1. Il est important de se référer à l’article 545 du code civil qui stipule que nul ne peut être contraint de céder sa propriété sans cause d’utilité publique et une juste indemnité. Si un constructeur étend ses ouvrages au-delà des limites de son héritage, la démolition de la partie de construction reposant sur le fonds voisin peut être ordonnée.
2. Il est essentiel de se référer au bornage conventionnel ou judiciaire qui s’impose aux propriétaires successifs sans même avoir été publié. Il est donc important de prendre en compte les bornages existants dans le cadre d’un litige de propriété.
3. En cas de litige concernant des empiétements, il est recommandé de demander une expertise judiciaire pour établir l’existence des empiétements allégués, proposer des mesures pour les supprimer et chiffrer le coût des travaux nécessaires. Il est également important de demander à l’expert de déposer son rapport au greffe de la cour pour une décision éclairée.
Les époux [C] ont acquis un immeuble en 2013 et ont constaté un empiétement de la construction de la société Parana sur leur parcelle. Après avoir été déboutés de leurs demandes en référé, ils ont saisi le tribunal judiciaire de La Rochelle pour obtenir la démolition des constructions empiétant sur leur propriété. Le tribunal a partiellement fait droit à leurs demandes en ordonnant à la société Parana de remettre en état une plaque métallique détériorée. Les époux [C] ont interjeté appel et demandent la démolition des parties de la construction de la société Parana qui empiètent sur leur propriété, ainsi qu’un bornage judiciaire de la limite séparative entre les propriétés. La société Parana conteste l’empiétement et demande le rejet des demandes des époux [C].
Sur la preuve de l’empiétement
L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. Il est de jurisprudence constante que si un constructeur étend ses ouvrages au delà des limites de son héritage, la démolition de la partie de construction reposant sur le fonds voisin doit être ordonnée, quand le propriétaire de ce fonds l’exige, malgré l’importance relativement minime de l’empiétement. Les époux [C] produisent des constats d’huissier de justice du 18 juin, 17 juillet, 23 août 2019 qui portent sur les travaux réalisés, un courrier du 12 octobre 2020 établi par M. [I], géomètre-expert. Ils fondent leurs demandes sur l’analyse des bornages réalisés. Dans son courrier du 3 juillet 2020, le géomètre-expert mandaté par les époux [C], M. [I], après avoir procédé à des relevés des bâtiments et comparé l’implantation des bâtiments avec la limite de propriété définie le 14 novembre 2013 a écrit : ‘Il apparaît que le pignon du bâtiment sur la parcelle cadastrée section HP n° [Cadastre 7] composé d’un mur et d’un bardage sur une longueur de 1.92m depuis la rue empiète sur la parcelle cadastrée section HP n°[Cadastre 8] de 10 à 11 cm. Il apparaît que la bordure de trottoir posée sur la parcelle HP n° [Cadastre 7] empiète de 6 cm sur la parcelle cadastrée HP n° [Cadastre 8]. Il a réalisé un plan de bornage illustrant ces empiétements. La société Parana soutient que le bornage conventionnel signé par son auteur ne lui est pas opposable. Il est de droit constant que le bornage conventionnel ou judiciaire s’impose aux propriétaires successifs sans même avoir été publié. Le procès-verbal de bornage du 29 janvier 2014 s’impose donc à la société Parana contrairement à ce qui a été retenu par le premier juge. Elle ne produit pas au demeurant son titre de propriété. En revanche, le bornage, s’il établit la frontière matérielle des immeubles, ne saurait établir l’empiétement allégué et contesté. Le géomètre-expert mandaté par les époux [C] s’est fondé uniquement sur des relevés, relevés qu’il a comparés au bornage conventionnel du 29 janvier 2014. Il est donc nécessaire avant dire droit de compléter l’expertise judiciaire ordonnée, de demander à l’expert de se prononcer sur l’existence des empiétements prétendus, dans l’affirmative, indiquer les mesures susceptibles de supprimer l’empiétement, de chiffrer le coût des travaux consécutifs. Le rejet de la demande de démolition étant infirmé et le sort de cette demande étant subordonné à l’issue du complément d’expertise ordonné en appel, la cour, évoquant, tranchera aussi la question réservée par le tribunal des infiltrations imputées à la SCI, et l’entière expertise sera administrée par la cour, au greffe de laquelle l’expert devra déposer son rapport.
