1. Il est essentiel de conserver des preuves tangibles de toutes les communications importantes, telles que les lettres de résiliation de bail. Il est recommandé d’envoyer de telles communications par lettre recommandée avec accusé de réception pour garantir une preuve de réception.
2. En cas de litige, il est crucial de fournir des preuves solides pour étayer ses revendications. Les documents en ligne ou les récapitulatifs de démarches peuvent ne pas être considérés comme des preuves suffisantes. Il est préférable de fournir des documents clairs et pertinents pour appuyer ses arguments.
3. Lorsqu’il s’agit de demander un report ou un échelonnement du paiement des sommes dues, il est important de fournir des éléments concrets sur sa situation financière actuelle pour appuyer sa demande. Sans ces éléments, la demande risque d’être rejetée.
L’affaire concerne un litige entre la SA Home concept, propriétaire d’un bien immobilier, et M. [J] [B], locataire de ce bien. Le contrat de bail a été signé le 21 mars 2013, avec un loyer mensuel de 500 euros plus 20 euros de provision sur charges.
En 2019, M. [J] [B] a obtenu un jugement en sa faveur, condamnant la SA Home concept à lui verser 4 000 euros pour préjudice de jouissance et frais de procédure. Cependant, en 2020, M. [J] [B] a été sommé de payer des arriérés de loyer s’élevant à 2 691,78 euros.
En février 2021, le tribunal a résilié le bail à compter du 17 juillet 2020, ordonné à M. [J] [B] de libérer les lieux, et l’a condamné à payer 6 499,45 euros pour les arriérés locatifs jusqu’à août 2020, ainsi qu’une indemnité d’occupation post-résiliation du bail. M. [J] [B] a également été condamné à payer 300 euros pour les frais de procédure et les dépens.
M. [J] [B] a fait appel de ce jugement, demandant notamment que le tribunal reconnaisse qu’il a dénoncé son bail en mars 2020, qu’il ne doit des loyers que jusqu’à avril 2020, et qu’il soit autorisé à régler sa dette locative par échéances de 200 euros par mois. Il demande également que toutes les autres condamnations soient annulées.
La SA Home concept, de son côté, demande à la cour de confirmer le jugement initial, y compris la résiliation du bail pour non-paiement des loyers, le paiement des arriérés et de l’indemnité d’occupation, ainsi que les frais de procédure.
L’ordonnance de clôture de l’appel a été rendue le 17 octobre 2023.
Confirmation du jugement attaqué
La SA Home concept ne forme pas d’autre demande qu’une confirmation du jugement attaqué, avec une contestation sur le montant accordé au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La cour statuera dans la limite de sa saisine.
Preuves insuffisantes de dénonciation du bail
M. [J] [B] prétend avoir dénoncé son bail par lettre simple le 30 novembre 2019, mais n’en apporte pas de preuve. De plus, aucune preuve de l’envoi d’un congé par lettre recommandée avec accusé de réception le 14 mars 2020 n’est fournie.
Confirmation des décisions sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’arriéré locatif
Le jugement sera confirmé en ce qu’il a jugé sur l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion et l’indemnité d’occupation. Le montant de l’arriéré locatif sera également confirmé faute de preuve de paiement.
Rejet de la demande de report ou échelonnement du paiement
La demande de report ou échelonnement du paiement des sommes dues par M. [J] [B] sera rejetée, faute d’éléments d’appréciation de sa situation actuelle.
Condamnation aux dépens d’appel
En tant que partie perdante, M. [J] [B] sera condamné aux dépens d’appel.
– M. [J] [B] supportera la charge des dépens d’appel
Réglementation applicable
– Code de procédure civile
– Code civil
Avocats
Bravo aux Avocats ayant plaidé ce dossier :
– Me Alice ANTOINE, avocat au barreau de PARIS
– Me Michael GABAY, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE
Mots clefs associés
– SA Home concept
– Jugement attaqué
– Bail
– Lettre recommandée
– Clefs
– Changement d’adresse
– Clause résolutoire
– Expulsion
– Indemnité d’occupation
– Arriéré locatif
– Ordre de virement
– Article 1343-5 du code civil
– Report ou échelonnement du paiement
– Débiteur
– Créancier
– Situation actuelle
– Dépens d’appel
– SA Home concept : Non spécifique juridiquement, pourrait désigner une société anonyme (SA) nommée « Home concept », une forme d’entreprise où les actionnaires sont responsables des dettes de la société à hauteur de leurs apports.
– Jugement attaqué : Désigne un jugement qui fait l’objet d’un recours devant une juridiction supérieure, comme une cour d’appel.
– Bail : Contrat par lequel une partie (le bailleur) s’engage à faire jouir une autre partie (le locataire) d’un bien mobilier ou immobilier, moyennant un prix que le locataire s’engage à lui payer périodiquement.
– Lettre recommandée : Courrier envoyé via un service postal qui fournit à l’expéditeur une preuve de dépôt et de réception par le destinataire, souvent utilisé pour des communications officielles ou juridiques.
