1. Il est essentiel de respecter les termes et conditions du contrat de mandat, y compris en ce qui concerne le formalisme prévu en cas de départ du réseau. Tout manquement à ces obligations contractuelles peut entraîner des conséquences juridiques, telles que la perte de droits à rémunération.
2. En cas de litige entre parties à un contrat, il est recommandé de rechercher une solution amiable avant d’engager des procédures judiciaires. Une communication claire et transparente entre les parties peut souvent permettre de résoudre les différends de manière plus efficace et économique.
3. Lorsqu’un tiers subit un préjudice en raison d’un manquement contractuel, il peut invoquer la responsabilité délictuelle sur la base de l’article 1240 du code civil pour obtenir réparation. Il est important de documenter et de prouver le lien de causalité entre le manquement contractuel et le dommage subi pour obtenir une indemnisation appropriée.
M. [B] réclame une rémunération pour avoir négocié et vendu un bien immobilier, mais le tribunal judiciaire d’Amiens l’a débouté de ses demandes dirigées contre la SAS Iad France. M. [M], son parrain au sein du réseau, a été condamné à lui payer 3 000 € de rétrocession d’honoraires. M. [M] a interjeté appel de ce jugement et demande à la cour de le débouter de ses demandes et de le condamner à lui payer 2 000 €. La SAS Iad France demande à la cour de confirmer le jugement et de condamner M. [M] à la garantir de toutes condamnations. M. [B] demande à la cour de condamner M. [M] à lui payer des dommages et intérêts pour préjudice économique et moral, ainsi que des intérêts et des frais de justice. Il demande également une rétrocession d’honoraires de la part de la SAS Iad France.
Contexte de l’affaire
M. [M] conteste le droit de M. [B] à réclamer une rémunération ou commission pour une vente immobilière, arguant que seul la SAS Iad France est habilitée à percevoir une commission.
Arguments de M. [M]
M. [M] affirme que la commission perçue par la SAS Iad France est le résultat de son intervention, et que M. [B] n’a pas respecté les formalités nécessaires pour prétendre à une rémunération.
Arguments de M. [B]
M. [B] réclame des dommages et intérêts pour préjudice économique et moral, soutenant que M. [M] a encaissé la commission sans avoir réalisé la majorité des tâches liées à la vente.
Décision du tribunal
Le tribunal reconnaît que M. [B] a contribué au succès de la vente, mais a omis d’informer la SAS Iad France de ses actions, privant ainsi M. [B] de toute rémunération. M. [M] est condamné à verser des dommages et intérêts à M. [B] pour préjudice économique et moral. La SAS Iad France est mise hors de cause.
– M. [M] doit payer à M. [K] [B] :
– 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
– M. [N] [M] doit payer à M. [K] [B] :
– 3 800 € de dommages et intérêts pour préjudice économique.
– 250 € de dommages et intérêts pour préjudice moral.
– 1 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
– M. [N] [M] doit également payer à la SAS Iad France :
– 1 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
– M. [N] [M] doit supporter les dépens d’appel.
Réglementation applicable
– Article 700 du code de procédure civile : Permet à une partie de demander une indemnisation pour les frais non couverts par les dépens qu’elle a engagés au cours d’une procédure judiciaire.
Avocats
Bravo aux Avocats ayant plaidé ce dossier :
– Me Stanislas DE LA ROYERE
– Me Eric POILLY
– Me Jérôme LE ROY
– Me Aurélie GUYOT
– Me Véronique DAGONET
Mots clefs associés
– M. [M]
– M. [B]
– SAS Iad France
– Commission
– Vente immobilière
– Agent commercial mandataire en immobilier
– Rémunération
– SCMR (stratégie commerciale et marketing de rémunération)
– Promesse unilatérale de vente
– Formalisme du contrat d’agent commercial
– Répartition de la rémunération
– Invalidité 2ème catégorie
– Dommages et intérêts
– Faute
– Préjudice économique
– Préjudice moral
– Responsabilité délictuelle
– Manquement contractuel
– Plan de rémunération SCMR
– Mission complète
– Vente réitérée pardevant notaire
– Service juridique de la SAS Iad France
– Courrier recommandé
– Exécution loyale du contrat
– Préjudice économique
– Préjudice moral
– Intérêts
– Dépens d’appel
– Article 700 du code de procédure civile
– Motifs : Raisons ou justifications légales et factuelles qui soutiennent une décision judiciaire ou qui sont invoquées par les parties dans leurs arguments.
– Demandes : Actions formelles par lesquelles une partie sollicite quelque chose auprès du tribunal, généralement sous forme de réclamations ou de requêtes.
– Prétentions : Affirmations ou revendications des parties au litige concernant leurs droits ou intérêts légitimes.
– Code de procédure civile : Ensemble de règles qui régissent la conduite des procédures judiciaires civiles dans un système juridique donné.
– Pièce n°2 : Référence à un document ou à un élément de preuve spécifique dans l’ordre de présentation des pièces dans un dossier judiciaire.
– Huissier de justice : Officier public chargé de l’exécution des décisions de justice et de la signification des actes judiciaires.
– Constatations : Observations ou découvertes faites par un officier de justice ou un expert dans le cadre de leurs fonctions.
– Preuve : Tout moyen légal permettant d’établir la vérité d’un fait ou d’une affirmation dans le cadre d’un procès.
– Faute : Manquement à une obligation légale ou contractuelle, pouvant être intentionnel ou par négligence.
– Préjudice : Dommage ou perte subie par une personne du fait de l’action ou de l’inaction d’une autre.
– Responsabilité délictuelle : Obligation de réparer le dommage causé à autrui par un acte que la loi qualifie de délictuel (faute, négligence, imprudence).
– Chiffre d’affaires : Total des ventes de biens ou de services réalisées par une entreprise sur une période donnée.
– Attestations : Documents écrits par lesquels une personne certifie l’exactitude de certains faits ou informations.
– Expertise comptable : Évaluation professionnelle des comptes d’une entreprise, généralement réalisée par un expert-comptable.
– Perte de revenus : Diminution des gains financiers habituellement perçus, souvent due à un événement ou une action spécifique.
– Lien de causalité : Relation de cause à effet entre un acte et le dommage subi, nécessaire pour établir la responsabilité dans un contexte légal.
– Publication : Acte de rendre un document ou une information accessible au public.
– Liquidation judiciaire : Procédure par laquelle les biens d’une entreprise insolvable sont vendus pour payer les créanciers.
– Dépens : Frais de justice qui doivent être payés par une partie au procès, généralement la partie perdante, sauf décision contraire du tribunal.
– Frais irrépétibles : Frais engagés par une partie dans le cadre d’un procès et qui ne sont pas inclus dans les dépens, tels que les honoraires d’avocats.
– Exécution provisoire : Mesure permettant l’application immédiate d’une décision de justice avant que tous les recours ne soient épuisés.
* * *
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRET
N°
[M]
C/
[B]
S.A.S. IAD FRANCE
FLR
COUR D’APPEL D’AMIENS
CHAMBRE ÉCONOMIQUE
ARRET DU 23 JANVIER 2024
N° RG 22/02633 – N° Portalis DBV4-V-B7G-IOUS
JUGEMENT DU TRIBUNAL DE PROXIMITE D’AMIENS EN DATE DU 15 AVRIL 2022
PARTIES EN CAUSE :
APPELANT
Monsieur [N] [M]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représenté par Me Stanislas DE LA ROYERE, avocat au barreau d’AMIENS, vestiaire : 37
ET :
INTIMES
Monsieur [K] [B]
[Adresse 2]
[Localité 6]
Représenté par Me Eric POILLY substituant Me Jérôme LE ROY de la SELARL LEXAVOUE AMIENS-DOUAI, avocats au barreau d’AMIENS, vestiaire : 101
S.A.S. IAD FRANCE, agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 8]
[Localité 4]
Représentée par Me Aurélie GUYOT, avocat au barreau d’AMIENS, vestiaire : 80
Ayant pour avocat plaidant, Me Véronique DAGONET, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE
DEBATS :
A l’audience publique du 21 Novembre 2023 devant Mme Françoise LEROY-RICHARD, entendue en son rapport, magistrat rapporteur siégeant seule, sans opposition des avocats, en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile qui a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2024.
GREFFIER : Mme Charlotte RODRIGUES
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :
Mme Françoise LEROY-RICHARD en a rendu compte à la Cour composée de :
Mme Odile GREVIN, Présidente de chambre,
Mme Françoise LEROY-RICHARD, Conseillère,
et Mme Valérie DUBAELE, Conseillère,
qui en ont délibéré conformément à la loi.
PRONONCE :
Le 23 Janvier 2024 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ; Mme Odile GREVIN, Présidente a signé la minute avec Mme Charlotte RODRIGUES, Greffier.
DECISION
Prétendant au paiement d’une rémunération pour avoir négocié et vendu un bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 7] alors qu’il était membre du réseau immobilier Iad France SAS, M. [K] [B] a attrait en paiement M. [M] (son parrain au sein du réseau) et la SAS Iad France devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Amiens qui par jugement contradictoire en date du 15 avril 2022 a débouté M. [B] de ses demandes dirigées contre la SAS Iad France, condamné M. [M] à lui payer la somme de 3 000 € à titre de rétrocession d’honoraires, 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.
Par déclaration en date du 20 mai 2022 M. [N] [M] a interjeté appel de ce jugement.