Sur la demande de bornage judiciaire
Cette demande est sans objet compte tenu de l’existence du bornage conventionnel du 29 janvier 2014. Il est en tant que de besoin précisé que le tribunal judiciaire de La Rochelle est dessaisi par l’effet du présent arrêt. Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles seront réservées.
– Infirme le jugement précédent concernant la demande de démolition des époux [C]
– Sursoit à statuer sur la demande de démolition
– Complète la mission de l’expert M. [J] [Y] pour:
– Vérifier l’existence d’empiètements et les mesurer
– Proposer des mesures pour supprimer les empiètements si présents
– Estimer le coût des travaux nécessaires
– Fixe la date limite pour le dépôt du rapport complet de l’expert au 15 juillet 2024
– Précise que les opérations d’expertise seront supervisées par le conseiller D. Orsini
– Indique que les frais d’expertise doivent être consignés au greffe de la cour, si ce n’est déjà fait au tribunal
– Mentionne que les honoraires de l’expert seront déterminés par le magistrat responsable du contrôle des opérations
– Réserve les décisions concernant les dépens et les demandes d’indemnité de procédure
Réglementation applicable
– Article 1240 du Code civil : Responsabilité civile pour faute.
– Article 1346 du Code civil : Dispositions générales sur les contrats.
– Article 1346-1 du Code civil : Dispositions spécifiques sur les contrats de vente.
– Article 700 du Code de procédure civile (CPC) : Permet à une partie de demander une indemnité pour les frais non couverts par les dépens.
– Article L.121-12 du Code des assurances : Subrogation de l’assureur dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers responsables du sinistre.
Avocats
Bravo aux Avocats ayant plaidé ce dossier :
– Me Victor DOMINGUES, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT
– Me Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS
Mots clefs associés
– preuve de l’empiétement
– article 545 du code civil
– jurisprudence
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– géomètre-expert
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– bornage judiciaire
– demande de démolition
– complément d’expertise
– déposer son rapport
– tribunal judiciaire
– dépens et frais irrépétibles
– Preuve de l’empiétement : Éléments ou documents démontrant qu’une propriété ou une construction dépasse les limites légales ou conventionnelles établies, empiétant sur la propriété d’autrui.
– Article 545 du Code civil : Disposition légale stipulant que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, sauf pour cause d’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité.
– Jurisprudence : Ensemble des décisions rendues par les tribunaux sur des cas similaires, servant de référence pour l’interprétation et l’application des lois.
– Bornages : Opération qui consiste à déterminer officiellement les limites physiques d’une propriété foncière par la pose de repères.
– Géomètre-expert : Professionnel habilité à effectuer des mesures et des évaluations de propriétés foncières, et à établir les documents officiels de délimitation de propriété.
– Empiétements : Situations où une propriété ou une construction déborde sur le terrain d’un tiers sans autorisation légale.
– Bornage conventionnel : Accord entre propriétaires voisins pour déterminer volontairement les limites de leurs propriétés respectives.
– Bornage judiciaire : Procédure par laquelle un tribunal détermine les limites entre deux propriétés en cas de désaccord entre les propriétaires.
– Demande de démolition : Requête formelle auprès d’une autorité compétente pour obtenir l’autorisation de détruire une construction existante.
– Complément d’expertise : Demande formulée dans le cadre d’une procédure judiciaire pour obtenir des éclaircissements ou des informations supplémentaires après un premier rapport d’expertise.
– Déposer son rapport : Action par laquelle un expert remet officiellement ses conclusions à l’autorité ou à la personne qui a commandé l’expertise.
– Tribunal judiciaire : Instance judiciaire compétente pour traiter les litiges civils et certains litiges pénaux au niveau local.
– Dépens et frais irrépétibles : Les dépens sont les frais de justice que la partie perdante doit rembourser à la partie gagnante, tandis que les frais irrépétibles sont des frais engagés par une partie pour sa défense et qui ne sont pas inclus dans les dépens.
