursable en 240 mois.
Par contrat du 4 février 2006, M. et Mme [X] ont confié la gestion locative de leur bien à la Sas Akerys gestion.
Après livraison du bien, un premier contrat de bail a été conclu le 17 juillet 2006 pour un loyer hors charge de 553 euros.
Le 23 mai 2008, la Sccv les jardins de Tombeloly a fait l’objet d’une dissolution anticipée par décision de ses associés et a été radiée du registre du commerce et des sociétés le 22 octobre 2009.
Le 24 mars 2015, la société Belvia immobilier a estimé leur bien à un prix compris entre 80 000 et 85 000 euros.
Par ordonnance du 10 juillet 2015, le président du tribunal de grande instance d’Agen saisi par requête de M. et Mme [X], a désigné M. [L] en qualité de mandataire ad hoc pour représenter la Sccv les jardins de Tombeloly en vue d’une instance judiciaire fondée sur une assignation en nullité de la vente que les acquéreurs devaient faire délivrer.
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Par actes d’huissier des 23, 29 et 30 juillet 2015, M. et Mme [X] ont fait assigner devant le tribunal de grande instance d’Agen M. [P] [L], la société Ifb France, le Crédit agricole de Franche-Comté et les compagnies Allianz vie et Allianz iard en nullité de la vente, résolution des contrats de prêt et d’assurances et, subsidiairement, en paiement de dommages et intérêts.
Par jugement du 12 juin 2017, le tribunal de grande instance d’Agen a :
– rejeté l’exception d’irrecevabilité de l’assignation délivrée à M. [L] en son nom personnel,
– rejeté l’exception d’irrecevabilité de l’assignation pour défaut de publicité foncière,
– déclaré irrecevable comme prescrite l’action en nullité de la vente fondée sur le dol introduite par M. et Mme [X],
– déclaré irrecevable comme prescrite l’action en responsabilité délictuelle introduite par M. et Mme [X],
– condamné M. et Mme [X] à payer à M. [P] [L] ès-qualités de mandataire ad hoc de la Sccv les jardins de Tombeloly la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamné M. et Mme [X] à payer à la Sas Ifb France prise en la personne de son représentant légal la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamné M. et Mme [X] à payer à la société Crédit agricole mutuel de Franche-Comté prise en la personne de son représentant légal la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamné M. et Mme [X] à payer à la Sa Allianz vie et à la Sa Allianz iard prise en la personne de leurs représentants légaux la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
– débouté M. et Mme [X] de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamné M. et Mme [X] aux dépens, qui seront recouvrés par Maître Boutitie, Maître Fagot, et Maître Vivier dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,
– dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision.
Le tribunal a considéré que le délai de prescription de l’action en nullité pour dol ne courait qu’à compter du jour de la découverte du dol mais qu’en l’espèce la perte de valeur n’était pas justifiée par le simple avis de valeur du bien outre que le bien avait été loué pendant dix ans sans plainte des acquéreurs pour le montant du loyer perçu, de sorte que la tromperie sur la valeur vénale du bien ne pouvait être considérée comme le point de départ du délai de prescription qui devait courir à compter de la date de la première location du bien le 17 juillet 2006.
Il a également retenu que l’action subsidiaire fondée sur la responsabilité de la Sccv les jardins de Tombeloly et la société Ifb France ayant pour but de réparer un préjudice constitué par la perte de chance de ne pas contracter se prescrivait à compter de la signature de l’acte authentique et non pas de la découverte de la perte de valeur du bien alléguée.
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Par déclaration du 8 août 2017, M. [T] [X] et Mme [O] [U] épouse [X] ont interjeté appel de ce jugement.
Par un arrêt rendu le 15 mars 2021, la cour d’appel d’Agen a :
– confirmé le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
– condamné M. et Mme [X] au paiement de la somme de 2 000 euros à [P] [L], 2000 euros à la Sas Ifb France, 1 000 euros au « CréAgricole » mutuel de Franche-Comté et 1 000 euros aux compagnies Allianz vie et Allianz iard sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens qui pourront être recouvrés directement par Maîtres « Boutie », Fagot, Vivier, avocats, pour ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.
La cour a considéré que le point de départ de l’action en nullité ne pouvait être fixé au jour de l’estimation du bien par une agence immobilière dès lors que les acquéreurs avaient le loisir de faire estimer le bien dans les cinq ans suivant l’achat, outre que neuf mois se sont écoulés entre la réservation et la vente leur permettant de s’informer sur l’état du marché immobilier à [Localité 11].
Elle a également retenu que l’action en responsabilité se prescrivait à compter de la vente, la demande des acquéreurs s’analysant en une perte de chance de ne pas contracter.
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M. [T] [X] et Mme [O] [U] épouse [X] ont formé un pourvoi contre l’arrêt rendu par la cour d’appel d’Agen.
Par arrêt du 15 juin 2022, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, au visa des anciens articles 1116 et 1304 du code civil, a :
– cassé et annulé, en toutes ces dispositions, l’arrêt rendu le 15 mars 2021, entre les parties,
par la cour d’appel d’Agen,
– remis l’affaire et les parties dans l’état où elle se trouvaient avant cet arrêt, les a renvoyées devant la cour d’appel de Toulouse,
– condamné solidairement M. [L], pris en sa qualité de mandataire ad hoc de la Sccv Les Jardins de Tombeloly et la société Ifb France aux dépens,
– rejeté les demandes en application de l’article 700 du code de procédure civile.
La Cour de cassation a rappelé que la prescription de l’action en nullité pour dol avait pour point de départ le jour où le contractant découvrait l’erreur qu’il alléguait et considéré que la cour d’appel n’avait pas donné de base légale à sa décision en ne recherchant pas, comme il lui était demandé, si M. et Mme [X] n’avaient pas découvert l’erreur sur le prix de vente lors de l’estimation effectuée à leur demande le 25 mars 2015 pour déclarer leur action prescrite.
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Par déclaration de saisine du 22 juillet 2022, M. [T] [X] et Mme [O] [U] épouse [X] ont saisi la présente cour d’une demande d’infirmation du jugement rendu le 12 juin 2017 par le tribunal de grande instance d’Agen en ce qu’il a :
– déclaré irrecevable comme prescrite l’action en nullité de la vente fondée sur le dol introduite par M. et Mme [X],
– déclaré irrecevable comme prescrite l’action en responsabilité délictuelle introduite par M. et Mme [X],
– condamné M. et Mme [X] à payer à M. [P] [L] ès-qualités de mandataire ad hoc de la Sccv les jardins de Tombeloly la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamné M. et Mme [X] à payer à la Sas Ifb France prise en la personne de son représentant légal la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamné M. et Mme [X] à payer à la société Crédit agricole mutuel de Franche-Comté prise en la personne de son représentant légal la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamné M. et Mme [X] à payer à la Sa Allianz vie et à la Sa Allianz iard prise en la personne de leurs représentants légaux la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
– débouté M. et Mme [X] de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamné M. et Mme [X] aux dépens, qui seront recouvrés par Maître Boutitie, Maître Fagot, et Maître Vivier dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.
EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 19 octobre 2023, M. [T] [X] et Mme [O] [U] épouse [X], appelants, demandent à la cour, au visa des articles 1116, 1131 et 1382 du code civil et de l’article L. 111-1 du code de la consommation en sa version en vigueur à la date de la vente, de :
– infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a rejeté l’exception de nullité et la fin de non-recevoir invoquées par M. [L] au motif que l’assignation lui aurait été délivrée en son nom personnel et sauf en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir soulevée au titre d’un prétendu défaut de publication de l’assignation,
Et statuant à nouveau :
– les déclarer recevables en leur action et en leurs demandes,
– les déclarer recevables et bien fondés en leur appel,
– prononcer la nullité de l’acte de vente conclu le 6 octobre 2005 entre eux et la Sccv les jardins de Tombeloly ayant pour objet l’acquisition du bien immobilier répondant à la désignation suivante :
– condamner en conséquence la Sccv les jardins de Tombeloly prise en la personne de M. [L] son mandataire ad hoc, à leur rembourser le prix de vente dudit immeuble, soit la somme de 158 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 6 octobre 2005,
– ordonner la publication de l’arrêt à intervenir aux services de publicité foncière à leur diligence et aux frais de la Sccv les jardins de Tombeloly,
– condamner in solidum la Sccv les jardins de Tombeloly prise en la personne de M. [L] son mandataire ad hoc et la société Ifb France à leur payer la somme de 15 308 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir, avec capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du code civil,
– ordonner la résolution du contrat de prêt qu’ils ont souscrit auprès de la société Crédit agricole mutuel de Franche Comté pour un montant de 158 000 euros,
– ordonner en conséquence le remboursement du capital qu’ils ont emprunté et le remboursement par la banque au profit de M. et Mme [X] de l’ensemble des sommes qu’elle a perçues (en capital, intérêts et frais) au titre du prêt,
– ordonner la résiliation du contrat d’assurance affecté au prêt résolu entre eux et les sociétés Allianz vie et Allianz iard,
Pour le cas où une procédure collective serait ouverte à l’encontre de la Sccv les jardins de Tombeloly, même postérieurement à la décision à intervenir mais avant que le remboursement du prix ait été intégralement opéré,
– condamner in solidum la société Ifb France et la Sccv les jardins de Tombeloly à leur payer la somme de 75 000 euros à titre de dommages et intérêts, cette condamnation se substituant alors à l’annulation du contrat de vente, à la résolution du contrat de prêt et à la résiliation du contrat d’assurance,
À titre infiniment subsidiaire, pour le cas où la nullité de la vente ne serait pas prononcée,
– condamner in solidum la Sccv les jardins de Tombeloly prise en la personne de M. [L] son mandataire ad hoc et la société Ifb France à leur payer la somme de 76 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices financier et moral subis avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir et capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du code civil,
En tout état de cause,
– rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires,
– condamner in solidum la Sccv les jardins de Tombeloly prise en la personne de M. [L] son mandataire ad hoc et la société Ifb France à leur payer la somme de 8 000 euros à titre d’indemnité et par application de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner les mêmes in solidum en tous les dépens de première instance et d’appel.