Par conclusions remises par voie électronique le 4 juillet 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des moyens développés, M. [M] demande à la cour d’infirmer le jugement et statuant à nouveau de débouter M. [K] [B] de ses demandes et de le condamner à supporter les dépens de première instance et d’appel et à lui payer la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions remises par voie électronique le 6 décembre 2022, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des moyens développés, la SAS Iad France demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [B] de ses demandes dirigées contre elle et subsidiairement de condamner M. [M] à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre elle.
En tout état de cause elle demande de condamner la partie succombant à lui payer la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens.
Par conclusions remises par voie électronique le 1er mars 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des moyens développés, M. [B] demande à la cour de débouter M. [M] de toutes ses demandes, d’infirmer le jugement et statuant à nouveau de condamner M. [M] à lui payer 4 000 € de dommages et intérêts pour préjudice économique, 1 500 € pour préjudice moral et de confirmer le jugement pour le surplus.
Y ajoutant il demande de dire que ces sommes porteront intérêts à compter de l’assignation introductive et de condamner M. [M] à lui verser la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens d’appel.
Subsidiairement il demande la condamnation de la SAS Iad à lui verser une somme de 4 000 € de rétrocession d’honoraires, 1 500 € en réparation d’un préjudice moral, les intérêts à compter de l’assignation, de débouter la SA Iad France de ses demandes et de la condamner au paiement d’une somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens de première instance et d’appel.
SUR CE :
M. [M] prétend à l’infirmation du jugement à défaut pour M. [B] de pouvoir prétendre à un droit à rémunération et/ou commission au titre d’une vente immobilière.
Il expose que seule la SAS Iad France est titulaire de la carte d’agent immobilier lui permettant de percevoir une commission en cas de vente réitérée sous forme authentique, que cette dernière dispose d’un réseau d’agents commerciaux mandataires en immobilier auquel il appartenait au même titre que M. [B], statut ouvrant droit à une rémunération sur la base d’un document joint au contrat de mandat dénommé SCMR (stratégie commerciale et marketing de rémunération) sous certaines conditions.
Il précise que s’agissant de la vente litigieuse, si le 3 septembre 2018 les époux [L] ont confié la vente de leur bien à la SAS Iad et accepté que la rémunération de cette dernière soit fixée à 8 500 €, la promesse unilatérale de vente authentique n’a été signée que le 26 janvier 2019 alors que M. [B] n’était plus membre du réseau pour avoir démissionné de son statut d’agent commercial mandataire en immobilier, que par ailleurs il n’a pas respecté le formalisme des articles 6 et 8 du contrat d’agent commercial à savoir :
-enregistrer en ligne puis imprimer la fiche comptable transaction et la signer ;
-avoir à son départ envoyé par courrier recommandé un relevé des compromis réalisés et de toutes les affaires en cours, la rémunération pour une affaire étant conditionnée à ce qu’elle figue sur cet envoi.
Il affirme qu’il n’a jamais été convenu lors du départ de M. [B] d’un partage de rémunération sur l’affaire litigieuse, qu’il a lui même enregistré la vente réitérée devant notaire le 10 avril 2019 conformément au formalisme imposé et facturé sa prestation à la SAS Iad France sur la base de la grille de rémunération prévue au SCMR soit 69 % de la commission ht et a perçu à ce titre la somme de 4 887,50 €.
Il fait remarquer que la répartition de la rémunération telle que prévue à l’article 16 du contrat de mandat est conditionné à l’exercice de l’activité de mandataire et qu’à supposer que M. [B] puisse prétendre à une rémunération cette dernière était conditionnée au respect du formalisme de l’article 8 qu’il reconnaît ne pas avoir respecté.
Il en conclut que la commission perçue par la SAS Iad France n’est que la conséquence de son intervention.
M. [B] prétend au paiement non pas d’une rétrocession d’honoraires mais à des dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil.
M. [B] prétend qu’en encaissant la totalité de la commission sur la vente litigieuse alors qu’il a reconnu à plusieurs reprises n’être intervenu que pour l’enregistrement de la vente suite à sa réitération chez le notaire, M. [M] a commis une faute, que cette dernière est d’autant plus constituée que M. [M] a proposé un partage de commission, que cette faute lui cause un préjudice économique qu’il évalue à 4 000 € au motif qu’il s’est chargé de l’entrée du mandat de vente, a assuré les visites et les négociations, était présent lors de la signature du compromis et a été seul en contact avec les vendeurs et les acheteurs.
Il considère également que cette attitude lui cause un préjudice moral et plus particulièrement du fait que M. [M] soutient que M. [B] ne pouvait enregistrer la vente pour être en invalidité 2ème catégorie et en cessant de répondre à ses demandes amiables et alors qu’il était son filleul pour intégrer le réseau.
Subsidiairement il recherche la responsabilité de la SAS Iad France pour avoir payé une commission à M. [M] alors que ce dernier s’est contenté d’enregistrer la vente, que sollicité à plusieurs reprises sur ce litige elle a tardé à apporter une réponse et n’a pas exercé d’action récursoire en restitution de la rémunération indûment versée à M. [M], que cette faute lui cause un préjudice dans les mêmes proportions que celui causé par M. [M].
Pour le cas où la demande subsidiaire de M. [B] à son endroit serait abordée la société Iad France s’oppose à toutes demandes et subsidiairement demande la garantie de M. [M].
Elle fait valoir qu’elle n’a commis aucune faute et fait remarquer que M. [B] reconnaît lui même ne pas avoir respecté le formalisme prévu au contrat de mandat en cas de départ du réseau de sorte que sur la base des éléments dont elle disposait elle n’avait d’autre solution que de rémunérer M. [M], que si un accord a été passé entre les deux mandataires elle n’en a pas eu connaissance et qu’elle n’était pas débitrice d’une rétrocession partielle.
Elle fait remarquer que M. [B] a été négligent et qu’à supposer qu’une somme puisse être mise à sa charge elle demande la garantie de M. [M] qui a reconnu par écrit avoir été peu intervenant sur le dossier de vente litigieux.
*
Le tiers à un contrat peut invoquer sur le fondement de la responsabilité délictuelle de l’article 1240 du code civil un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.
En l’espèce si M. [M] était le seul mandataire à pouvoir émettre une facture d’honoraires à l’endroit de la SAS Iad France, pour obtenir la rémunération prévue par les dispositions du plan de rémunération intitulé SCMR au titre de la transaction immobilière litigieuse réalisée le 10 avril 2019, dans la mesure où M. [B] n’était plus mandataire au jour où la vente a été réitérée pardevant notaire, ce dernier devait renseigner son mandant sur le fait qu’il n’avait pas réalisé la mission complète prévue dans le plan de rémunération à savoir, l’entrée du mandat, la prospection, le traitement, la négociation avec l’acquéreur et la conclusion de la vente avec suivi administratif de cette dernière.
En ne renseignant pas son mandant sur le périmètre de son intervention il a privé M. [B] de la possibilité de percevoir une rémunération pour les diligences accomplies dans cette vente, diligences qu’il ne peut contester dans la mesure où dans le cadre d’une recherche de solution amiable au litige ce dernier a reconnu auprès du service juridique de la SAS Iad France que M. [B] avait entré le mandat, effectué des visites, rédigé une proposition et qu’il était présent à la signature de la promesse unilatérale de vente pardevant notaire.
Il est donc établi que la vente s’est réalisée avec succès en majeure partie du fait des diligences réalisées par M. [B].
Le défaut de renseignement caractérise le fait que le contrat n’a pas été exécuté loyalement et partant que M. [M] a commis une faute dans l’exécution du contrat de mandat ayant causé un préjudice économique à M. [B] tiers audit contrat en le privant de toute rémunération.
Néanmoins M. [B] a participé partiellement au préjudice subi pour ne pas avoir informé la SAS Iad France par courrier recommandé et à son départ qu’il avait réalisé des diligences sur une affaire en cours.
Tenant compte des honoraires perçus par M. [M], des diligences effectuées par M. [B] et du non respect par ce dernier de l’information du mandant, il convient de condamner M. [M] à payer à M. [B] une somme de 3 800 € de dommages et intérêts au titre du préjudice économique.
M. [B] qui justifie avoir dû cesser d’exercer l’activité de mandataire immobilier en raison de son état d’invalidité et qui démontre avoir été évincé de l’affaire sans scrupule par M. [M] dont il était proche subit également un préjudice moral qui peut être évalué à 250 €.
Ces sommes porteront intérêts à compter de l’acte de saisine du 15 avril 2022.
Compte tenu de la solution du litige il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes subsidiaires dirigées contre la SAS Iad France et il convient de confirmer le jugement l’ayant mis hors de cause.
M. [M] qui succombe supporte les dépens d’appel exposés par M. [B] et la SAS Iad France et est condamné à payer à chacun la somme de 1 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe ;
Infirme le jugement sauf en ce qu’il a condamné M. [M] à payer à M. [K] [B] la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.
Statuant des chefs infirmés et y ajoutant ;
Condamne M. [N] [M] à payer à M. [K] [B] la somme de 3 800 € de dommages et intérêts pour préjudice économique et 250 € de dommages et intérêts pour préjudice moral ;
Condamne M. [N] [M] à supporter les dépens d’appel et à payer à M. [K] [B] et à la SAS Iad France chacun, la somme de 1 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Le Greffier, La Présidente,