* * *
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°49
N° RG 22/01233
N° Portalis DBV5-V-B7G-GRJ5
[C]
[V]
C/
S.A.R.L. PARANA
Loi n° 77-1468 du30/12/1977
Copie revêtue de la formule exécutoire
Le à
Le à
Le à
Copie gratuite délivrée
Le à
Le à
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D’APPEL DE POITIERS
1ère Chambre Civile
ARRÊT DU 06 FÉVRIER 2024
Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 décembre 2021 rendu par le Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE
APPELANTS :
Monsieur [S] [C]
né le 19 avril 1953 à [Localité 9] (PORTUGAL)
[Adresse 2]
[Localité 5]
ayant pour avocat postulant Me Victor DOMINGUES, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT
Madame [B] [V] épouse [C]
19 avril 1954 à [Localité 9] (PORTUGAL)
[Adresse 2]
[Localité 5]
ayant pour avocat postulant Me Victor DOMINGUES, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT
INTIMÉE :
S.A.R.L. PARANA
N° SIRET : 829 28 8 2 99
[Adresse 10]
Local 5
[Adresse 4]
[Localité 6]
ayant pour avocat postulant Me Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 21 Décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :
Madame Anne VERRIER, Conseiller
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre
Madame Anne VERRIER, Conseiller
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,
ARRÊT :
– CONTRADICTOIRE
– Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,
– Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE, DES PRÉTENTIONS
Les époux [C] ont acquis par acte du 28 février 2013 un immeuble cadastré section HP n° [Cadastre 8], [Adresse 3].
Le 29 janvier 2014, un plan de bornage était établi, plan signé par la SCI de Pradehebe, propriétaire de la parcelle cadastrée section HP n° [Cadastre 7].
Les époux [C] ont démoli leur maison et fait construire un immeuble d’habitation courant 2018.
La société Parana a acquis la parcelle voisine cadastrée section HP n° [Cadastre 7], a fait édifier un immeuble de 3 étages, situé au [Adresse 1].
Les époux [C] soutiennent que cette construction empiète sur leur parcelle.
Par acte du 15 novembre 2019, les époux [C] ont assigné la société Parana devant le juge des référés aux fins de voir ordonner la démolition des constructions empiétant sur leur parcelle.
Par ordonnance du 14 avril 2020, le juge des référés a débouté les époux [C] de leurs demandes, retenu que le trouble manifestement illicite n’était pas établi.
Les époux [C] ont assigné la société Parana devant le tribunal judiciaire de La Rochelle aux fins de voir ordonner:
-la démolition des constructions qui empiètent sur leur parcelle
-la réalisation de travaux d’étanchéité entre les deux bâtiments
-la remise en état d’une plaque métallique détériorée
-sa condamnation à les indemniser des préjudices subis.
La société Parana a conclu au débouté.
Par jugement du 14 décembre 2021, le tribunal judiciaire de La Rochelle a notamment statué comme suit :
‘
-déboute les époux [C] de leurs demandes de démolition des ouvrages
-condamne la société Parana à remettre en état la plaque métallique détériorée dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement sous astreinte de 50 euros par jour de retard dans la limite de trois mois
Avant dire droit sur la demande fondée sur le défaut d’étanchéité
-ordonne une expertise
-réserve les autres demandes ‘
Le premier juge a notamment retenu que :
La charge de la preuve de l’ empiétement repose sur les demandeurs.
Ils produisent des constats d’huissier de justice réalisés les 17 juillet et 23 août 2019, un rapport émanant d’un géomètre en date du 12 octobre 2020.
Ce dernier a comparé l’implantation des bâtiments avec la limite de propriété définie par le procès-verbal de bornage du 14 novembre 2013.
Selon lui, le mur pignon empiète sur la parcelle des époux [C] de 10 à 11 cm, la bordure de trottoir de 6 cm.
Ces observations sont fondées sur un procès-verbal de bornage qui n’est pas contradictoire.
Les époux [C] ne demandent pas qu’un bornage judiciaire soit ordonné.
Ils ne produisent pas les plans cadastraux antérieurs à leur acquisition.
Leur parcelle se prolonge en ligne incurvée en direction du terrain du voisin, situation tout à fait particulière justifiant une réelle recherche de l’historique des lieux.
Faute de justifier des limites exactes de leur parcelle, ils ne rapportent pas la preuve d’un empiétement de l’immeuble, ni de la bande de terrain côté parking.
LA COUR
Vu l’appel en date du 11 mai 2022 interjeté par les époux [C]
Vu l’article 954 du code de procédure civile
Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 23 octobre 2023, les époux [C] ont présenté les demandes suivantes:
Vu le Code civil,
Vu le Code de procédure civile, notamment son article 789 al 5
Vu le Jugement du 14 décembre 2021,
Vu le procès verbal de bornage contradictoire daté du 29 janvier 2014
-INFIRMER le Jugement du 14 décembre 2021 en ce qu’il a débouté les époux [C] de leur demande de démolition des constructions empiétant sur leur propriété.
Statuant à nouveau
-CONDAMNER la SARL PARANA à détruire les parties de sa construction qui empiètent sur la propriété des époux [C], en l’espèce, il s’agit de retirer le bardage sur la façade et de ramener la limite du parking à l’arrière de l’immeuble sur la limite de propriété.
A titre subsidiaire et avant dire droit,
-ORDONNER le bornage judiciaire de la limite séparative entre les propriétés appartenant aux époux [C] et à la SARL PARANA ;
JUGER que le coût de ce bornage, réalisé dans l’intérêt des deux parties, sera supporté par moitié par chacune des parties ;
JUGER qu’après le dépôt du plan de bornage la procédure sera reprise par conclusions à l’initiative de la partie la plus diligente ;
-CONDAMNER la SARL PARANA à la somme de 8000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens
A l’appui de leurs prétentions, les époux [C] soutiennent en substance que :
-Le bardage de l’immeuble Parana en façade surplombe le mur de séparation, se colle à leur façade. Le parking arrière empiète également.
-Le procès-verbal de bornage en date du 29 janvier 2014, réalisé le 14 novembre 2013 est contradictoire, contrairement à ce qui a été retenu par le tribunal.
Il a été signé par les 7 propriétaires riverains dont le propriétaire de la parcelle n° [Cadastre 7] alors la SCI Pradehere.
Il était rappelé ‘qu’en cas de vente ou cession, le propriétaire devra faire mentionner l’existence du procès-verbal dans l’acte par le notaire’.
-Le géomètre n’a pas procédé à un nouveau bornage, a analysé l’ implantation des immeubles au regard du bornage du 14 novembre 2013.
-L’expertise a révélé des infiltrations, des malfaçons.
-Il convient de faire droit à leur demande de démolition.
-Subsidiairement, il y a lieu d’ordonner un bornage judiciaire.
-Ils ont été contraints d’exposer des frais en faisant réaliser des constats, en saisissant un expert géomètre.
Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 4 octobre 2023, la société Parana a présenté les demandes suivantes :
Vu les dispositions du code civil,
Vu les articles 564, 700 du code de procédure civile,
Vu le jugement du 14 décembre 2021 du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE;
Vu les productions des parties ;
A titre principal,
-DECLARER Monsieur et Madame [C] mal fondés en leur appel ; les en débouter,
-CONFIRMER le jugement du 14 décembre 2021 en ce qu’il déclare que les consorts [C] ne rapportent pas la preuve d’un empiétement, en ce qu’il les a déboutés de leur demande de démolition de l’ouvrage PARANA ;
-DECLARER IRRECEVABLE la demande tendant à ordonner un bornage judiciaire ;
A titre subsidiaire, si un empiétement devait être reconnu,
-Les DEBOUTER de leur demande de suppression de l’empiétement, demande parfaitement disproportionnée,
Par suite,
-CONDAMNER Monsieur et Madame [C] aux dépens de l’instance et aux frais de justice.
-Les CONDAMNER au titre de l’article 700 du code de procédure civile à lui verser la somme de 6.000 €.
A l’appui de ses prétentions, la société Parana soutient en substance que :
-Le bornage amiable nécessite de prouver l’accord intervenu entre les parties.
La convention fait la loi des seules parties.
-Ce n’est pas un acte translatif de propriété. Il ne tranche pas la question de propriété.
-L’ épaisseur du bardage est critiquée. Il viendrait en débord de 5 cm sur leur mur de clôture.
-La société Parana est tiers au bornage.
-L’ acte de vente précise que l’immeuble n’a pas donné lieu à l’établissement d’un plan par un géomètre-expert, mais ‘il figure sous teinte jaune sur une cop … plan cadastral visée par les parties et demeuré ci-annexée après mention ‘.
-Ce plan n’établit pas l’empiétement.
-Il existe des contradictions entre les constats, l’ avis du géomètre.
-A titre subsidiaire, la demande de démolition est disproportionnée.
-Une démolition partielle cantonnée à l’assiette illégitimement occupée suffit.
-L’ empiétement devra être limité aux joints ‘debout ‘du bardage. Il ne cause aucun préjudice.
-Il convient de se limiter au rétablissement des ouvrages dans leurs limites.
-La demande de bornage judiciaire est une demande nouvelle, irrecevable en appel.
Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.
Vu l’ordonnance de clôture en date du 23 octobre 2023 .
SUR CE
– sur la preuve de l’empiétement
L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.
Il est de jurisprudence constante que si un constructeur étend ses ouvrages au delà des limites de son héritage, la démolition de la partie de construction reposant sur le fonds voisin doit être ordonnée, quand le propriétaire de ce fonds l’exige, malgré l’importance relativement minime de l’empiétement.
Les époux [C] produisent des constats d’huissier de justice du 18 juin, 17 juillet, 23 août 2019 qui portent sur les travaux réalisés, un courrier du 12 octobre 2020 établi par M. [I], géomètre-expert.
Ils fondent leurs demandes sur l’analyse des bornages réalisés.
Dans son courrier du 3 juillet 2020, le géomètre-expert mandaté par les époux [C] , M. [I], après avoir procédé à des relevés des bâtiments et comparé l’implantation des bâtiments avec la limite de propriété définie le 14 novembre 2013 a écrit :
‘Il apparaît que le pignon du bâtiment sur la parcelle cadastrée section HP n° [Cadastre 7] composé d’un mur et d’un bardage sur une longueur de 1.92m depuis la rue empiète sur la parcelle cadastrée section HP n°[Cadastre 8] de 10 à 11 cm.
Il apparaît que la bordure de trottoir posée sur la parcelle HP n° [Cadastre 7] empiète de 6 cm sur la parcelle cadastrée HP n° [Cadastre 8].’
Il a réalisé un plan de bornage illustrant ces empiétements.
La société Parana soutient que le bornage conventionnel signé par son auteur ne lui est pas opposable.
Il est de droit constant que le bornage conventionnel ou judiciaire s’impose aux propriétaires successifs sans même avoir été publié.
Le procès-verbal de bornage du 29 janvier 2014 s’impose donc à la société Parana contrairement à ce qui a été retenu par le premier juge.
Elle ne produit pas au demeurant son titre de propriété.
En revanche, le bornage, s’il établit la frontière matérielle des immeubles, ne saurait établir l’ empiétement allégué et contesté.
Le géomètre-expert mandaté par les époux [C] s’est fondé uniquement sur des relevés , relevés qu’il a comparés au bornage conventionnel du 29 janvier 2014.
Il est donc nécessaire avant dire droit de compléter l’expertise judiciaire ordonnée, de demander à l’expert de se prononcer sur l’existence des empiétements prétendus, dans l’affirmative, indiquer les mesures susceptibles de supprimer l’empiétement, de chiffrer le coût des travaux consécutifs.
Le rejet de la demande de démolition étant infirmé et le sort de cette demande étant subordonné à l’issue du complément d’expertise ordonné en appel, la cour, évoquant, tranchera aussi la question réservée par le tribunal des infiltrations imputées à la SCI , et l’entière expertise sera administrée par la cour , au greffe de laquelle l’expert devra déposer son rapport.
– sur la demande de bornage judiciaire
Cette demande est sans objet compte tenu de l’existence du bornage conventionnel du 29 janvier 2014.
Il est en tant que de besoin précisé que le tribunal judiciaire de La Rochelle est dessaisi par l’effet du présent arrêt.
Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles seront réservées.
PAR CES MOTIFS :
statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort
dans les limites de l’appel
– infirme le jugement en ce qu’il déboute les époux [C] de leur demande de démolition
Statuant de nouveau sur le point infirmé et évoquant
– sursoit à statuer sur la demande de démolition des époux [C]
avant dire droit
– complète la mission de l’expert désigné: M. [J] [Y], laquelle aura également pour objet de :
-dire s’il existe un ou des empiétements, dans l’affirmative, les mesurer
– donner son avis sur les différentes mesures susceptibles de le ou les supprimer s’il existent
– chiffrer le coût des travaux à réaliser
– dit que l’expert commis par le tribunal devra déposer son entier rapport au greffe de la cour d’appel de Poitiers avant le 15 juillet 2024
– précise que les opérations se feront sous le contrôle du conseiller D. Orsini, que la consignation des frais d’expertise se fera au greffe de la cour si elle n’est pas déjà intervenue à celui du tribunal et que les honoraires de l’expert seront taxés par le magistrat chargé à la cour du contrôle des opérations.
– réserve les dépens, les demandes d’indemnité de procédure
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,