À l’appui de leurs prétentions, les appelants soutiennent, après avoir développé des moyens visant à voir retenir la recevabilité de leur action au regard de la publication de l’assignation en nullité de la vente et à voir prononcer la confirmation du jugement à ce titre, que :
S’agissant de l’action en nullité,
– le délai de prescription de l’action fondée sur le dol ne commence à courir qu’à compter de la date de découverte de l’erreur causée par le dol,
– en matière de dol, le juge n’a pas à apprécier la légitimité de l’ignorance de la victime du dol pour rechercher le point de départ du délai de prescription, l’erreur provoquée par le dol étant toujours excusable,
– le point de départ du délai de prescription ne peut être fixé à la date de conclusion du contrat,
– c’est à celui qui invoque la prescription de démontrer qu’elle est acquise,
– en l’espèce, le dol reproché au vendeur et à son mandataire commercial porte sur une présentation trompeuse de la valeur du bien et de ses perspectives de revalorisation et les allégations trompeuses selon lesquelles le potentiel économique du bien avait été vérifié en amont par un organisme extérieur dénommé Edc,
– ils ont découvert le dol sur la valeur du bien et les perspectives de revalorisation le 24 mars 2015, lors de l’estimation de leur bien par le gestionnaire qui représentait seulement la moitié du prix d’achat,
– ils ont su qu’Edc n’avait pas réalisé d’étude indépendante sur les perspectives de réussite de l’opération que grâce aux informations obtenues par d’autres investisseurs le 27 juin 2012, ce que l’association Edc leur a confirmé le 9 avril 2018,
– dans le cadre d’une opération de type « de Robien », l’acquéreur est tenu de conserver le bien pendant 9 ans à compter de sa première mise en location, ce qui justifie qu’aucune revente n’ait été envisageable plus tôt,
– ils ont bénéficié des avantages fiscaux et loué leur bien, de sorte qu’ils n’ont pas subi de difficulté les amenant à s’interroger sur l’opportunité de leur investissement avant l’issue de la durée de la défiscalisation,
– en faisant croire que l’association Edc avait vérifié le prix d’achat, la société Ifb a dissuadé les acquéreurs de vérifier la valeur du bien et les perspectives de revalorisation,
– la société Ifb s’est présentée à eux en qualité d’ingénieur en patrimoine, leur donnant l’illusion de disposer d’une information loyale et exhaustive émanant de spécialistes,
– en proposant l’ensemble des services nécessaires à la mise en oeuvre de l’opération (prêteur, bien éloigné du domicile, gestion confiée à un partenaire, souscription des garanties d’assurance locative auprès de partenaires), la société Ifb France leur a laissé penser que l’opération était simple et sans risque,
Au fond,
– la présentation déloyale du prix de vente d’un bien vendu comme un produit de placement est constitutive d’un dol dès lors que le bien est vendu à une valeur dépassant de 30 à 50% sa valeur réelle,
– la surévaluation est sanctionnable même si les acquéreurs n’ont pas revendu leur bien à perte, en l’absence de toute perspective de revente du bien à un prix acceptable,
– le vendeur et la société Ifb ont indiqué que le bien était proposé à un prix inférieur ou égal au prix du marché et qu’un organisme indépendant, Edc, avait réalisé un travail approfondi de vérification,
– les projections financières de la société Ifb France ont été exclusivement fondées sur l’hypothèse d’une augmentation continue de la valeur du bien au rythme de 2% par an,
– il était prévu une plus-value significative à la revente, alors qu’il a été évalué entre 80 000 et 85 000 en 2015 par la société Belvia immobilier,
– le promoteur ne pouvait ignorer que la vente était réalisée à un montant bien supérieur à la valeur vénale moyenne des biens dans le secteur marmandais,
– la société Ifb France reconnaît dans ses conclusions que le bien a été vendu à un prix supérieur à celui du marché, tel étant le cas des biens permettant de défiscaliser,
– le vendeur et la société Ifb France ne produisent aucun élément venant remettre en cause les constatations de M. [I],
– revaloriser un prix toutes taxes comprises est destiné à endormir la vigilance des contractants,
– le déroulement déplorable de l’opération est uniquement dû aux conditions préalables non propices à la réussite de l’opération,
– l’association Edc a indiqué ne pas avoir eu de rôle de validation et n’intervenir qu’après engagement de l’investisseur,
– le procédé est identique à celui ayant conduit à la condamnation de la société Ifb France dans le cadre d’un dossier portant sur l’acquisition d’un bien situé sur l’île de la Réunion,
– le dol a généré une appréciation inexacte de la valeur du bien et de la rentabilité de l’opération,
– même provoquée par un tiers au contrat le dol peut être opposable au cocontractant qui en a profité, a fortiori si le tiers agit comme mandataire commercial du vendeur, peu important que le vendeur ait connaissance des manoeuvres,
– l’article L.121-29 du code de la consommation tel qu’applicable à l’époque des faits disposait que l’entreprise est civilement responsable des démarcheurs, même indépendants, qui agissent pour son compte,
Sur le sort du prêt,
– le contrat de prêt et de vente sont interdépendants et l’annulation du contrat principal entraîne la résolution du contrat de crédit,
Sur le sort du contrat d’assurance,
– la résolution du contrat de prêt a pour conséquence inéluctable la résiliation du contrat d’assurance qui lui est affecté, la disparition du premier rendant sans cause le second,
S’agissant de l’action en responsabilité,
Sur la prescription :
– ils présentent une demande de dommages et intérêts au titre d’un manquement aux devoirs d’information et de mise en garde,
– le point de départ du délai de prescription est déterminé selon l’article 2270-1 du code civil, s’agissant d’un contrat conclu avant l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008,
– le point de départ du délai de prescription doit être fixé à la date à laquelle l’acquéreur prend conscience des pertes qu’il a subies et non à la date de conclusion de l’acte de vente,
– il convient de retenir en l’espèce la date à laquelle l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue leur a été révélée, soit lors de l’estimation de leur bien réalisée en 2015,
– ils ne pouvaient soupçonner auparavant les manquements du vendeur et de son mandataire commercial puisque le bien a été loué sans difficulté et qu’ils ont bénéficié de la défiscalisation pendant 9 ans,
Au fond,
Sur la responsabilité du mandataire :
– les agissements du vendeur et de son mandataire ont causé un préjudice aux acquéreurs,
– la société Ifb France, en sa qualité de conseil en gestion de patrimoine, a réalisé des manoeuvres dolosives : tenant à l’absence d’étude objective et indépendante du marché, à la valeur patrimoniale du bien, aux perspectives de réalisation d’une plus-value,
– elle a également manqué à son devoir d’information et de conseil, en proposant une opération dont elle n’a pas vérifié la fiabilité, ou dont le montant était particulièrement surévalué sans vérifier l’adéquation au prix du marché,
– les acquéreurs ont perdu une chance d’acheter le bien au prix du marché et d’éviter de payer à tort la somme de 53 000 euros au vendeur,
Sur la responsabilité du vendeur :
– en vertu de l’article L.111-1 du code de la consommation, le vendeur doit informer l’acquéreur des caractéristiques essentielles du bien et en l’espèce, devait attirer l’attention de M. et
Mme [X] sur les risques encourus dans ce type de montage financier,
– le vendeur est responsable des fautes commises par les démarcheurs intervenus pour son compte,
Sur le préjudice subi,
– les acquéreurs ont subi un préjudice de 15 308 euros représentant les primes d’assurance et leur préjudice moral,
– si la vente ne devait pas être annulée, l’évaluation du préjudice des acquéreurs devrait être modifiée et comprendre la perte de 75 000 euros au titre de la surévaluation du bien outre 10 000 euros de préjudice moral, auxquels il convient d’appliquer un pourcentage de perte de chance de 90%.
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 10 novembre 2022, M. [P] [L], mandataire ad hoc de la Sccv les jardins de Tombeloly, intimé, demande à la cour, au visa des articles 1137 et suivants, 1240, 2222, 2224 du code civil, de:
À titre principal,
– confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré les demandes de M. et Mme [X] à son encontre irrecevables pour cause de prescription,
À titre subsidiaire et statuant à nouveau,
– débouter M. et Mme [X] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,
En tout état de cause,
– condamner M. et Mme [X] à lui payer, ès qualités, la somme de 5000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les condamner aux entiers ‘dépe’.
À l’appui de ses prétentions, le défendeur à la saisine soutient que :
Sur la prescription,
– l’action en nullité du contrat de vente est prescrite, l’erreur sur la valeur réelle du bien ne pouvait s’apprécier qu’au jour de la conclusion de l’acte soit le 6 octobre 2005,
– l’arrêt de la cour de cassation du 15 juin 2022 ne peut être interprété comme considérant que le point de départ du délai de prescription doit être fixé au jour de l’estimation du bien, sinon cela revient à laisser à la discrétion des acquéreurs le point de départ du délai de prescription, or cela n’est pas acceptable au regard de l’impératif de sécurité juridique,
– le point de départ de la prescription de l’action fondée sur un manquement au devoir de conseil ayant entraîné une perte de chance de ne pas contracter doit être fixé à la date de conclusion du contrat,
Sur le fond,
– le dol implique que soit établi le caractère intentionnel du manquement à une obligation précontractuelle d’information,
– les acquéreurs ont été informés par la venderesse des caractéristiques essentielles du bien vendu,
– le caractère erroné des informations transmises n’est pas établi,
– l’estimation du bien réalisée en mars 2015 par l’agence Belvia immobilier ne peut suffire à affirmer que le prix aurait été surévalué dix années auparavant,
– l’estimation de M. [I] retient la valeur de 105 000 euros au jour de la vente, or la vente a été réalisée pour un prix hors taxes et hors frais de vente de 128 136 euros, soit une différence de 20 000 euros,
– le rapport de M. [I] a été établi de manière non contradictoire à la demande des acquéreurs, et le juge ne peut se fonder sur ce seul rapport,
– la valeur du bien a diminué en raison des fortes chutes du marché de l’immobilier entre 2009 et 2016,
– le fait de vendre à un prix supérieur à la valeur vénale n’est pas en soi fautif, à défaut de prouver des manoeuvres et mensonges destinés à tromper le cocontractant, or il ne peut être reproché au vendeur d’avoir réalisé une opération immobilière avantageuse,
– la prétendue surévaluation du bien ne peut être considérée comme déterminante du consentement des acquéreurs dès lors qu’il s’agit d’un investissement locatif avec avantage fiscal, ce dernier étant l’élément déterminant,
– M. et Mme [X] ont tiré des avantages de leur acquisition : perception de loyers dont le montant n’est pas critiqué et avantage fiscal,
Sur le devoir de conseil,
– les acquéreurs cherchent à compenser leur déception liée à un investissement qu’ils jugent désavantageux mais dont ils ont largement profité,
– l’obligation de conseil du vendeur ne se substitue pas à l’obligation de tout acquéreur normalement diligent de se faire par lui-même une opinion sur l’intérêt de l’achat proposé,
Sur le préjudice,
– les acquéreurs ne justifient pas avoir subi un préjudice moral et ne démontrent pas d’atteinte à leur honneur ou leur réputation,
– les primes payées par les acquéreurs résultent des contrats qu’ils ont souscrits auprès de leur prêteur de deniers, contrats auxquels le vendeur est étranger,
– seule constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable, or, les acquéreurs ne prouvent pas avoir définitivement perdu une chance de réaliser une plus-value à la revente dès lors que le bien n’a pas été revendu à ce jour, et que l’estimation qu’ils produisent aux débats remonte à mars 2015.
Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 9 novembre 2022, la Sa Allianz vie et la Sa Allianz iard, intimées, demandent à la cour de :
– prendre acte de ce qu’elles n’entendent pas prendre parti sur la recevabilité et le bien fondé des demandes formées par M. et Mme [X] d’annulation des actes de vente et de prêt litigieux,
– ‘dire qu’en tout état de cause leurs adhésions à la convention d’assurance collective «Emprunteur » litigieuse à exécution successive ne peut faire l’objet que d’une résiliation,
et de surcroît, la date à laquelle la ou les décision(s) judiciaire(s) à intervenir deviendront définitives,
Les assureurs étant, en effet, tenus à garantir tant que M. et Mme [X] procéderont au paiement de leurs primes, jusqu’au terme contractuel ou jusqu’à ce que la ou les décision(s) judiciaire(s) à intervenir deviennent définitives’,
– dire, en effet, que ladite adhésion ne peut faire l’objet d’une résolution judiciaire,
– prendre acte de ce que M. et Mme [X] ne formulent aucune demande financière à leur encontre,
– condamner la ou les parties qui succomberont à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de Maître Georges Daumas, du barreau de Toulouse.
À l’appui de leurs prétentions, elles soutiennent que :
– si la vente et le prêt sont annulés, les adhésions à la convention d’assurance collective ’emprunteurs’ deviendront sans objet, néanmoins seule la résiliation pour l’avenir des contrats peut être prononcée et non pas leur résolution,
– tant que la vente et le prêt ne sont pas annulés, M. et Mme [X] continuent de bénéficier de la couverture d’assurance à exécution successive, de sorte que les primes payées par les assurés sont causées en prévision des risques pouvant survenir à tout moment,
– une résolution des contrats d’assurance entraînerait un enrichissement sans cause des assurés,
– M. et Mme [X] ont compris ce mécanisme puisqu’ils demandent la résiliation des adhésions, ne formalisent aucune demande de restitution des primes à l’encontre des assureurs, et considèrent les primes payées comme un préjudice réparable par le vendeur.
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 18 octobre 2022, la société coopérative à capital et personnel variables Crédit agricole mutuel de Franche-Comté (le Crédit Agricole), intimée, demande à la cour, au visa des articles 1116 (devenu article 1137), 1382 (devenu article 1240), 2222 et 2224 du code civil, de :
– confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 12 juin 2017 par le tribunal de grande instance d’Agen ‘et l’arrêt rendu par la cour d’appel d’Agen le 15 juin 2022″.
À titre subsidiaire, si la cour devait rejeter l’exception d’irrecevabilité tirée de la prescription,
– ‘dire et juger’ qu’aucune manoeuvre dolosive ni aucun manquement à son obligation d’information, peuvent lui être reprochés,
– ‘dire et juger’ que M. et Mme [X] ne rapportent pas la preuve d’un préjudice et d’un lien de causalité,
– débouter par voie de conséquence M. et Mme [X] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,
À titre infiniment subsidiaire, si la cour devait prononcer la nullité de l’acte de vente conclu le 6 octobre 2005 pour dol,
– ‘dire et juger’ que la Sas Ifb France devra la garantir en cas de résolution du contrat de prêt souscrit pour un montant de 158 000 euros, outre intérêts,
En tout état de cause,
– condamner M. et Mme [X] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel, avec distraction au profit de Maître Nicolas Munck, avocat, sur son affirmation de droit, conformément aux dispositions de l’article 698 du code de procédure civile.
À l’appui de ses prétentions, le Crédit Agricole soutient que :
Sur la recevabilité,
– le délai de prescription est passé de dix ans à cinq ans lors de l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, de sorte que l’action intentée par M. et Mme [X] était prescrite au 19 juin 2013,
– le point de départ de l’action en responsabilité est la date de conclusion de l’acte authentique, elle est donc prescrite,
Sur le fond,
– les acquéreurs ne prouvent pas de faute dolosive,
– ils ont profité de l’avantage fiscal et de la location du logement,
– le prêteur ne disposait pas d’éléments sur l’investissement sollicité,
– M. et Mme [X] ne peuvent donc invoquer la surprise par dol.
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 7 octobre 2022, la Sas Ifb France, intimée, demande à la cour, au visa des articles 1116, 1240, 1382, 2222 et 2224 du code civil, de :
– confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a déclaré les demandes formées par M. et
Mme [X] à son encontre irrecevables pour cause de prescription,
À titre subsidiaire,
– débouter M. et Mme [X] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,
En tout état de cause :
– condamner solidairement M. et Mme [X] à lui régler la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner solidairement M. et Mme [X] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Mathieu Spinazze, avocat sur son affirmation de droit.
À l’appui de ses prétentions, elle soutient que :
Sur la recevabilité de l’action en nullité,
– le point de départ de l’action en nullité pour dol doit être fixé au jour où les acquéreurs ont objectivement été en mesure de connaître les faits à l’origine du dol allégué,
– le cour de cassation ne retient pas que le point de départ du délai doit être fixé à la date de l’estimation du bien vendu mais que la cour d’appel devait rechercher si les acquéreurs n’avaient pas découvert l’erreur sur le prix de vente au jour de cette estimation,
– or, ces derniers étaient en mesure d’agir dès la signature du contrat de vente, outre qu’il s’est écoulé neuf mois entre le contrat de réservation et l’acte authentique,
– la jurisprudence fait peser sur les acquéreurs une obligation de se renseigner,
– l’estimation réalisée ne permet pas d’établir que le prix de vente ne correspondait pas au prix du marché au jour de la commercialisation,
– la loi interdit de laisser le point de départ de la prescription à la disposition de celui qui entend mettre en oeuvre un droit,
– la jurisprudence exclut systématiquement le report du point de départ de la prescription au jour de la réalisation d’une estimation de valeur au motif que de tels justificatifs ne permettent pas de démontrer une surévaluation ab initio,
– les acquéreurs avaient connaissance des manoeuvres qu’ils invoquent au jour de signature de l’acte authentique,
– s’agissant de l’action en responsabilité, fondée sur un manquement au devoir de conseil ou d’information, et venant réparer un préjudice de perte de chance de ne pas contracter, le point de départ de la prescription doit être fixé au jour de conclusion de l’acte authentique de vente,
Sur le fond,
– l’appréciation erronée de la rentabilité économique d’une opération ne constitue pas une erreur de nature à vicier le consentement,
– l’expert n’a pas pris en compte qu’il agissait d’un bien ouvrant droit à défiscalisation, le prix au mètre carré étant plus important,
– l’expert retient une valeur locative de 520 euros, or elle était supérieure puisque le loyer était de 553 euros en 2005 et 586 euros en 2015,
– l’expertise non contradictoire est donc contestable,
– le prix de vente était stipulé acte en main et comprenait les frais de notaire, la tva, le parking, ce qui donne un prix hors taxes et hors frais de vente de 128 136 euros,
– il ressort de la côte annuelle des valeurs vénales produites par les appelants que le prix d’un tel bien est compris entre 119 000 et 145 000 euros hors terrasse, garage et jardin, le prix du bien n’a donc pas été surestimé,
– M. et Mme [X] ne prouvent pas l’existence d’une information erronée sur la valeur du bien,
– l’estimation de valeur réalisée en 2015 ne saurait démontrer que le prix aurait été surestimé en 2005, outre que l’état d’entretien du bien n’est pas connu en 2015,
– le marché immobilier a subi la crise des subprimes,
– l’erreur sur le prix n’est pas admise en droit français,
– le seul fait de vendre à un prix supérieur au marché local n’est pas en soi constitutif d’un dol,
– le commercialisateur a reçu mandat de vendre un bien au prix fixé par son mandant,
– le vendeur et le commercialisateur n’ont pas à informer l’acquéreur quant à la prétendue valeur réelle du marché,
– l’association Edc est indépendante de la société Ifb France et le fait de proposer l’adhésion à l’association Edc n’est pas fautif,
– pour retenir des manoeuvres dolosives, il faut que soit démontré que le label Edc était un élément déterminant du consentement des acquéreurs, or tel n’est pas le cas,
– la société Ifb France n’a jamais prétendu que l’association Edc vérifiait le projet immobilier en amont de la construction, il est indiqué dans la plaquette commerciale que l’association Edc vérifie le choix du site, le prix d’achat, les conditions bancaires, le rendement financier et les garanties à la condition d’être adhérents, il s’agit donc d’un accompagnement de l’acquéreur,
– l’intention dolosive de la société Ifb France n’est pas démontrée,
– les acquéreurs ne prouvent pas avoir subi de préjudice moral dès lors que leur bien leur permet de bénéficier d’un avantage fiscal, se constituer un capital et bénéficier d’un complément de revenus,
– le remboursement des primes d’assurance n’est pas justifié car il résulte des engagements contractuels souscrits auprès du prêteur et la société Ifb France est étrangère au contrat de prêt, outre que les acquéreurs ont bénéficié d’une couverture assurantielle,
– la preuve de faire un investissement plus rentable n’est pas rapportée par les acquéreurs,
– le commercialisateur n’a jamais garanti de prix de revente,
– la perte à la revente est hypothétique puisque les acquéreurs n’ont pas procédé à la revente du bien,
– le montant estimé en 2015, datant de plusieurs années, ne peut laisser présager le prix futur à la revente.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 novembre 2023 et l’affaire a été examinée à l’audience du 20 novembre 2023.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
1. M. et Mme [X] présentent des moyens au soutien de la recevabilité de leur action au regard de la publication de l’assignation en nullité de la vente auprès des services de publicité foncière de [Localité 11] et au soutien de la confirmation du jugement relativement à l’assignation délivrée à M. [L] mais la cour relève qu’aucune partie ne demande l’infirmation de ces deux chefs de jugement qui seront donc confirmés.
– Sur l’action en nullité du contrat de vente pour dol formée par M. et
Mme [X] :
‘ Sur la recevabilité de l’action,
2. M. et Mme [X] demandent à la cour de prononcer la nullité de l’acte de vente conclu le 6 octobre 2005 entre eux et la Sccv les jardins de Tombeloly au moyen qu’ils auraient été victimes d’un dol.
En vertu de l’article 1304 du code civil, en vigueur lors de la conclusion du contrat de vente, le délai de prescription de l’action en nullité d’une convention est de cinq ans et court, dans le cas d’un dol, à compter du jour où il a été découvert.
En l’espèce, le dol reproché au vendeur et à son mandataire commercial porte sur une présentation trompeuse de la valeur du bien, ses perspectives de revalorisation, découvert selon M. et Mme [X] le 24 mars 2015, lors de l’estimation de leur bien par le gestionnaire ; et sur l’absence de vérification, en amont, du potentiel économique du bien par un organisme extérieur dénommé Edc, que celle-ci leur a confirmé dans un courrier du 9 avril 2018.
Les acquéreurs indiquent avoir bénéficié des avantages fiscaux et loué leur bien, de sorte qu’ils n’ont pas subi de difficultés les amenant à s’interroger sur l’opportunité de leur investissement avant l’issue de la période de défiscalisation.
2.1. Il convient de rappeler que le dol doit être sanctionné alors même que le cocontractant aurait, en négligeant de s’informer, commis une faute d’imprudence sauf à démontrer que l’erreur est trop grossière.
La cour n’a donc pas à rechercher si celui qui se prétend victime du dol a fait preuve de curiosité lors de la formation du contrat puisqu’il est de principe que le devoir de vigilance ne saurait dispenser l’autre partie de répondre de son dol. Le point de départ du délai de prescription ne peut donc être fixé au jour de conclusion de l’acte authentique de vente.
En revanche, la cour doit examiner à quel moment la victime a effectivement été mise en situation de prendre conscience des mensonges et manoeuvres allégués en procédant à cet examen pour chaque mensonge ou réticence affirmé par les appelants.
2.2. M. et Mme [X] se prévalent d’un mensonge de la société Ifb France relativement au rôle joué par l’association Edc, et notamment sa vérification en amont des éléments du projet d’investissement que sont le prix d’achat et la rentabilité de l’opération.
Dans la plaquette de projection financière éditée par la Sa Ifb, il est indiqué : « les garanties d’un label Edc : (‘) Edc est une association d’investisseurs créée en 1997. Elle représente et défend en toute indépendance les intérêts de ses adhérents. (‘). En amont, elle vérifie les éléments du concept :
– choix du site,
– prix d’achat,
– conditions bancaires,
– rendement financier,
– garanties.
Tout au long des opérations, elle a un rôle de conseil, d’information et d’assistance sur des questions juridiques, financières et fiscales avec des cabinets d’avocats et de notaires. Enfin, elle veille à la bonne fin du montage financier pour permettre la réalisation d’un capital significatif et sans risque ».
Sur un document comportant l’indication du nom de la résidence, du notaire et de la date prévisionnelle de livraison est apposé le tampon « contrat agréé par l’association Edc ».
M. et Mme [X] produisent aux débats un courrier de l’avocat de l’association Edc du 9 avril 2018 leur indiquant que l’association Edc n’intervient pas dans le processus de vente, n’a aucun rôle dans le processus de commercialisation et n’agit pas en faveur des acquéreurs non encore adhérents. Elle contrôlerait seulement que le programme est bien existant et non la viabilité financière de l’opération au travers de la pertinence des prix et de la rentabilité.
Alors que la charge de la preuve du point de départ d’un délai de prescription incombe à ceux qui invoquent cette fin de non-recevoir, M. [L], la Sas Ifb France et la société coopérative Crédit agricole mutuel de Franche-Comté, ne démontrent pas que M. et Mme [X] auraient eu connaissance avant cette lettre de l’absence de vérification de l’investissement réalisé par l’association Edc.
2.3. S’agissant de la valeur du bien au jour de conclusion du contrat de vente et celle à l’issue de l’opération de défiscalisation, il doit être rappelé que les acquéreurs ont acquis le bien litigieux pour bénéficier d’avantages fiscaux sur le fondement du dispositif de faveur dit « de Robien » qui permet d’opérer une réduction d’impôt sur les revenus, calculée sur le prix d’acquisition du bien immobilier à concurrence d’un pourcentage évolutif dans le temps, au cours des neuf années suivant l’acquisition, atteignant 50% du prix d’acquisition, et sous condition de location non meublée du bien immobilier pendant cette durée.
Il en résulte que les variables fondamentales dans le cadre de ce mécanisme d’optimisation fiscale sont d’une part le prix d’acquisition du bien immobilier, qui détermine le montant de la réduction d’impôt sur le revenu, et la mise en location qui à la fois conditionne le bénéfice de la réduction d’impôt mais également complète le gain fiscal réalisé par l’acquéreur afin, notamment, de financer le remboursement du crédit immobilier souscrit pour le paiement du prix d’acquisition.
Il s’agit donc d’une opération dont l’opportunité ne s’apprécie que sur le long terme.
La valeur de l’immeuble au jour de son acquisition ‘ en l’absence de toute difficulté locative et de baisse de loyer significative avérées – ainsi que celle au terme de l’opération sont susceptibles de n’être révélées à l’acquéreur qu’après l’expiration du délai de location continue du bien permettant le bénéfice des avantages fiscaux poursuivis par l’opération immobilière et ayant couru à compter de la date de la prise d’effet de la première location après la livraison du bien.
En l’espèce, les avantages fiscaux ont été obtenus sur le fondement de la loi de Robien, codifiée à l’article 31 h) du code général des impôts, tel qu’il fut en vigueur du 1er janvier 2005 au 31 décembre 2005, et en vertu de laquelle le propriétaire doit louer le logement pendant au moins neuf ans à usage d’habitation principale, avec la possibilité de prolonger le bénéfice des avantages fiscaux par périodes de trois ans et pendant une durée maximale de six ans, soit dans cette hypothèse quinze ans au total.
Il ne pouvait donc être exigé des acquéreurs animés par un objectif de défiscalisation d’apprécier la rentabilité de l’opération avant le terme de la période de défiscalisation obligatoire de neuf ans, ou facultative de douze ou quinze ans à compter de la première location.
Davantage, le terme de la période de défiscalisation obligatoire ou facultative ne conduit pas nécessairement les acquéreurs à mettre en vente leur bien.
En effet, tel que cela ressort de la plaquette de présentation de la résidence produite aux débats, l’acquisition immobilière est définie comme « un placement performant et [assure] un patrimoine immobilier pérenne, en toute sécurité », lié à un objectif de défiscalisation, certes, mais constituant un des motifs de réalisation de l’investissement. En effet, au-delà de la recherche de bénéfices fiscaux, l’acquéreur qui opte pour un dispositif fiscal fondé sur une acquisition immobilière se constitue un patrimoine immobilier source de revenus constitués par des loyers.
S’agissant d’un investissement immobilier locatif avec défiscalisation, la manifestation du dommage pour les acquéreurs ne peut résulter que de faits susceptibles de leur révéler l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat (Civ. 2, 5 octobre 2023, n°23-13.104), le juge du fond doit donc rechercher, lorsque cela lui est demandé, si les acquéreurs n’ont pas découvert l’erreur sur le prix lors de l’estimation effectuée à leur demande.
La Cour de cassation a rappelé dans l’arrêt rendu dans la présente affaire avant renvoi devant la cour d’appel de Toulouse (Civ. 3, 15 juin 2022, n° 21-15.726) que la prescription de l’action en nullité pour dol a pour point de départ le jour où le contractant a découvert l’erreur qu’il allègue et considéré que la cour d’appel n’avait pas donné de base légale à sa décision en ne recherchant pas, comme il lui était demandé, si M. et Mme [X] n’avaient pas découvert l’erreur sur le prix de vente lors de l’estimation effectuée à leur demande le 25 mars 2015 pour déclarer leur action prescrite.
Il convient de préciser que, dès lors que le point de départ du délai de prescription est déterminé par la connaissance qu’a la victime potentielle du dommage qu’elle subit en lien avec un fait générateur, il importe peu que cette connaissance résulte d’un fait extérieur à sa personne ou soit dû à un comportement positif de sa part, à l’instar de la réalisation de l’estimation de son bien par l’acquéreur dans le cadre d’une opération de défiscalisation ou de sa revente.
En outre, il convient de relever que le moment de la décision de revente du bien litigieux ne résulte pas de la volonté arbitraire de l’acquéreur mais d’une obligation de conservation du bien pendant une certaine durée, outre qu’il s’agissait d’une opération globale intégrant un prêt immobilier dont la durée de remboursement était initialement de vingt ans, étant précisé que le cas de figure présent concerne la relation entre un professionnel et des consommateurs.
En l’espèce, M. et Mme [X] ont fait estimer leur bien le 24 mars 2015 par la société Belvia immobilier qui l’a estimé à un prix compris entre 80 000 et 85 000 euros.
Doit, en conséquence, être retenu comme point de départ de l’action en nullité du contrat de vente, la date de l’estimation de leur bien faisant état d’un important écart de valeur et permettant de les faire douter, en outre, du rôle de l’association Edc dans le contrôle de l’économie de l’opération en l’absence de toute circonstance antérieure ayant pu amener raisonnablement les acquéreurs à remettre en cause la rentabilité de l’opération telle qu’elle leur avait été présentée dans son ensemble lors de la commercialisation du projet.
C’est donc à compter de ce jour que la prescription de l’action en nullité du contrat de vente a commencé à courir.
Les acquéreurs avaient donc jusqu’au 24 mars 2020 pour faire assigner la Sccv Les jardins de Tombeloly en justice sur ce fondement.
Or, ils ont fait assigner M. [P] [L] ès-qualités de mandataire ad hoc de la Sccv Les jardins de Tombeloly devant le tribunal grande instance d’Agen afin d’obtenir, à titre principal, la nullité du contrat de vente ainsi que la Sa Ifb France, la société Crédit agricole de Franche-Comté, les Sa Allianz vie et Allianz iard, entre les 23, 29 et 30 juillet 2015 de sorte que l’action intentée par M. et Mme [X] n’est pas prescrite et, partant, est recevable.
Il convient en conséquence d’infirmer le jugement rendu le 12 juin 2017 par le tribunal de grande instance d’Agen à ce titre.
3. En vertu de l’article 568 du code de procédure civile, lorsque la cour d’appel infirme un jugement qui, statuant sur une exception de procédure, a mis fin à l’instance, elle peut évoquer les points non jugés si elle estime de bonne justice de donner à l’affaire une solution définitive.
Dans leurs conclusions d’appel, les parties ont conclu sur le fond en discutant du sort des contrats de vente, prêt et assurance, de la nullité pour dol.
Il est donc de bonne administration de la justice d’évoquer l’affaire au fond en ce qui concerne ces griefs.
‘ Sur le fond de l’action,
4. Aux termes de l’article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 et applicable au contrat litigieux, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles que sans ces manoeuvres l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.
Le dol repose sur la preuve, par celui qui se prétend victime, d’un élément matériel consistant en des mensonges, manoeuvres ou une réticence dolosive et d’un élément moral consistant dans l’intention de tromper.
En l’espèce, M. et Mme [X] prétendent que la Sccv Les jardins de Tombeloly et la Sas Ifb France les ont sciemment induits en erreur sur la valeur du bien au jour de l’acquisition, sur sa valeur à l’issue de l’opération ainsi que sur la vérification de ces données par l’association Edc.
4.1. Le dol peut être le fait du représentant du cocontractant, et en tant que tel être imputé à ce dernier.
La difficulté réside en l’espèce dans le fait que la Sas Ifb a agi à un double titre :
– en qualité de représentant de la Sccv Les jardins de Tombeloly, tel que le reconnaît
M. [L] dans ses écritures, elle a conclu le contrat de réservation avec M. et Mme [X],
– en qualité de conseiller en gestion de patrimoine et donc en son nom propre et pour son compte, elle a conclu un contrat de mandat de recherche avec M. et Mme [X], et réalisé des projections financières tant générale que personnalisée.
Si l’existence d’un contrat de mandat de vente entre le promoteur et la Sas Ifb est admis par toutes les parties, en revanche l’étendue précise de ce mandat n’est pas connue. Or, c’est à M. et Mme [X] qui souhaitent rendre responsable la Sccv les jardins de Tombeloly des comportements de la Sas Ifb de prouver que le contrat de mandat englobait également les projections financières et la défiscalisation sur support immobilier.
M. et Mme [X] qui demandent l’annulation du contrat de vente pour dol, doivent établir que le comportement de la Sa Ifb France relevait de son mandat de représentant du promoteur. À défaut de rapporter la preuve, par tous moyens, du contenu du contrat de mandat qui liait le promoteur et son mandataire, seules peuvent être considérées comme imputables au promoteur les comportements qui entrent nécessairement dans un mandat de vente tels que la présentation du bien dont l’acquisition est projetée, à l’exclusion du mécanisme de la défiscalisation, non repris dans l’acte authentique, et de la projection financière générale ou individualisée.
4.2. Si tout vendeur professionnel de biens doit mettre le consommateur, avant la conclusion du contrat, en mesure de connaître les caractéristiques essentielles du bien, la violation de cette obligation précontractuelle d’information, accompagnée d’une intention dolosive, pouvant générer un dol, le vendeur n’est toutefois pas tenu d’informer les acquéreurs potentiels de la valeur réelle du bien immobilier ni de s’assurer de l’adéquation du prix de vente au prix du marché. Il n’est pas non plus tenu d’informer les acquéreurs des évolutions possibles de la valeur vénale du bien immobilier au fil du temps.
Dès lors, ne saurait être considérée comme un comportement dolosif le fait que soit indiqué dans la plaquette de présentation de la ville et du quartier que la résidence les jardins de Tombeloly constitue « un placement performant et [assure] un patrimoine immobilier pérenne, en toute sécurité ».
En outre, sur la présentation de la résidence, qui entre par nature dans le mandat de vente donné par le promoteur, figure le tampon : « agréé par l’association Edc » mais le rôle de l’association Edc est présenté dans un document intitulé « le support immobilier » qui présente les traits spécifiques d’une opération de défiscalisation basée sur un support immobilier. Ce document établi par la société Ifb France, comportant son logo et évoquant la défiscalisation, dont il n’est pas établi qu’elle relevait du mandat donné par la Sccv Les jardins de Tombeloly, ne saurait être imputé à faute à celle-ci.
4.3. Si le dol peut être commis par un tiers complice du cocontractant, ayant aidé le vendeur dans l’accomplissement du dol, il n’est toutefois pas démontré par M. et Mme [X] que le commercialisateur ait, en l’espèce, agi de connivence avec le promoteur.
4.4. Aux termes du second alinéa de l’article L.121-29 du code de la consommation dans sa version applicable au litige, l’entreprise est civilement responsable des démarcheurs, même indépendants, qui agissent pour son compte.
Ce principe n’implique pas que le vendeur, contractuellement lié au commercialisateur d’un bien par un mandat, soit tenu responsable des fautes civiles personnellement commises par son mandataire à raison d’obligations qui sont propres à ce dernier vis-à-vis des tiers au mandat que sont les mandants, M. et Mme [X], devenus acquéreurs.
Il s’ensuit que la demande de M. et Mme [X] tendant à ce que le contrat de vente soit annulé pour dol en raison du comportement de la Sa Ifb doit être rejetée.
5. Les demandes de publication du jugement aux services de publicité foncière, de résolution du contrat de prêt, de résiliation du contrat d’assurance du prêt et d’indemnisation du préjudice découlant de l’éventuelle annulation du contrat de vente sont, en conséquence, devenues sans objet.
– Sur l’action en responsabilité dirigée contre la Sccv Les jardins de Tombeloly et la Sas Ifb France :
‘ Sur la recevabilité de l’action,
6. M. et Mme [X] demandent, à titre subsidiaire, à la cour de condamner in solidum la Sccv les jardins de Tombeloly prise en la personne de M. [L] son mandataire ad hoc et la société Ifb France à leur payer la somme de 76 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices financier et moral subis.
Dans son jugement du 12 juin 2017, le tribunal de grande instance d’Agen a déclaré irrecevable comme prescrite l’action en responsabilité délictuelle introduite par M. et
Mme [X].
Il a retenu que l’action subsidiaire fondée sur la responsabilité de la Sccv les jardins de Tombeloly et la société Ifb France, ayant pour but de réparer un préjudice constitué par la perte de chance de ne pas contracter se prescrivait à compter de la signature de l’acte authentique et non pas de la découverte de la perte de valeur du bien alléguée.
Selon l’article 2270-1 du code civil en sa rédaction applicable à la date de l’acte de vente, « les actions en responsabilité civile extracontractuelle se prescrivent par 10 ans à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation ». L’article 2224 du code civil, en vigueur à compter de la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile dispose désormais que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». La loi du 17 juin 2008 précitée n’a pas eu pour effet de modifier le point de départ du délai de la prescription extinctive ayant commencé à courir antérieurement à son entrée en vigueur (Civ. 3e, 16 sept. 2021, n° 20-17.625).
L’action des acquéreurs tend à obtenir la réparation d’une perte de chance d’éviter un préjudice financier de 75 000 euros au titre de la surévaluation du bien, outre un préjudice moral de 10 000 euros.
Si le dommage lié aux manquements potentiels des intervenants est né au jour de la vente, celui-ci est susceptible de n’être révélé aux acquéreurs que lors de la survenance d’évènements significatifs leur permettant de prendre conscience de la rentabilité réelle de l’opération.
La prescription de l’action court à compter de la connaissance du dommage par la prétendue victime. Or, il n’est pas démontré par ceux qui se prévalent de la prescription que les acquéreurs auraient connu le préjudice potentiel de surévaluation du bien et des loyers lors de la conclusion du contrat de vente.
Doit être retenu comme point de départ de l’action en responsabilité fondée sur les fautes des promoteur et conseiller en gestion de patrimoine, la date de l’estimation de leur bien par M. et Mme [X] le 24 mars 2015 faisant état d’un important écart de valeur et leur permettant de les faire douter, en outre, du rôle de l’association Edc dans le contrôle de l’économie de l’opération.
Tel que cela a précédemment été relevé au titre de l’action en nullité, l’action en responsabilité intentée par M. et Mme [X] n’est donc pas prescrite.
Le jugement rendu le 12 juin 2017 par le tribunal de grande d’instance d’Agen sera, en conséquence, infirmé de ce chef.
7. En vertu de l’article 568 du code de procédure civile, lorsque la cour d’appel infirme un jugement qui, statuant sur une exception de procédure, a mis fin à l’instance, elle peut évoquer les points non jugés si elle estime de bonne justice de donner à l’affaire une solution définitive.
Dans leurs conclusions d’appel, les parties ont conclu sur le fond, en discutant la responsabilité des promoteur et conseiller en gestion de patrimoine.
Il est donc de bonne administration de la justice d’évoquer l’affaire au fond en ce qui concerne ces griefs.
‘ Sur le fond de l’action,
8 M. et Mme [X] soutiennent que le promoteur devait, en vertu de l’article L.111-1 du code de la consommation, attirer leur attention sur les risques encourus dans ce type de montage financier, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce. Selon eux, il est également responsable des fautes commises par le commercialisateur intervenu pour son compte.
8.1. Il convient de rappeler que la Sccv Les jardins de Tombeloly n’a agi qu’en qualité de promoteur-vendeur sans qu’il soit démontré qu’elle ait elle-même élaboré la méthode de commercialisation du bien litigieux et du montage financier. Elle ne devait informer les acquéreurs potentiels que des caractéristiques essentielles du bien immobilier et ne devait ni les mettre en garde contre les risques de l’opération d’investissement ni les informer d’une éventuelle différence entre la valeur vénale du bien et le prix de vente stipulé.
Aucune faute ne saurait donc être retenue à son encontre à ce titre.
En outre, bien que contractuellement liée à la Sas Ifb France par un contrat de mandat de vente, elle ne peut être tenue responsable des fautes civiles qui auraient été commises par son mandataire à raison d’obligations qui sont propres à ce dernier vis-à-vis de ses autres mandants, M. et Mme [X] et souscrites en sa qualité de conseil en gestion de patrimoine, dès lors qu’il n’est pas démontré d’une part que le mandat de vente définissait les méthodes et supports de commercialisation, et d’autre part que la Sccv les jardins de Tombeloly ait agi de connivence avec la Sas Ifb France pour induire M. et Mme [X] en erreur.
L’action en responsabilité dirigée par M. et Mme [X] contre la Sccv Les jardins de Tombeloly par le biais de M. [L], son mandataire ad hoc, doit en conséquence être rejetée.
8.2. Dans leurs conclusions, M. et Mme [X] soutiennent que la Sas Ifb France engage sa responsabilité en raison des manoeuvres dolosives qu’elle aurait commises ainsi qu’en raison du non-respect de son devoir d’information et de conseil.
Il sera rappelé que l’action fondée sur le dol a précédemment été rejetée faute de pouvoir qualifier la Sas Ifb France de tiers complice.
M. et Mme [X] soutiennent que la Sa Ifb France a commis une faute en sa qualité de conseiller en gestion de patrimoine en laissant croire de façon fallacieuse qu’une étude objective et indépendante du marché avait été effectuée en amont de l’opération ; en leur proposant l’acquisition d’un bien pour un prix de vente largement supérieur au prix du marché, et en les induisant en erreur sur les perspectives de réaliser une plus-value en revendant le bien immobilier au terme de l’opération. Ils soutiennent que, compte tenu de ces fautes, ils ont perdu une chance d’acheter le bien au prix du marché.
La Sas Ifb France soutient, quant à elle, qu’elle a reçu mandat de vendre le bien immobilier au prix fixé par son mandant et qu’elle n’avait pas à informer les acquéreurs de la prétendue valeur réelle du marché.
Néanmoins, il convient de rappeler qu’elle n’a pas agi en seule qualité de commercialisateur et de représentant du promoteur mais également en qualité de conseiller en gestion de patrimoine mandaté par M. et Mme [X] tel qu’en atteste le contrat conclu entre les parties le 20 octobre 2004.
En sa qualité de conseiller en gestion de patrimoine, elle était tenue d’informer et de conseiller les acquéreurs éventuels en portant à leur connaissance des informations objectives sur les caractéristiques de l’investissement qu’ils se proposaient de réaliser de telle sorte qu’ils aient une idée suffisamment précise du placement, qu’ils soient à même d’apprécier l’opportunité de réaliser l’opération et puissent s’engager en toute connaissance de cause.
Cette information doit d’être loyale, complète et personnalisée afin de permettre à ses clients de prendre un engagement éclairé sur les avantages et les risques de l’opération immobilière et financière projetée.
Le conseil en gestion de patrimoine doit également recommander un investissement adapté aux besoins de ses clients et les informer des caractéristiques les moins favorables du placement qu’il leur propose ainsi que sur les risques qui lui sont associés, et dont peuvent dépendre les avantages annoncés.
En l’espèce, une projection financière personnalisée a été réalisée par Mme [B] pour le compte de la Sa Ifb le 11 janvier 2005 se référant au dispositif de défiscalisation « de Robien », prévoyant que le montant de l’opération et celui de la défiscalisation est de 158 000 euros, indiquant des loyers d’un montant de 553 euros et une progressivité des loyers annuels de l’ordre de 2%, outre le montant des revenus des acquéreurs, les échéances de remboursement du prêt, le montant des charges ainsi que la valeur du bien sur 10 ans (188 825 euros). Il est stipulé « ce document est une simulation et n’est donc pas contractuel ». Néanmoins, dans la mesure où un tel document participe à la prise de décision des acquéreurs et est susceptible d’asseoir leur confiance dans le placement projeté, il revêt une nature contractuelle ou à tout le moins précontractuelle et doit être pris en compte par le juge pour apprécier la bonne exécution de son devoir d’information par le conseiller en gestion de patrimoine.
Dans la plaquette de projection financière éditée par la Sa Ifb, il est notamment indiqué, la cour soulignant les passages :
«Vos questions, nos réponses.
‘ J’envisage une sortie en capital à 10 ans, que se passe-t-il à la revente ‘
Personne ne peut prédire l’avenir mais en mettant tous les atouts de votre côté, la revente s’effectuera dans d’excellentes conditions :
‘ le prix d’achat est inférieur ou égal au prix du marché,
‘ l’emplacement est choisi selon des critères de rentabilité économiques en fonction du besoin locatif et non sur des considérations affectives,
(‘) »,
« ‘ Puis-je espérer une plus-value lors de la revente ‘
Les implantations des résidences dans des régions à fort potentiel économique, l’exigence d’une architecture soignée et la pénurie des logements, permettent une plus-value significative lors de la revente. Celle-ci dépasse souvent largement la simple réévaluation du bien.
(‘)».
Une attestation d’assurance éditée le 2 janvier 2004 par la société Ifb capital indique que la société Ifb a souscrit pour le compte de ses clients investisseurs une adhésion à une police d’assurance « protection revente » ayant pour vocation de sécuriser l’acquisition d’un bien immobilier effectué dans le cadre du dispositif de Robien » et bénéficiant à M. et Mme [X] « pour une durée ferme de 9 années, calculée à partir de la date de livraison (‘). Durant ces neuf années, elle garantit à l’acquéreur l’éventuelle perte financière constatée lors de la revente de son bien si elle survient après la survenance de faits générateurs conduisant l’investisseur à la revente. (‘) ». Les faits générateurs garantis étaient : décès accidentel, invalidité permanente totale suite à accident, licenciements, divorce. Limitée à 12,5% du prix d’achat à la revente et 18 000 euros.
M. et Mme [X] ont également souscrit, auprès de la société Ifb gestion, une assurance pour prise en charge du loyer minimum brut de 553 euros dans la limite de 6 mois.
En l’espèce, la Sa Ifb ne justifie pas avoir fourni aux consommateurs d’autres informations que celles qui ressortaient de la plaquette publicitaire de la résidence vantant la rentabilité du placement et les projections financières qu’elle a réalisées, outre une assurance locative et ‘protection revente’, faisant croire à M. et Mme [X] que l’opération était parfaitement sécurisée.
S’agissant plus spécifiquement de la valeur du bien immobilier, il est rappelé que la Sas Ifb France a affirmé dans la plaquette publicitaire que le prix de vente était inférieur ou égal au marché et qu’une plus-value significative lors de la revente était permise par l’implantation de la résidence.
Le bien a été estimé, le 24 mars 2015, à une valeur comprise entre 80 000 et 85 000 euros par la société Belvia immobilier.
M. [P] [I], mandaté par M. et Mme [X] et par ailleurs expert près la cour d’appel d’Agen, a dans le cadre d’une expertise certes unilatérale réalisée le 21 novembre 2017 indiqué que la valeur moyenne, obtenue à partir de deux méthodes (méthode de la superficie utile développée pondérée, terrain intégré, asociée à la méthode comparative d’une part et la méthode dite du revenu d’autre part), était en novembre 2017 de 83 000 euros et en octobre 2005 de 105 000 euros.
Ce rapport, très détaillé, a été soumis au débat contradictoire des parties qui ne le discutent pas autrement que par l’absence de prise en compte de l’objet de la vente ouvrant droit à la défiscalisation et de la réalité du loyer pratiqué en l’espèce d’un montant mensuel supérieur de 33 euros. Il est corroboré par l’évaluation précitée et se trouve conforté par la ‘côte annuelle des valeurs vénales immobilières et foncières au 1er janvier 2005 » qui indique des valeurs à [Localité 11] et l’« indice du coût de la construction » établi par l’Insee des années 2000 à 2016, produit par M. et Mme [X]. Il établit à tout le moins une référence fiable quant à la valeur du bien et du marché aux dates d’acquisition du bien et de l’évaluation litigieuse.
Le bien immobilier litigieux a été acquis par M. et Mme [X] par acte authentique du 6 octobre 2005 au prix de 158 000 euros dont 19,6% de tva, soit 25 889 euros. Le prix du bien hors taxes était donc de 132 088 euros.
Dans une attestation éditée le 6 janvier 2005, la Sci Les jardins de Tombeloly a indiqué que le prix « acte en mains » englobait : les frais de procuration, frais, droits et honoraires d’acte authentique de vente et de prêt, les intérêts intercalaires courant entre la signature de l’acte notarié et la date de remise des clés du logement.
La Sas Ifb France qui indique dans ses conclusions (p.34) que le prix de vente, fixé à 128 136 euros hors taxes et frais de vente, correspondait aux prix du marché à l’époque de conclusion du contrat de vente reconnait par ailleurs dans ses mêmes écritures le principe de la surévaluation en p. 32 en affirmant que : « il s’agissait d’un bien ouvrant droit à défiscalisation, le prix d’acquisition au m2 étant plus important pour les biens permettant à l’acquéreur de défiscaliser ».
Ainsi, alors que la projection financière personnalisée réalisée par la Sas Ifb France était dépendante de la valeur du bien au jour de l’acquisition, elle a pris comme valeur de référence le prix toutes taxes et tous frais compris, soit 158 000 euros. Elle a donc encouragé M. et Mme [X] à s’engager contractuellement sur la base d’une projection financière qu’elle savait nécessairement, en sa qualité de mandataire du vendeur, erronée d’au moins 28 000 euros, ce qui constitue une faute civile.
La valeur vénale du bien retenue dans la projection était donc effectivement surévaluée car fondée sur le prix de vente toutes taxes comprises et donnant un résultat prospectif à dix ans nécessairement déconnecté de la réalité du marché.
Dès lors, la Sas Ifb France a, grâce à l’étude financière personnalisée, fait espérer aux acquéreurs potentiels un gain financier net sur l’ensemble de l’opération alors qu’en sa qualité de professionnel du conseil financier en matière de transactions immobilières, elle connaissait les risques auxquels elle exposait les acquéreurs en les convaincant de s’engager dans ce projet, et alors que cette étude financière personnalisée contenait des éléments de nature à faire croire aux acquéreurs potentiels que leur investissement était avantageux et sans aucun risque alors qu’il était fondé sur une valeur vénale de départ erronée.
S’agissant du rôle de l’association Edc, la Sas Ifb France soutient qu’elles sont indépendantes l’une de l’autre et que proposer l’adhésion à cette association n’était pas fautif. Elle soutient, en outre, que les acquéreurs ne démontrent pas que le label Edc aurait été determinant de leur consentement outre qu’elle n’aurait jamais prétendu que l’association Edc vérifiait le projet immobilier en amont alors qu’il était clairement écrit dans la plaquette commerciale que l’association agissait seulement pour ses adhérents.
Toutefois, l’indépendance de l’association Edc vis-à-vis de la Sas Ifb France n’est pas de nature à empêcher l’engagement de la responsabilité de ladite société s’il est démontré que celle-ci a communiqué des informations erronées ou incomplètes aux acquéreurs et manqué ainsi à son devoir d’information loyale.
Dans la plaquette de projection financière éditée par la Sas Ifb France, il est indiqué :
‘ « les garanties d’un label Edc : (‘) Edc est une association d’investisseurs créée en 1997. Elle représente et défend en toute indépendance les intérêts de ses adhérents. (‘). En amont, elle vérifie les éléments du concept :
– choix du site,
– prix d’achat,
– conditions bancaires,
– rendement financier,
– garanties.
Tout au long des opérations, elle a un rôle de conseil, d’information et d’assistance sur des questions juridiques, financières et fiscales avec des cabinets d’avocats et de notaires. Enfin, elle veille à la bonne fin du montage financier pour permettre la réalisation d’un capital significatif et sans risque ».
Sur un document comportant l’indication du nom de la résidence, du notaire et de la date prévisionnelle de livraison est apposé le tampon « contrat agréé par l’association Edc ».
Or, la référence à l’association Edc, aux vérifications opérées, à l’agrément qu’elle aurait donné au contrat litigieux est démentie par le courrier envoyé par l’avocat de cette association à M. et Mme [X] le 9 avril 2018 indiquant qu’elle n’intervient pas dans le processus de vente, n’a aucun rôle dans le processus de commercialisation et n’agit pas en faveur des acquéreurs non encore adhérents ; qu’elle ne contrôle pas la viabilité financière de l’opération au travers de la pertinence des prix et de la rentabilité mais seulement que le programme est bien existant.
Il résulte de tout ce qui précède que la Sas Ifb France a commis une faute en délivrant, par le biais de sa plaquette commerciale, une information erronée et ambigüe sur le rôle tenu par l’association Edc ce qui était de nature à donner, en combinaison avec les autres éléments relevés ci-dessus, une impression de fiabilité et de sécurité au placement proposé.
En ne délivrant pas une information loyale et complète à M. et Mme [X], simples consommateurs face à un professionnel aguerri, la Sas Ifb France a commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité civile à leur encontre.
8.3. M. et Mme [X] soutiennent avoir, compte tenu de ces fautes, perdu une chance d’acheter le bien au prix du marché et d’éviter de régler en pure perte la somme de 53 000 euros au vendeur.
Ils soutiennent, à ce titre, que le préjudice subi est de 75 000 euros au titre de la surévaluation du bien, outre 10 000 euros au titre du prejudice moral, soit la somme de 85 000 euros à laquelle il convient d’appliquer un pourcentage de 90% pour évaluer leur perte de chance.
La Sas Ifb France soutient que la perte de chance de ne pas contracter alléguée par
M. et Mme [X] n’est pas établie dans son principe comme dans son montant et que n’est nullement rapportée la preuve de la possibilité pour M. et Mme [X] d’un investissement plus rentable. Elle soutient que ce n’est pas au commercialisateur d’indemniser les acquéreurs de leur déception et qu’elle n’avait jamais garanti de prix de revente. En outre, elle estime que le bien n’ayant pas été revendu, le préjudice allégué ne peut être qualifié d’actuel et certain.
Un préjudice de perte de chance de ne pas contracter en raison de la surévaluation de la valeur initiale du bien ou de sa surestimation dans la projection financière est susceptible d’être réparé. Un tel préjudice peut également découler de la valeur du bien à l’issue de la période de défiscalisation, soit en l’espèce en 2015 et 2017, même si la vente du bien n’est pas intervenue au jour où le juge statue. Pour ce faire, les demandeurs doivent démontrer que la perte de valeur ou une partie de cette perte de valeur est due à la surévaluation initiale du bien ou sa surestimation dans la projection financière, à charge pour le défendeur de prouver qu’elle est due à des circonstances économiques et sociales extérieures (crise économique – facteurs locaux) ou propres à l’acquéreur (défaut d’entretien du bien…).
En l’espèce, la délivrance d’une information erronée, incomplète et ambigüe de la part de la Sas Ifb France sur le projet d’investissement et ses paramètres économiques a donné une impression de fiabilité, de sécurité et de rentabilité certaine à M. et Mme [X] qui ont ainsi été amenés à contracter à certaines conditions.
Or, la Sas Ifb France a fondé sa projection financière sur une valeur du bien surévaluée compte tenu d’une part de ce qu’elle s’est basée sur le prix toutes taxes et tous frais compris et que tant elle-même que les éléments de fait précédemment examinés font ressortir que le prix de vente, hors taxes et frais, était supérieur à la valeur vénale au jour de la vente.
Ainsi qu’ils le soutiennent, s’ils avaient été correctement informés par leur conseiller en gestion de patrimoine, M. et Mme [X] auraient très certainement acquis le bien à un prix inférieur, sans qu’il soit démontré que cela les aurait conduit à refuser la vente, le placement, motivé notamment par un objectif de défiscalisation et de location du bien restant avantageux pour eux.
Une telle perte de chance est certaine et actuelle nonobstant l’absence de revente du bien, le préjudice tenant au paiement d’une somme d’argent qu’ils n’auraient pas exposée s’ils avaient été correctement informés et qui est indépendante des conditions de sortie de l’opération immobilière.
Dès lors, il convient de retenir qu’ils ont perdu une chance de contracter à des conditions différentes de l’ordre de 90%.
Cette perte de chance doit être calculée en faisant la différence entre le prix de vente toutes taxes et frais compris utilisé par la Sas Ifb France pour servir de base à la projection financière et la valeur du bien devant être retenue sur l’estimation du bien définie en 2017, concrètement appréciée au regard de l’ensemble des pièces produites soit :
90% x 158 000 € ‘ 105 000 € = 47 700 euros.
Les désagréments rencontrés par M. et Mme [X] dans le cadre du présent litige dépassent ce qu’il est commun et acceptable de subir dans le cadre d’une opération de défiscalisation, outre que la Sas Ifb France a rompu la confiance qu’ils avaient légitimement placée en elle en sa qualité de conseiller en gestion de patrimoine, ce qui leur a causé un préjudice moral que la cour évalue à 5 000 euros et auquel il doit être appliqué le taux de perte de chance. La somme qui sera finalement allouée à ce titre doit donc être fixée à 4 000 euros.
9. Ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et ainsi que cela est demandé à bon droit par M. et Mme [X] et sera ordonnée la capitalisation des intérêts échus pour une année entière également sollicitée par ces derniers.
– Sur les dépens et frais irrépétibles :
10. Les demandes formées par M. et Mme [X] à l’encontre de M. [L] en qualité de mandataire ad hoc de la Sccv les jardins de Tombeloly, la société Crédit agricole mutuel de Franche-Comté et les Sa Allianz vie et Allianz iard ayant été rejetées par la cour pour avoir été déclarées non fondées ou sans objet, le jugement qui a condamné M. et Mme [X] à prendre en charge les dépens à leur égard et les frais irrépétibles que ces parties ont exposés en première instance sera confirmé. M. et Mme [X] seront en outre condamnés à prendre en charge les dépens d’appel relatifs à l’intimation de ces parties.
Les appelants seront tenus de régler à l’égard de ces parties qu’ils ont intimées la somme de 1000 euros allouée à chacune d’elles au titre des frais irrépétibles exposés en appel avant et après cassation.
11. En revanche, il convient infirmer le jugement pour le surplus. Dans les rapports entre M. et Mme [X] et la Sas Ifb France, cette dernière étant la partie perdante, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel concernant son assignation et le recours exercé à son encontre, selon les prévisions des article 639 et 696 du code de procédure civile.
La Sas Ifb France sera condamnée à payer à M. et Mme [X] la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles qu’ils ont exposés en première instance et en appel avant et après cassation.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant, dans la limite de sa saisine, publiquement, contradictoirement, en dernier ressort,
Confirme le jugement rendu le 12 juin 2017 par le tribunal de grande instance d’Agen sauf en ce qu’il a :
– déclaré irrecevable l’action en nullité du contrat de vente formée par M. [T] [X] et Mme [O] [U] épouse [X],
– déclaré irrecevable comme prescrite l’action en responsabilité délictuelle introduite par
M. [T] [X] et Mme [O] [U] épouse [X],
– condamné M. [T] [X] et Mme [O] [U] épouse [X] aux dépens, qui seront recouvrés par Maître Boutitie, avocat,
– condamné M. [T] [X] et Mme [O] [U] épouse [X] à payer à la Sas Ifb France prise en la personne de son représentant légal la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
– débouté M. [T] [X] et Mme [O] [U] épouse [X] de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,
Déclare recevable l’action en nullité du contrat de vente formée par M. [T] [X] et Mme [O] [U] épouse [X].
Evoque au fond cette demande.
La rejette.
Déclare, en conséquence, sans objet les demandes présentées par M. [T] [X] et Mme [O] [U] épouse [X] tendant à la publication du jugement aux services de publicité foncière, à la résolution du contrat de prêt, à la résiliation du contrat d’assurance du prêt et l’indemnisation du préjudice découlant de l’éventuelle annulation du contrat de vente.
Déclare recevable l’action en responsabilité formée par M. [T] [X] et
Mme [O] [U] épouse [X] à l’encontre de M. [P] [L] ès qualités de mandataire ad hoc de la Sccv Les jardins de Tombeloly et la Sas Ifb France.
Evoque au fond cette demande.
Rejette l’action en responsabilité dirigée contre M. [P] [L] ès qualités de mandataire ad hoc de la Sccv Les jardins de Tombeloly par M. [T] [X] et
Mme [O] [U] épouse [X].
Condamne la Sas Ifb France à payer à M. [T] [X] et Mme [O] [U] épouse [X] la somme de 47 700 euros au titre de la perte de chance de ne pas s’exposer à un préjudice financier.
Condamne la Sas Ifb France à payer à M. [T] [X] et Mme [O] [U] épouse [X] la somme de 4 000 euros au titre de leur préjudice moral.
Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.
Condamne M. [T] [X] et Mme [O] [U] épouse [X] aux dépens d’appel exposés, tant devant la cour de ce siège que devant celle dont l’arrêt a été cassé, par M. [L] en sa qualité de mandataire ad hoc de la Sccv les jardins de Tombeloly, la société Crédit agricole mutuel de Franche-Comté et les Sa Allianz vie et Allianz iard.
Autorise, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Maître Nicolas Munck d’une part et Maître Goerges Daumas d’autre part, avocats, à recouvrer directement contre M. et Mme [X], ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision.
Condamne la Sas Ifb France aux dépens de première instance et d’appel exposés, tant devant la cour de ce siège que devant celle dont l’arrêt a été cassé, par M. [T] [X] et Mme [O] [U] épouse [X] au titre de l’action dirigée contre la Sas Ifb France.
Condamne M. [T] [X] et Mme [O] [U] épouse [X] à verser la somme de 1000 euros à M. [L] en qualité de mandataire ad hoc de la Sccv les jardins de Tombeloly, la somme de 1000 euros à la société Crédit agricole mutuel de Franche-Comté et et la somme de 1000 euros aux Sa Allianz vie et Allianz iard, prises ensemble.
Condamne la Sas Ifb France à payer à M. [T] [X] et Mme [O] [U] épouse [X] la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel avant et après cassation.
Le Greffier Le Président
N.DIABY M.DEFIX.