– Clefs : Instruments métalliques ou électroniques utilisés pour ouvrir ou fermer une serrure, symbolisant également la remise de possession dans le cadre d’un bail.
– Changement d’adresse : Notification officielle ou légale qu’une personne ou une entreprise doit faire pour indiquer qu’elle a déménagé et habite désormais à une nouvelle adresse.
– Clause résolutoire : Disposition contractuelle prévoyant la résiliation automatique du contrat en cas de non-respect de certaines obligations par l’une des parties.
– Expulsion : Action légale consistant à forcer un locataire à quitter les lieux qu’il occupe, généralement après un jugement en cas de non-respect du bail.
– Indemnité d’occupation : Somme d’argent que doit payer un occupant (souvent un ancien locataire) pour continuer à occuper un bien après la fin de son droit légal ou contractuel à l’occupation.
– Arriéré locatif : Somme due par un locataire à son bailleur pour des loyers non payés à leur échéance.
– Ordre de virement : Instruction donnée à une banque pour transférer des fonds d’un compte à un autre.
– Article 1343-5 du code civil : Article du code civil français qui permet au juge de reporter ou d’échelonner le paiement des dettes en cas de difficultés financières du débiteur.
– Report ou échelonnement du paiement : Mesure juridique ou contractuelle permettant de différer ou de diviser en plusieurs fois le paiement d’une dette.
– Débiteur : Personne qui doit une somme d’argent ou une obligation à une autre (le créancier).
– Créancier : Personne à qui une dette est due par un débiteur.
– Situation actuelle : État des circonstances ou des faits existants à un moment donné, souvent utilisé pour décrire l’état actuel d’une affaire juridique.
– Dépens d’appel : Frais de justice engagés lors d’un appel, incluant les coûts de la procédure et les honoraires des avocats, que la partie perdante peut être condamnée à payer.
* * *
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D’APPEL DE PARIS
Pôle 4 – Chambre 4
ARRÊT DU 16 JANVIER 2024
(n° , 5 pages)
Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/12699 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEACF
Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Février 2021 -Tribunal de proximité de MONTREIL SOUS BOIS – RG n° 11-20-000279 et RG 11-20-000439
APPELANT
Monsieur [J], [I] [B] né le 15 mars 1978 à [Localité 6],
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représenté par Me Alice ANTOINE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0441
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/022938 du 09/06/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)
INTIMÉE
S.A. HOME CONCEPT immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro 433 824 851, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentée par Me Michael GABAY, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC95
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre
Marie MONGIN, conseiller
Claude CRETON, président magistrat honoraire
Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO
ARRÊT :
– Contradictoire
– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
– signé par Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière chambre 4-4, présente lors de la mise à disposition.
Par contrat de bail signé le 21 mars 2013, la SA Home concept a donné en location à M. [J] [B] un bien situé [Adresse 4] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 500 euros, outre 20 euros de provision sur charges.
Saisi par M. [J] [B] par acte d’huissier de justice délivré le 8 novembre 2018, par jugement contradictoire rendu le 27 juin 2019, le tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois a condamné la SA Home concept à payer à M. [J] [B] les sommes de 2 000 euros de dommages et intérêts en réparation son préjudice de jouissance et 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.
Un commandement de payer, établi conformément aux prescriptions de l’article 24 de la 1oi du6 juillet 1989, a été signifié à M. [J] [B]1e 5 février 2020 obligeant ce dernier à verser la somme principale de 2 691, 78 euros au titre des arriérés de loyers, outre les frais et débours.
Saisi par la SA Home concept par acte d’huissier de justice délivré le 7 septembre 2020, par jugement réputé contradictoire rendu le 3 février 2021, le tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois a :
– déclaré recevables les demandes de la SA Home concept ;
– constaté la résiliation du bail conclu le 21 mars 2013 entre la SA Home concept et M. [J] [B] et portant sur les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 7], et ce à compter du 17 juillet 2020 ;
– ordonné en conséquence à M. [J] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;
– dit qu’à défaut pour M. [J] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SA Home concept pourra faire procéder à son expulsion à l’issue d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux resté infructueux;
– ordonné le transport et la séquestration des meubles garnissant éventuellement les lieux au moment des opérations d’expulsion ;
– condamné M. [J] [B] à payer à la SA Home concept la somme de 6 499,45 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 25 août 2020, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’août 2020 incluse ;
– déclaré irrecevable, comme non soumis au contradictoire des parties, le surplus des demandes de la SA Home concept au titre de l’arriéré locatif ;
– condamné M. [J] [B] à verser à la SA Home concept une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et accessoires qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 17 juillet 2020 et jusqu’à complète libération des lieux, sous déduction des versements intervenus depuis, étant précisé à titre indicatif que selon le décompte en date du 31 août 2020, le montant du dernier loyer augmenté des charges et accessoires s’élèvent à 545,37 euros ;
– condamné M. [J] [B] à payer à la SA Home concept la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamné M. [J] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 5 février 2020 et de ses suites, à l’exception de l’assignation en date du 5 juin 2020 qui restera à la charge du demandeur ;
– rappelé que le jugement est assorti de plein droit à l’exécution provisoire ;
– débouté la SA Home concept du surplus de ses demandes.
Par déclaration reçue au greffe le 6 juillet 2021, M. [J] [B] a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il déclaré irrecevable le surplus des demandes de la SA Home concept au titre de l’arriéré locatif .
Dans ses dernières conclusions déposées le 5 octobre 2021 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [J] [B] demande à la cour de :
– le dire recevable et bien fondé en son appel ;
– infirmer le jugement rendu le 3 février 2021 par le tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois (RG n°1120000279), en ce qu’il :
– déclare recevables les demandes de la SA Home concept ;
– constate la résiliation du bail conclu le 21 mars 2013 entre lui et la SA Home concept et portant sur les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 7], et ce à compter du 17 juillet 2020 ;
– lui ordonne en conséquence de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;
– dit qu’à défaut pour lui d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SA Home concept pourra faire procéder à son expulsion à l’issue d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux resté infructueux ;
– ordonne le transport et la séquestration des meubles garnissant éventuellement les lieux au moment des opérations d’expulsion ;
– le condamne à payer à la SA Home concept la somme de 6 499, 45 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 25 août 2020, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’août 2020 incluse ;
– le condamne à verser à la SA Home concept une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et accessoires qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 17 juillet 2020 et jusqu’à complète libération des lieux, sous déduction des versements intervenus depuis, étant précisé à titre indicatif que selon le décompte en date du 31 août 2020, le montant du dernier loyer augmenté des charges et accessoires s’élèvent à 545, 37 euros ;
– le condamne à payer à la SA Home concept la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
– le condamne aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 5 février 2020 et de ses suites, à l’exception de l’assignation en date du 5 juin 2020 qui restera à la charge du demandeur ;
statuant à nouveau :
au principal,
– dire qu’il a dénoncé son bail le 15 mars 2020 avec effet au 15 avril 2020 ;
– dire qu’il est, au mieux, redevable des loyers jusqu’au 15 avril 2020 mais pas ultérieurement ;
subsidiairement et en tout état de cause, dire qu’il est autorisé à régler sa dette locative par échéance de 200 euros par mois ;
– débouter la SA Home concept de ses demandes de constat d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion, de règlement d’un arriéré locatif arrêté au 25 août 2020, de paiement d’indemnité d’occupation, d’article 700 du code de procédure civile et dépens ;
– dire que les dépens seront réglés par la SA Home concept ;
– confirmer le jugement dont appel pour le surplus ;
– débouter la SA Home concept de ses éventuelles demandes, fins et conclusions contraires.
Dans ses dernières conclusions déposées le 28 décembre 2021 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la SA Home concept demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :
– prononcé la résiliation du bail du logement au regard du manquement du locataire à son obligation principale de payer le loyer ;
– condamné M. [J] [B] au paiement de la somme de 6 499,45 euros au titre des loyers et charges dues au 31 août 2020 ;
– fixé l’indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant majoré des charges et révisable selon les dispositions conventionnelles ;
– condamné M. [J] [B] au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés, du 1er septembre 2020 au 29 mars 2021, soit la somme de 3 779, 41 euros ;
– condamné M. [J] [B] au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;
– condamné M. [J] [B] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement et de ses suites.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 octobre 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION
La SA Home concept aux termes du dispositif de ses conclusions, ne forme pas d’autre demande qu’une confirmation du jugement attaqué, avec ce que la cour estime être une erreur sur le montant accordé au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La cour statuera dans la limite de sa saisine.
M. [J] [B] qui allègue avoir dénoncé son bail par lettre simple le 30 novembre 2019, n’en apporte pas de preuve.
Il n’apporte pas davantage de preuve de l’envoi d’un congé par lettre recommandée avec accusé de réception qui aurait été envoyé le 14 mars 2020, sa pièce 7-2 ne permettant aucune identification du contenu ou du destinataire, s’agissant d’un simple récapitulatif d’une démarche en ligne. Il n’apporte pas non plus de preuve de la remise des clefs avant la date du reconnue par le bailleur.
Aucune pièce produite par l’appelant ne permet de prouver un changement d’adresse porté à la connaissance du bailleur, le récapitulatif d’une démarche en ligne auprès de la CAF (pièce 4) étant jugé non probant à son égard. La signification du jugement querellé le 24 mars 2021 à sa nouvelle adresse ne le démontre pas non plus.
En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a jugé sur l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion et l’indemnité d’occupation.
Le montant de l’arriéré locatif sera également confirmé faute de preuve que l’ordre de virement produit en pièce 8 a été suivi d’effet, aucun relevé de compte n’étant porté à la connaissance de la cour.
Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. La demande formée en ce sens par M. [J] [B] qui n’apporte à la cour aucun élément d’appréciation de sa situation actuelle, sera néanmoins rejetée.
Partie perdante, M. [J] [B] sera condamné aux dépens d’appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Confirme le jugement rendu le 3 février 2021 en ses chefs critiqués et dans la limite de sa saisine,
Y ajoutant,
Rejette toute autre demande,
Dit que M. [J] [B] supportera la charge des dépens d’appel.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE