1. Il est important de constituer un avocat pour assurer une défense efficace et respecter le principe du contradictoire lors d’une procédure judiciaire.
2. Il est recommandé de régler les charges de copropriété en temps et en heure pour éviter des litiges et des condamnations ultérieures, même en cas de difficultés financières, afin de prévenir des dommages-intérêts.
3. En cas de litige, il est essentiel de respecter les procédures judiciaires et de fournir des justifications convaincantes pour éviter d’être condamné à payer des dommages-intérêts pour mauvaise foi ou manquement à ses obligations.
M. [W] [O] et Mme [R] [G], propriétaires indivis de plusieurs lots dans un ensemble immobilier en copropriété, ont été assignés en paiement de charges de copropriété par le syndicat des copropriétaires. Le tribunal judiciaire de Paris les a condamnés à payer les charges dues, des dommages-intérêts et des frais de procédure. Les époux [O] ont fait appel de ce jugement et ont proposé une médiation, que le syndicat des copropriétaires a refusée. Les parties ont présenté leurs arguments en appel, les époux [O] demandant l’annulation du jugement et le syndicat des copropriétaires demandant sa confirmation. La procédure devant la cour a été clôturée le 11 octobre 2023.
Sur ce
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile
La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Sur la médiation
Le syndicat des copropriétaires n’ayant pas donné son accord pour une médiation, cette mesure ne sera pas prononcée ;
Sur le paiement des charges de copropriété
Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a condamné les époux [O] à payer, chacun à proportion de sa part dans l’indivision, la somme de 6.277,14 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2020 (appel de charges du 2ème trimestre 2020 inclus) ;
Sur la demande de dommages-intérêts
Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a condamné les époux [O] à payer, chacun à proportion de sa part dans l’indivision, la somme de 3.000 € à titre de dommages-intérêts pour la réparation de son préjudice ;
Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile
M. [W] [O] & Mme [R] [G] épouse [O], parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires, la somme supplémentaire de 1.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;
– M. [W] [O] & Mme [R] [G] épouse [O]: condamnés aux dépens d’appel
– M. [W] [O] & Mme [R] [G] épouse [O]: condamnés à payer 1.500 € au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 3] en application de l’article 700 du code de procédure civile
Réglementation applicable
– Code de procédure civile
– Code civil
Avocats
Bravo aux Avocats ayant plaidé ce dossier :
– Me Jean Olivier D’ORIA de la SCP UHRY D’ORIA GRENIER
– Me Romain CHAVAGNEUX
– Me Jean-Olivier D’ORIA de la SCP SMITH D’ORIA – IPP
– Me Sandrine ZALCMAN
Mots clefs associés
#ERROR!
* * *
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D’APPEL DE PARIS
Pôle 4 – Chambre 2
ARRET DU 24 JANVIER 2024
(n° , 6 pages)
Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/15955 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCTFU
Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Septembre 2020 -Tribunal de Grande Instance de Paris – RG n° 19/01787
APPELANTS
Monsieur [W] [O]
né le 06 mai 1963 à [Localité 4]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Me Jean Olivier D’ORIA de la SCP UHRY D’ORIA GRENIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C1060 substitué à l’audience par Me Romain CHAVAGNEUX, avocat au barreau de PARIS
Madame [R] [G] épouse [O]
née le 18 janvier 1963 à [Localité 5] (Maroc)
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Jean-Olivier D’ORIA de la SCP SMITH D’ORIA – IPP, avocat au barreau de PARIS, toque : C1060 substitué par Me Romain CHAVAGNEUX, avocat au barreau de PARIS
INTIME
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] représenté par son syndic, la société DELON SYNDIC DE COPROPRIETE, SARL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 514 831 130
C/O Société DELON SYNDIC DE COPROPRIETE
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représenté par Me Sandrine ZALCMAN, avocat au barreau de PARIS, toque : G0485
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
Madame Muriel PAGE, Conseillère
Madame Perrine VERMONT, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
– CONTRADICTOIRE
– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
– signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.
* * * * * * * * * *
FAITS & PROCÉDURE
M. [W] [O] & Mme [R] [G] son épouse sont propriétaires indivis des lots n°35, 322, 323 et 357 dans l’ensemble immobilier en copropriété situé[Adresse 1] à [Localité 3].
Par acte du 11 janvier 2019, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 3] (le syndicat) les a assignés en paiement de charges de copropriété et sollicité, après actualisation de sa créance, la condamnation des époux [O] à lui payer, chacun à proportion de sa part dans l’indivision :
– la somme de 7.478,28 €au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er trimestre 2020, avec intérêts au taux légal et capitalisation s’il y a lieu à compter de l’assignation ;
– la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts ;
– la somme de 2.400 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires a sollicité, en outre, l’exécution provisoire du jugement et la condamnation des défendeurs aux entiers dépens.
Par jugement réputé contradictoire du 23 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :
– condamné M. [W] [O] et Mme [R] [G], chacun dans la proportion de sa part indivise, à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6], la somme de 6.277,14 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2020 (appel de charges du 2ème trimestre 2020 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 15 juin 2020 ;
– dit que les intérêts échus depuis une année entière produiront à leur tour intérêts ;
– condamné M. [W] [O] et Mme [R] [G], chacun dans la proportion de sa part indivise, à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6] :
– la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts ;
– la somme de 2.400 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;
– ordonné l’exécution provisoire du jugement ;
– condamné M. [W] [O] et Mme [R] [G], chacun dans la proportion de sa part indivise, aux dépens.
M. [W] [O] & Mme [R] [G] épouse [O] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 5 novembre 2020.
La procédure devant la cour a été clôturée le 11 octobre 2023.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions notifiées le 28 janvier 2021, par lesquelles M. [W] [O] & Mme [R] [G] épouse [O], appelants, invitent la cour au visa des articles 16 et suivants du code de procédure civile, 1353 et suivants du code civil, de l’ordonnance du 25 mars 2020 et de la loi du 10 juillet 1965, à :
au préalable,
– prendre acte de leur proposition de médiation ;
– en cas d’acceptation par les intimés, désigner tel médiateur certifié qu’il plaise à la cour de céans ;
– surseoir à statuer dans l’attente du résultat de la mesure de médiation ;
à défaut de médiation ou d’accord entre les parties au procès,
– les recevoir en leur appel, les déclarer recevables ;
y faisant droit,
– infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 23 septembre 2020 (RG n°19/01787) par le tribunal judiciaire de Paris ;
– condamner le défendeur aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 4.000 € par application de l’article 700 du même code ;
Vu les conclusions notifiées le 22 février 2021, par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 3], intimé, invite la cour au visa des articles 15 et 16 code de procédure civile à :
– constater qu’il s’oppose à la demande de médiation ;
– constater qu’il n’y a eu aucune violation du contradictoire ;
en conséquence,
– débouter les appelants ;
– constater que le non paiement des charges a affecté la trésorerie de la copropriété,
en conséquence,
– débouter les appelants de leur demande de réformation sur les dommages et intérêts ;
– confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
– débouter les appelants de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure
civile ;
– condamner solidairement M. [W] [O] & Mme [R] [G] épouse [O] aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 4.000 € par application de l’article 700 du même code ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Sur la médiation
Le syndicat des copropriétaires énonce que le litige concerne un arriéré de charges de copropriété qui doivent être payées en temps et en heure de sorte qu’il n’accepte pas de mesure de médiation, même pour les dommages-intérêts, dès lors qu’il a subi un véritable préjudice, pendant que les époux [O] faisaient leur trésorerie au dépens de la copropriété ;
Le syndicat des copropriétaires n’ayant pas donné son accord pour une médiation, cette mesure ne sera pas prononcée ;
Sur le paiement des charges de copropriété
En première instance, M. [W] [O] & Mme [R] [G] épouse [O] bien que régulièrement assignés devant le tribunal : à personne M. [W] [O] et à domicile pour Mme [R] [G] épouse [O], n’ont pas constitué avocat ;
Ils ne peuvent donc valablement conclure à une violation du droit au procès équitable et du principe du contradictoire au motif qu’ils n’ont pas été informés de ce que la procédure aurait lieu sans audience en raison de l’épidémie de Covid 19, dès lors qu’ils ont fait le choix de ne pas être représentés devant le tribunal ;
La circonstance selon laquelle la procédure a eu lieu sans audience est indifférente ;
Par ailleurs, il résulte des termes du jugement déféré, qu’un premier jugement avant dire droit du 25 mars 2020 a sursis à statuer sur les demandes du syndicat des copropriétaires afin qu’il soit justifié de la signification de ses dernières conclusions, ce qui a été fait ;
Les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires ont été signifiées à personne pour M. [W] [O] qui a pris les actes de son épouse ;
Ces conclusions signifiées le 15 juin 2020 portaient mention de la date d’audience du 24 juin 2020 ;
Il n’est pas démontré d’atteinte du droit au procès équitable et au principe du contradictoire ;
S’agissant de la condamnation au titre des charges de copropriété, M. [W] [O] & Mme [R] [G] épouse [O] font valoir que le syndicat des copropriétaires a réclamé suivant conclusions du 15 juin 2020, une somme de 6.277,14 € au titre des charges de copropriété mais n’a pas actualisé ses demandes financières devant le tribunal puisqu’ils ont effectué des virements les 20, 22 et 23 juin dont il n’a pas été tenu compte ;
Ils soutiennent que le jour où le juge a statué, ils avaient réglé la totalité des montants sollicités et ajoutent que le solde de 1.263,45 € au 7 septembre 2020 a été réglé le 20 octobre 2020, outre que le solde de 1.051 € a été réglé le 14 janvier 2021 ;
Le tribunal a condamné M. [W] [O] & Mme [R] [G] épouse [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.277,14 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2020 (appel de charges du 2ème trimestre 2020 inclus) ;
Ce solde débiteur n’est pas contesté ;
Il n’est pas établi qu’au jour de l’audience, le syndicat des copropriétaires avait connaissance des virements en ligne effectués par M. [W] [O] & Mme [R] [G] épouse [O] les 20, 22 et 23 juin 2020 pour une somme globale de 5.841,79 € ;
L’infirmation du jugement n’est donc pas encourue ;
Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a condamné les époux [O] à payer, chacun à proportion de sa part dans l’indivision, la somme de 6.277,14 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2020 (appel de charges du 2ème trimestre 2020 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la signification des conclusions soit du 15 juin 2020 ;
Le jugement déféré sera également confirmé en ce qu’il a dit que les intérêts échus depuis une année entière produiront à leur tour intérêts par application de l’article 1343-2 du code civil ;
Sur la demande de dommages-intérêts :
Selon l’article 1231-6 du code civil ‘le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire’ ;
M. [W] [O] & Mme [R] [G] épouse [O] contestent les dommages-intérêts alloués au syndicat des copropriétaires, considérant que la condamnation est sévère et injustifiée ;
Ils font valoir que la raison des retards dans le règlement des charges résulte non pas d’une posture de leur part consistant à refuser de payer les charges mais de leurs difficultés financières, Mme [R] [G] épouse [O] s’étant trouvée sans emploi depuis la radiation de sa société d’optique en 2015 ;
Le tribunal a toutefois exactement relevé que l’instance est intervenue après huit précédentes décisions de justice, pour la première le 15 mars 2005 émanant du tribunal d’instance du 10ème arrondissement et pour la dernière émanant du même tribunal en date du 9 juin 2017 ayant conduit à la condamnation des époux [O] au paiement de charges de copropriété au profit du syndicat de copropriétaires du [Adresse 1], à l’exception d’un jugement interrompant une procédure de saisie immobilière après la régularisation tardive des causes de précédents jugement, de telle sorte que rares ont été les périodes durant lesquelles les défendeurs ont volontairement payé les charges leur incombant ;
Les explications fournies à hauteur d’appel ne sont pas convaincantes dès lors qu’il n’est pas justifié de difficultés financières avant 2017 et que dès 2019 l’avis d’imposition italien produit, fait état d’un revenu de 63.452 € ;
Comme l’a dit le premier juge, la mauvaise foi des époux [O] est avérée ;
Leurs manquements systématiques et répétés à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;
Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a condamné les époux [O] à payer, chacun à proportion de sa part dans l’indivision, la somme de 3.000 € à titre de dommages-intérêts pour la réparation de son préjudice ;
Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
M. [W] [O] & Mme [R] [G] épouse [O], parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires, la somme supplémentaire de 1.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M. [W] [O] & Mme [R] [G] épouse [O] ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe,
Dit n’y avoir lieu à prononcer une mesure de médiation ;
Confirme le jugement ;
Y ajoutant,
Condamne M. [W] [O] & Mme [R] [G] épouse [O] aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 3] la somme supplémentaire de 1.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT