Dégât des eaux : la notion de partie commune

Notez ce point juridique

En matière de dégâts des eaux, la canalisation située dans l’appartement du 6ème étage et sur laquelle est fixé un robinet d’arrêt privatif doit être considérée comme une partie privative.

Mme [G] [U], propriétaire d’un appartement au 5ème étage d’un immeuble, a subi des dégâts des eaux provenant de l’appartement situé au 6ème étage, rénové par la SAS PHD. Elle a assigné plusieurs parties devant le tribunal pour obtenir réparation. Après une expertise judiciaire, elle demande des indemnisations au syndicat des copropriétaires, à la SAS PHD, à la SMABTP et à la société Areas Dommages. Les parties défenderesses contestent les demandes et demandent à être déboutées. Le tribunal devra trancher sur la responsabilité des différents intervenants et les montants des indemnisations à verser.

Sur la prescription

Le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de juger prescrits tous les désordres antérieurs au 31 mai 2011, invoquant un délai de prescription de cinq ans. Les demandeurs soutiennent qu’un délai de prescription de dix ans est applicable. Le tribunal rappelle les dispositions légales sur la prescription et conclut que les actions personnelles entre copropriétaires se prescrivent par un délai de dix ans.

Sur la demande formée par Mme [G] [U] et la MATMUT contre la SMABTP et la société Areas Dommages

Mme [G] [U] et la MATMUT sont déclarées irrecevables dans leur demande de condamnation de la SMABTP et de la société Areas Dommages à garantir le syndicat des copropriétaires et la SAS PHD.

Sur la réalité et la cause des désordres

L’expert a constaté des désordres dans le logement de Mme [G] [U], notamment dans les WC, le couloir, la salle de bains et la chambre sur cour. Les causes des désordres sont identifiées, avec une origine à la fois commune et privative. Les responsabilités sont attribuées en conséquence.

Sur les préjudices

Le préjudice matériel est évalué à 4.195,95 euros TTC. Un préjudice de jouissance est également reconnu à hauteur de 7.552,50 euros pour Mme [G] [U].

Sur la garantie des assureurs

La société Areas Dommages est condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires des conséquences dommageables. La SMABTP est également condamnée à garantir la SAS PHD.

Sur les condamnations

La SAS PHD est condamnée à verser des sommes à Mme [G] [U] au titre du préjudice matériel et de jouissance. Le syndicat des copropriétaires est également condamné à verser des sommes à Mme [G] [U] et à la MATMUT.

Sur les appels en garantie

Les appels en garantie sont examinés et les demandes sont rejetées pour certaines parties.

Sur les demandes accessoires

Les dépens sont attribués aux parties concernées, avec une somme allouée à Mme [G] [U] au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire est ordonnée.

– Rejet des demandes de créances de salaire différé pour MM. [Z] [RI] et [H] [RI]: 0 €
– Ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage des successions de M. [O] [RI] et [UY] [C]: Montant non spécifié
– Attribution préférentielle du bien immobilier à M.[S] [RI]: Valeur du bien non spécifiée
– Donation à rapporter par [S] [RI], calcul selon l’article 860 al 3 du code civil: Montant du rapport non spécifié
– Rejet des demandes de réduction de la donation du 10 novembre 1991 et 10 janvier 2000 par [H] et [Z] [RI]: 0 €
– Déboutement des demandes d’indemnité d’occupation pour le bien sis [Adresse 24]: 0 €
– Déboutement des parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile: 0 €
– Dépens de première instance et d’appel à supporter par les copartageants selon leurs parts: Montant non spécifié

Sommaire

Réglementation applicable

Aux termes de l’article 122 du Code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable avant l’entrée en vigueur de la loi du 23 novembre 2018, prévoit que : “Sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.”

L’article 2222 du code civil prévoit que : « La loi qui allonge la durée d’une prescription ou d’un délai de forclusion est sans effet sur une prescription ou une forclusion acquise. Elle s’applique lorsque le délai de prescription ou le délai de forclusion n’était pas expiré à la date de son entrée en vigueur. Il est alors tenu compte du délai déjà écoulé. En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure ».

Avocats

Bravo aux Avocats ayant plaidé ce dossier :

– Maître Eric AUDINEAU
– Maître Laurent WEDRYCHOWSKI
– Maître Séverine CARDONEL
– Maître Claude VAILLANT
– Maître Marine DEPOIX

Mots clefs associés

– Motifs de la décision
– Prescription
– Délai de prescription de cinq ans
– Délai de prescription de dix ans
– Fin de non-recevoir
– Loi du 10 juillet 1965
– Article 2222 du code civil
– Article 2224 du code civil
– Expertise
– Désordres dans les WC, le couloir, la salle de bains, la chambre
– Taux d’humidité
– Origine des désordres
– Canalisation privative
– Responsabilités du syndicat des copropriétaires et de la SAS PHD
– Préjudice matériel
– Préjudice immatériel
– Préjudice de jouissance
– Responsabilité du syndicat des copropriétaires et de la SAS PHD
– Recours subrogatoire
– Garantie des assureurs
– Condamnations
– Appels en garantie
– Dépens
– Exécution provisoire

– Motifs de la décision : Raisons légales et factuelles qui justifient le jugement rendu par un tribunal.
– Prescription : Mécanisme juridique qui éteint un droit ou une action en justice après l’écoulement d’un certain temps.
– Délai de prescription de cinq ans : Période après laquelle certaines actions en justice ne peuvent plus être engagées, fixée à cinq ans pour certains types de réclamations.
– Délai de prescription de dix ans : Période après laquelle certaines actions en justice, notamment celles concernant la construction, ne peuvent plus être engagées, fixée à dix ans.
– Fin de non-recevoir : Argument juridique visant à faire rejeter une demande en justice sans examen au fond, souvent pour des raisons de forme ou de délai.
– Loi du 10 juillet 1965 : Texte législatif régissant la copropriété des immeubles bâtis en France.
– Article 2222 du code civil : Article définissant les règles générales de la prescription extinctive.
– Article 2224 du code civil : Article précisant que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à partir du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.
– Expertise : Évaluation ou examen réalisé par un expert pour éclairer les faits dans un litige.
– Désordres dans les WC, le couloir, la salle de bains, la chambre : Dommages ou défauts affectant ces parties d’un bâtiment, souvent sujet à litige dans le cadre de la responsabilité de la construction ou de la copropriété.
– Taux d’humidité : Mesure du niveau d’humidité dans un environnement, pouvant être un facteur dans l’évaluation des désordres immobiliers.
– Origine des désordres : Cause initiale des dommages ou défauts constatés dans un bâtiment.
– Canalisation privative : Canalisation qui dessert exclusivement une partie privative d’un immeuble en copropriété.
– Responsabilités du syndicat des copropriétaires et de la SAS PHD : Obligations légales et contractuelles de ces entités envers les copropriétaires et tiers.
– Préjudice matériel : Dommage causant une perte financière directe.
– Préjudice immatériel : Dommage causant une souffrance ou une perte qui ne peut pas être quantifiée financièrement.
– Préjudice de jouissance : Dommage résultant de la perte de jouissance d’un bien, souvent lié à l’inconfort ou à l’impossibilité d’utiliser pleinement ce bien.
– Responsabilité du syndicat des copropriétaires et de la SAS PHD : Devoir de ces entités de répondre des dommages causés par leur faute ou négligence.
– Recours subrogatoire : Action permettant à une personne (souvent un assureur) de prendre la place d’une autre pour exercer ses droits et obtenir remboursement des sommes versées.
– Garantie des assureurs : Engagement par lequel un assureur couvre certains risques spécifiés dans un contrat d’assurance.
– Condamnations : Sanctions ou obligations imposées par un tribunal à l’issue d’un procès.
– Appels en garantie : Procédure par laquelle une partie à un procès demande à un tiers de garantir le paiement de la condamnation ou de prendre en charge la responsabilité.
– Dépens : Frais de justice que la partie perdante peut être condamnée à payer à la partie gagnante.
– Exécution provisoire : Mesure permettant l’application immédiate d’une décision de justice, avant que tous les recours ne soient épuisés.

* * *

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie Certifiée Conforme délivrée le :
à Maîtres Eric AUDINEAU, Laurent WEDRYCHOWSKI, Séverine CARDONEL, Claude VAILLANT
Copie Exécutoire délivrée le :
à Maître Marine DEPOIX

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8ème chambre
3ème section

N° RG 19/09293
N° Portalis 352J-W-B7D-CQOSW

N° MINUTE :

Assignation du :
26 juillet 2019

JUGEMENT
rendu le 16 février 2024
DEMANDERESSES

Madame [G] [U]
[Adresse 3]
[Localité 7]

MUTUELLE ASSURANCE DES TRAVAILLEURS MUTUALISTES
[Adresse 5]
[Localité 10]

représentées par Me Marine DEPOIX de la SELARL AKAOUI DEPOIX PICARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0673

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic la société REAL GESTION SOCIETE GERANCE DE PASSY
[Adresse 4]
[Localité 8]

représenté par Me Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0502

S.A.S. PHD
[Adresse 1]
[Localité 6]

représentée par Me Laurent WEDRYCHOWSKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0126

Décision du 16 février 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 19/09293 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQOSW

AREAS DOMMAGES
[Adresse 2]
[Localité 9]

représentée par Me Séverine CARDONEL de la SELARLU Séverine CARDONEL AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1172

SMABTP
[Adresse 11]
[Localité 7]

représentée par Me Claude VAILLANT de la SCP VAILLANT ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0257

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédérique MAREC, première vice-présidente adjointe,
Lucile VERMEILLE, vice-présidente,
Céline CHAMPAGNE, juge,

assistées de Léa GALLIEN, greffier lors des débats et de Delphine PROVOST-GABORIEAU, greffier, lors du prononcé.

En raison de l’empêchement de la présidente, la décision a été signée par l’un des juges qui en ont délibéré, en application de l’article 456 alinéa 1er du code de procédure civile.

DÉBATS

A l’audience du 01 décembre 2023 tenue en audience publique devant Lucile VERMEILLE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort.

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Mme [G] [U] est propriétaire d’un appartement dans l’immeuble sis [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Cet appartement, situé au 5ème étage de l’immeuble, est assuré auprès de la Mutuelle Assurance des Travailleurs Mutualistes (MATMUT). Il se situe juste en dessous de l’appartement appartenant à Mme [S] [J] au 6ème étage.

En 2011, Mme [S] [J] a confié la réfection de son appartement à la SAS PHD, assurée auprès de la société Mutuelle d’Assurance du Bâtiment des Travaux Publics (SMABTP).

Se plaignant de dégâts des eaux en provenance de l’appartement situé au 6ème étage, Mme [G] [U] a, par actes d’huissier des 28 avril, 10 et 11 mai 2016, fait assigner Mme [S] [J], Mme [D] [T], sa locataire, et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire. La société Areas Dommages, assureur du syndicat des copropriétaires, est intervenue volontairement à l’instance. L’affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 16/54710.

Par actes d’huissier des 31 mai et 1er juin 2016, Mme [S] [J] a fait assigner son assureur la société MMA IARD, la SAS PHD, la SMABTP et la société SRAVENIR Assurances, assureur de Mme [D] [T], devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, aux fins de rendre l’expertise contradictoire à ces défendeurs. L’affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 16/56171.

Par ordonnance en date du 8 juillet 2016, le juge des référés a ordonné la jonction entre les affaires RG n° 16/54710 et 16/56171 et a confié une mission d’expertise à M. [R] [L].

L’expert a déposé son rapport le 28 février 2017.

Par acte d’huissier en date du 26 juillet 2019, Mme [G] [U] et la MATMUT ont fait assigner le syndicat des copropriétaires et la SAS PHD aux fins d’indemnisation devant le tribunal judiciaire de Paris. L’affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 19/09293. Puis par acte d’huissier du 15 décembre 2021, elles ont fait assigner la SMABTP et la société Areas Dommages devant la même juridiction. L’affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 20/13291.

Le 7 décembre 2021, les RG 19/09293 et 20/13291 ont été joints par mention au dossier.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 14 mars 2022, Mme [G] [U] et la MATMUT demandent au tribunal de :

“Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 1240 et 1242 du code civil,
Vu le rapport d’expertise judiciaire déposé par Monsieur [L] le 24 février 2017,

– Déclarer Madame [U] recevable et bien fondée en ses demandes ;

– Constater, Dire et Juger que les dégâts des eaux subis depuis février 2009 par Madame [U] dans les WC, le couloir et la chambre de son appartement sont imputables au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la Société DEFFORGE ;

– Constater, Dire et Juger que les dégâts des eaux subis depuis février 2009 par Madame [U] sont imputables à la Société PHD ;

– Constater, Dire et Juger que la MATMUT es qualité d’assureur de Madame [U] est subrogée dans les droits de son assurée au titre de son préjudice matériel à hauteur de 2 100€ ;

En conséquence,

– Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la Société DEFFORGE à régler à Madame [U] la somme de 1 652.23€ au titre de son préjudice matériel ;

– Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la Société DEFFORGE à régler à Madame [U] la somme de 5 664.37€ au titre de son préjudice de jouissance ;

– Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la Société DEFFORGE à régler à la MATMUT, subrogée dans les droits de Madame [U], la somme de 1 655.43€ au titre du préjudice matériel subi par son assurée ;

– Condamner la Société PHD à régler à Madame [U] la somme de 443.70€ au titre de son préjudice matériel ;

– Condamner la Société PHD à régler à la MATMUT, subrogée dans les droits de Madame [U], la somme de 444.55€ au titre du préjudice matériel subi par son assurée ;

– Condamner la Société PHD à régler à Madame [U] la somme de 1 888.13€ au titre de son préjudice de jouissance ;

– Condamner la SMABTP et AREAS DOMMAGES à garantir leurs assurés respectifs ;

– Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

– Débouter les défendeurs de toutes demandes formulées à l’encontre de Madame [U] ;

– Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la Société DEFFORGE ainsi que la Société PHD à régler à Madame [U] la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

– Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la Société DEFFORGE ainsi que la Société PHD aux entiers dépens (qui comprendront le coût des opérations d’expertise judiciaire à hauteur de 4 306.80€) dont distraction au profit de la SELARL AKAOUI-DEPOIX-PICARD, agissant par Maître Marine DEPOIX, Avocat aux offres de droit.”

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 août 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] demande au tribunal de:

“- JUGER prescrits tous les désordres antérieurs au 31 mai 2011 ;

– DEBOUTER toutes les demandes des sociétés MATMUT, PHD et de Madame [U], en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7] ;

– CONDAMNER les sociétés PHD et son assureur SMABTP à garantir le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7] de toutes les sommes pour lesquelles il pourrait être condamné;

– CONDAMNER la société AREAS DOMMAGES à relever et garantir le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] de toute condamnation en principal, intérêts et accessoires, sur la base du contrat multirisques immeubles, qui pourrait être prononcée à son encontre ;

– CONDAMNER in solidum toutes parties succombantes à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– CONDAMNER in solidum toutes parties succombantes à supporter les entiers dépens, dont distractions au profit de Me Norbert NAMIECH, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.”

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 septembre 2022, la société Areas Dommages demande au tribunal de:

“ Vu le rapport de Monsieur [L],
Vu l’article14 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 1108, 1240 et suivants et 1242 du Code Civil,
Vu l’article L 124-3 du Code des Assurances,
Vu les pièces versées aux débats,

A TITRE PRINCIPAL,

– DEBOUTER Madame [U], la MATMUT et tout concluant de toutes demandes dirigées contre AREAS DOMMAGES, es qualité d’assureur du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7] , en l’absence d’aléa et en l’absence de lien de causalité entre une partie commune de l’immeuble et les dommages notamment, ou encore de non garantie des mouvements structurels ;

A TITRE SUBSIDIAIRE,

– DEBOUTER Madame [U] de ses demandes notamment relativement au trouble de jouissance dont le point de départ, selon l’Expert, est avril 2010, soit avant la prise d’effet de la police AREAS DOMMAGES ;

– CONDAMNER la société PHD, et la SMABTP, assureur de PHD, à relever et garantir AREAS DOMMAGES de toutes condamnations ;

Décision du 16 février 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 19/09293 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQOSW

– JUGER AREAS DOMMAGES recevable et bien fondée à opposer les limites de garantie de la police que sont notamment les franchises et plafonds ;

– REJETER l’exécution provisoire sur les demandes de Madame [U] et la MATMUT ;

– DEBOUTER tout concluant de toute demande plus ample ou contraire dirigée contre AREAS DOMMAGES ;

– CONDAMNER tous succombants in solidum à régler à AREAS DOMMAGES 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens dont distraction à Me Séverine CARDONEL de la SELARLU Séverine CARDONEL AVOCAT, en application de l’article 699 du même Code.”

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 janvier 2023, la SAS PHD demande au tribunal de :

“Recevoir la Société PHD en ses conclusions,

La déclarer recevable et bien fondée.

A TITRE PRINCIPAL

• Vu les articles 1346 et 1792 et suivants du Code civil,
• Vu l’ensemble des pièces produites aux débats,

– Juger que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 3] et que Madame [G] [U] ainsi que la MATMUT ne rapportent pas la preuve du caractère indissociable des fautes commises par les différents intervenants et ayant conduit à la survenance des désordres, pour justifier une demande de condamnation in solidum ;

– Juger que la responsabilité de la Société PHD n’est pas établie par Madame [G] [U] ou la MATMUT ;

A TITRE SUBSIDIAIRE

– Limiter la condamnation de la Société PHD dans les limites du rapport d’expertise déposé par Monsieur [L], Expert judiciaire, soit la somme de 2.776,38 € TTC ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

– Condamner in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 3] et son assureur la Société AREAS DOMMAGES à relever et garantir la Société PHD et la SMABTP, de l’ensemble des condamnations qui seraient prononcées à son encontre;

– Débouter toutes parties des appels en garantie qui seraient formés à l’encontre de la Société PHD ;

– Condamner tout succombant à payer à la Société PHD a somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

– Condamner tout succombant aux entiers dépens.”
Décision du 16 février 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 19/09293 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQOSW

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 octobre 2022, la SMABTP demande au tribunal de :

“Vu les articles 1346 et 1792 et suivants du code civil,
Vu les articles L.121-12 et suivant du code des assurances,
Vu l’ensemble des pièces produites aux débats,

A Titre principal :

– CONSTATER que le SDC et les propriétaires demandeurs ainsi que la compagnie AXA France IARD ne rapportent pas la preuve du caractère indissociable des fautes commises par les différents intervenants et ayant conduit à la survenance des désordres, pour justifier une demande de condamnation in solidum ;

– JUGER que la responsabilité de la société PHD n’est pas établie par Madame [U] ou la société MATMUT ;

– JUGER que les garanties de la SMABTP ne sont pas mobilisables ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

– CONDAMNER la société PHD dans les limites du rapport d’expertise, soit la somme de 2.776,38 euros TTC ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

– CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et de son assureur la société AREAS DOMMAGES à relever et garantir la SMABTP, de l’ensemble des condamnations qui seraient prononcées à son encontre ;

– DEBOUTER toutes parties des appels en garantie qui seraient formés à l’encontre de la SMABTP ;

– JUGER la SMABTP fondée à faire application des plafonds de garantie ainsi que franchises prévues au contrat d’assurance – qui sont opposables à tous en ce compris à la société PHD concernant les garanties obligatoires et tant à la société PHD qu’aux tiers lésés au titre des garanties facultatives;

– CONDAMNER tout succombant à payer à la SMABTP la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens.”

Il sera expressément renvoyé aux conclusions des parties précitées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue le 18 janvier 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la prescription

Le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de : “JUGER prescrits tous les désordres antérieurs au 31 mai 2011.” Il explique qu’il convient de se référer au délai de prescription de cinq ans de l’article 2224 du code civil. Il en déduit que lors de son assignation devant le juge des référés le 31 mai 2016, seuls les faits postérieurs au 31 mai 2011 pouvaient être pris en compte.

Les demandeurs opposent qu’un délai de prescription de dix ans est applicable en l’espèce.

Il convient de relever que le syndicat des copropriétaires ne demande pas expressément, aux termes du dispositif de ses conclusions, que les prétentions soient déclarées irrecevables or en application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif de sorte que l’irrecevabilité des prétentions des demandeurs à l’instance sera tenue pour non contestée.

Sur la demande formée par Mme [G] [U] et la MATMUT contre la SMABTP et la société Areas Dommages

Il convient de déclarer Mme [G] [U] et la MATMUT irrecevables en leur demande de condamnation de la SMABTP et de la société Areas Dommages à garantir le syndicat des copropriétaires et la SAS PHD, nul ne plaidant par procureur.

Sur la réalité et la cause des désordres

Aux termes de son rapport, l’expert a constaté, au sein du logement de Mme [G] [U], les désordres suivants :
– dans les WC : des dégradations au niveau du plafond et des murs,
– dans le couloir : des dégradations de peinture au niveau des huisseries de porte avec présence de champignons,
– dans le placard du couloir : des fissures horizontales et verticales,
– dans la salle de bains : des dégradations de peinture au niveau du plafond et des murs,
– dans la chambre sur cour : une dégradation de peinture en partie basse du mur du fond ainsi que des fissures sur le tableau de la fenêtre sur cour.

L’expert relève dans la chambre et dans la salle de bains des zones affichant un taux d’humidité de 20 à 40 %. Il note que, pour ces zones, les supports doivent être absolument grattés.

Ces éléments permettent de caractériser la matérialité des désordres dans les WC, la salle de bains, la chambre sur cour et le couloir au 5ème étage, étant relevé qu’aucune des parties ne conteste la réalité de ces désordres.

S’agissant des causes des désordres dans le couloir et les WC, le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’expert n’a émis que des hypothèses, en se trompant de surcroît sur la qualification juridique d’une partie fuyarde qui fait partie de l’une des hypothèses retenues. Il indique que l’origine des désordres provient tant d’une partie commune que d’une partie privative et que l’expert n’a pas clairement tranché entre ces deux origines.

Il explique qu’il résulte des dispositions du règlement de copropriété que les canalisations incluses dans les locaux privatifs sont nécessairement privatives, et en particulier celles naissant à partir de branchements individuels.

Mme [G] [U] conteste le caractère privatif de la fuite au motif qu’elle se situe avant le robinet d’alimentation du logement de Mme [S] [J] ; que cette fuite n’est pas située sur un branchement privatif ; que l’expert a conclu à la responsabilité du syndicat des copropriétaires s’agissant des désordres dans le couloir et les WC.

Comme le mentionne à juste titre le syndicat des copropriétaires, le tribunal n’est pas lié par les conclusions de l’expert judiciaire.

Aucune des parties ne verse aux débats l’intégralité du règlement de copropriété. Seule la partie relative à la détermination des parties privatives est produite. Il en ressort qu’est privatif tout ce qui est inclus dans les appartements et affecté à leur usage exclusif, en ce compris les canalisations d’eau.

En pages 15 et 16 de son rapport, s’agissant des causes des désordres, l’expert formule la même conclusion pour les WC et le couloir et une conclusion distincte pour la salle de bains et la chambre.

En ce qui concerne les WC et le couloir, il indique que (sic) :

“ Les causes des désordres relèvent des points suivants :
– défaut de calfeutrement de la descente de l’immeuble,
– fuite à niveau du joint de raccord avant le robinet d’arrêt.

Plusieurs rapports d’expertises amiables sont produits aux débats. Il en ressort que les dégâts des eaux ont débuté en 2009 et que s’agissant des WC et du couloir, certains avaient pour cause la descente de l’immeuble comme l’indique par exemple le rapport d’expertise d’Aquadom à la suite du sinistre du 15 avril 2009 ; d’autres avaient pour cause la fuite sur le joint du robinet d’arrêt dans le logement du 6ème étage comme le mentionne le rapport MGAR à la suite du sinistre du 28 septembre 2014 ; d’autres désordres, enfin, avaient pour cause, à la fois, une fuite sur la descente de l’immeuble et une fuite sur la canalisation à l’intérieur de l’appartement privatif.

Dans ces conditions, le tribunal dispose d’éléments suffisants pour retenir que les deux causes identifiées par l’expert doivent être retenues comme ayant contribué à parts égales aux sinistres dans le couloir et les WC.

Il n’est pas démontré que la canalisation incluse dans l’appartement du 6ème étage dessert un autre appartement, ni même que le robinet d’arrêt existant sur cette canalisation constitue un robinet d’arrêt général pour l’immeuble.

Dès lors, la canalisation située dans l’appartement du 6ème étage et sur laquelle est fixé un robinet d’arrêt privatif doit être considérée comme une partie privative.

Ces éléments permettent de retenir que les désordres dans les WC et le couloir ont une origine à la fois commune et privative.

Concernant la salle de bains, l’expert mentionne que les causes des désordres relèvent des points suivants : fuite au niveau du robinet d’arrêt du logement du 6ème étage, infiltrations par le pare-douche, non étanchéité du sol de la salle d’eau.

S’agissant de la chambre sur cour, les causes des désordres sont les suivantes : infiltrations par la façade de l’immeuble, mouvements structurels de l’immeuble.

Dès lors, il est suffisamment établi que les désordres de la salle de bains proviennent des parties privatives et que les désordres dans la chambre proviennent des parties communes.

Sur les préjudices

Sur le préjudice matériel

Au cours de l’expertise, Mme [G] [U] a fait établir, le 20 décembre 2016, un devis par la société l’Atelier d’Ober, prévoyant des travaux pour l’ensemble de l’appartement d’une surface de 38 m2, à hauteur de 4.444,50 euros HT soit 4.888,95 euros TTC. Il convient de déduire de ce devis les travaux prévus pour la cuisine mais sans lien avec les désordres. Le montant des travaux pour les WC, la salle de bains, le couloir, la chambre, la mise en place de protections pour le sol et le nettoyage de fin de chantier s’élève à 4.195,95 euros TTC.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les travaux relatifs à la peinture du plafond de la chambre soient soustraits du devis dans la mesure où ce plafond n’est pas concerné par les désordres. Néanmoins, il convient de relever que ces travaux, qui permettent d’assurer une harmonisation de la peinture de la pièce, ont été validés par l’expert, qui a procédé à une analyse détaillée du devis puisqu’il en a extrait les travaux relatifs à la cuisine.

Par conséquent, le préjudice matériel sera évalué à la somme 4.195,95 euros TTC.

Décision du 16 février 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 19/09293 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQOSW

Sur le préjudice immatériel

Mme [G] [U] sollicite un préjudice de jouissance exposant avoir été victime de dégâts des eaux durant plusieurs années et avoir dû vivre dans des pièces abîmées et humides.

Comme indiqué ci-dessus, le syndicat des copropriétaires affirme que les demandes pour les désordres antérieurs au 1er juin 2011 sont prescrites mais il ne conteste pas, à titre subsidiaire, le principe du préjudice de jouissance.

La société Areas Dommages affirme que sa garantie ne peut s’appliquer pour des préjudices nés antérieurement à la souscription du contrat, mais elle ne conteste pas, à titre subsidiaire, le principe du préjudice de jouissance invoqué.

La société PHD conteste, comme son assureur la SMABTP, sa responsabilité, mais ils ne s’opposent ni l’un, ni l’autre, à titre subsidiaire, au principe et au quantum sollicité concernant le préjudice de jouissance.

Il ressort des pièces produites que si le bien est resté habitable, les infiltrations ont atteint la salle de bains, le couloir, le placard du couloir et la chambre, étant rappelé que la surface de l’appartement est de 38 m2 et que des champignons ont été relevés dans le couloir. Le principe d’un préjudice de jouissance a été validé par l’expert à compter du mois d’avril 2010.

Dans ces conditions, le tribunal dispose d’éléments suffisants pour retenir, que Mme [G] [U] a subi un préjudice de jouissance évalué à 10 % de la valeur locative de son appartement, fixée à 950 euros par mois, au regard de l’attestation de l’agence immobilière versée, sur la période courant d’avril 2010 à mi-novembre 2016, soit 79, 5 mois x 95. Le préjudice de jouissance est donc justifié à hauteur de 7.552, 50 euros.

Sur les responsabilités

Mme [U] recherche la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

La mise en jeu de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi de 1965 ne nécessite pas que soit démontrée l’existence d’une faute, l’article 14, prévoyant que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, il ressort des débats que les parties communes de l’immeuble sont à l’origine de désordres dans les WC, le couloir et la chambre de l’appartement.

Dans ces conditions, les désordres affectant les parties communes relèvent de la seule responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement des dispositions précitées.

Mme [U] recherche la responsabilité de la SAS PHD sur le fondement de l’article 1240 du code civil. Elle fait valoir que les travaux ont été réalisés sans conformité avec les règles de l’art et en méconnaissance de l’article 45 du règlement sanitaire de la ville de [Localité 12] qui impose une étanchéité des sols et des murs dans toutes les pièces humides, en ce comprises naturellement, les salles de bains. Elle ajoute que la SAS PHD a manqué à son devoir de conseil.

Aux termes de son rapport, l’expert indique que (sic) : “Le devis de la société PHD ne prévoit qu’une étanchéité avec polyane mais sans aucun relevé d’étanchéité, ce qui fait qu’aucune étanchéité probante n’a été réalisée dans la salle de bains et que si l’étanchéité avait été correctement entreprise, il n’y aurait pas eu d’infiltrations ou très peu à l’étage inférieur.”

Il expose que ce défaut d’étanchéité est la cause des désordres dans la salle de bains du 5ème étage.

Il ressort de ces éléments que la responsabilité de la SAS PHD, qui a effectué en 2011 des travaux dans l’appartement du 6ème étage, sans réaliser une étanchéité suffisante, en infraction au règlement sanitaire de [Localité 12] et contrairement aux règles de l’art, est engagée s’agissant des désordres dans la salle de bains du 5ème étage. En revanche, Mme [G] [U] ne démontre pas que la fuite au niveau de la canalisation privative avant le robinet d’arrêt résulte d’une faute commise par la SAS PHD. La SAS PHD est donc uniquement responsable des désordres dans la salle de bains de Mme [U].

Sur le recours subrogatoire

Mme [G] [U] expose qu’elle est assurée auprès de la MATMUT qui lui a versé une indemnité de 2.100 euros au titre d’une avance sur le devis de l’atelier Ober validé par l’expert judiciaire.

Le syndicat des copropriétaires affirme que l’on ne saurait se contenter d’une impression écran d’un ordinateur pour justifier le versement par la MATMUT à son assurée d’une somme au titre de sa couverture d’assurance.

En application de l’article L. 121-12 du code des assurances, “l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur. L’assureur peut être déchargé, en tout ou en partie, de sa responsabilité envers l’assuré, quand la subrogation ne peut plus, par le fait de l’assuré, s’opérer en faveur de l’assureur. Par dérogation aux dispositions précédentes, l’assureur n’a aucun recours contre les enfants, descendants, ascendants, alliés en ligne directe, préposés, employés, ouvriers ou domestiques, et généralement toute personne vivant habituellement au foyer de l’assuré, sauf le cas de malveillance commise par une de ces personnes.”

Pour être exercé, le recours subrogatoire suppose la réunion de deux conditions : l’assureur doit avoir procédé au paiement de l’indemnité d’assurance en vertu d’un contrat d’assurance et doit démontrer le caractère effectif de ce paiement.

Au cas d’espèce, il est constant que le bien immobilier situé [Adresse 3] est assuré auprès de la MATMUT. Les demandeurs versent aux débats une quittance subrogatoire établie le 4 octobre 2018 libellée comme suit (sic) : “Madame [G] [U] accepte de la Matmut la somme de 2.100 euros représentant une avance sur l’indemnité due aux termes de mon contrat, à la suite du sinistre du 11 octobre 2012. Je déclare que la Matmut m’est entièrement subrogée à due concurrence de la somme indiquée ci-dessus, dans les tous les droits et actions contre le ou les responsables, à quelque titre que ce soit, dudit sinistre.”

Au vu des pièces fournies, la demande au titre du recours subrogatoire est fondée.

Sur la garantie des assureurs

Il convient de faire droit à la demande formée par la SAS PHD à l’encontre de la SMABTP qui ne dénie pas sa garantie mais qui est fondée à opposer les limites de son contrat (franchises et plafonds).

Le syndicat des copropriétaires recherche la garantie de son assureur la société Areas Dommages qui oppose que les désordres sont nés avant l’entrée en vigueur de sa police à effet du 1er janvier 2011 et étaient connus de la copropriété ; que la police souscrite n’a pas vocation à être mobilisée du fait de l’absence d’aléa. Elle ajoute que le point de départ du trouble de jouissance se situe bien avant l’entrée en vigueur de sa police.

S’il est exact que le contrat d’assurance ne peut couvrir des risques antérieurs à la souscription du contrat qui a pris effet le 1er janvier 2011, ni porter sur un risque déjà réalisé, il faut constater qu’en l’espèce la société Areas Dommages est ici actionnée en qualité d’assureur de responsabilité, pour des désordres trouvant leur source dans les parties communes de l’immeuble ayant endommagé l’appartement d’un copropriétaire, lequel agit ici en qualité de tiers lésé.

Or au sens de l’article L.124-1 du code des assurances, dans les assurances de responsabilité, l’assureur n’est tenu que si, à la suite du fait dommageable prévu au contrat, une réclamation amiable ou judiciaire est faite à l’assuré par le tiers lésé.

Tel est le cas en l’espèce, la réclamation de Mme [G] [U] est bien survenue pendant la période de validité du contrat, cette réclamation résultant notamment d’une réclamation judiciaire, en l’espèce l’assignation en référé en 2016 puis au fond en 2019.

Contrairement à ce que prétend la société Areas Dommages, le sinistre n’est pas constitué par la première manifestation d’un dégât des eaux connu mais par « tout dommage ou ensemble de dommages causés à des tiers, engageant la responsabilité de l’assuré, résultant d’un fait dommageable et ayant donné lieu à une ou plusieurs réclamations », ainsi que le rappelle l’article L.124-1-1 du code des assurances qui précise aussi que « Le fait dommageable est celui qui constitue la cause génératrice du dommage. Un ensemble de faits dommageables ayant la même cause est assimilé à un fait dommageable unique ».

La société Areas Dommages étant l’assureur du syndicat des copropriétaires au moment de la réclamation de Mme [G] [U], celle-ci ne peut dénier sa garantie en se prévalant d’une non garantie pour un sinistre ancien antérieur à la souscription du contrat, qui ne constitue pas en matière d’assurance de responsabilité, le fait générateur du contrat. Cette antériorité du sinistre n’a pas vocation à s’appliquer en l’espèce.

Quant à l’absence d’aléa liée au défaut d’entretien et de réparation invoqué par la société Areas Dommages, il n’est pas démontré, au vu des conditions générales de la police produite, que ce défaut d’aléa et l’absence d’entretien et de réparation puissent être opposés en cas de recours du tiers lésé. Il est relevé au surplus que les causes des désordres survenus depuis 2009 concernent à la fois des parties privatives et des parties communes et que le rapport d’expertise a été rendu en 2017. Il n’est donc pas démontré que le syndicat des copropriétaires avait connaissance des désordres lors de la souscription du contrat en 2011.

Dans ces conditions, la société Areas Dommages devra garantir le syndicat des copropriétaires des conséquences dommageables entraînées par sa responsabilité, pour toutes les condamnations prononcées à son encontre en principal, intérêts et accessoires. La société Areas Dommages est fondée à opposer les limites de son contrat (franchises et plafonds).

Sur les condamnations

Aux termes de leurs dernières conclusions, les demandeurs formulent des prétentions distinctes et non in solidum à l’égard du syndicat des copropriétaires et à l’égard de la SAS PHD.

Ils demandent que le syndicat des copropriétaires verse à Mme [G] [U] la somme de 1.652,23 euros au titre du préjudice matériel. Les demandeurs expliquent que cette somme a été calculée en fonction du devis de l’Atelier Ober, validé par l’expert, de la part de responsabilité que celui-ci a mis à sa charge, et de la somme que Mme [G] [U] a reçue de la MATMUT.

Ils rappellent que l’expert a validé un devis à hauteur de 4.195,95 euros TTC et qu’il a estimé que cette somme devait être ventilée de la manière suivante : 3.307, 70 euros à la charge du syndicat des copropriétaires et 888, 25 euros à la charge de la SAS PHD.

Sur la base de cette répartition, la MATMUT, qui sollicite le remboursement de l’indemnité versée à son assurée, demande la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 1.655, 43 euros et la condamnation de la SAS PHD à lui verser la somme de 444, 55 euros (2.100 – 1.655,43 euros).

Au cas d’espèce, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est retenue pour des dégradations dans la chambre, le couloir et les WC. En outre, la responsabilité de la SAS PHD est retenue pour les dégradations dans la salle de bains. Compte tenu du devis produit de l’atelier Ober, qui détaille le montant des travaux pour chacune des pièces concernées, les demandes formées tant par Mme [G] [U] que par la MATMUT sont fondées.

En outre, au regard des désordres et de leurs causes, le syndicat des copropriétaires et la SAS PHD seront tenus d’indemniser le préjudice de jouissance respectivement à hauteur de 5.664,37 euros et 1.888,13 euros.

Par conséquent, la SAS PHD, garantie par son assureur, la SMABTP, sera condamnée à verser à Mme [G] [U] la somme de 443, 70 euros au titre de son préjudice matériel, la somme 1.888, 13 euros au titre de son préjudice de jouissance, et à verser à la MATMUT, subrogée dans les droits de Mme [G] [U], la somme de 444, 55 euros.

Le syndicat des copropriétaires, garanti par son assureur la société Areas Dommages, sera condamné à verser à Mme [G] [U] la somme de 1.652,23 euros au titre du préjudice matériel, la somme de 5.664,37 euros au titre du préjudice de jouissance, et à verser à la MATMUT, subrogée dans les droits de Mme [G] [U], la somme de 1.655,43 euros.
Décision du 16 février 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 19/09293 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQOSW

Sur les appels en garantie

Le syndicat des copropriétaires et son assureur la société Areas Dommages forment un appel en garantie à l’encontre de la SAS PHD et de son assureur la SMABTP mais il y a lieu de relever que la SAS PHD n’est responsable ni des désordres intervenus dans la chambre ni des désordres au sein du couloir et des WC. Par conséquent, il convient de les débouter de leurs demandes.

La SAS PHD et son assureur la SMABTP forment un appel en garantie contre le syndicat des copropriétaires et son assureur la société Areas Dommages mais il convient de noter que le syndicat des copropriétaires n’est pas reconnu responsable pour les désordres concernant la salle de bains. Par conséquent, il convient de les débouter de leurs demandes.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, la SAS PHD, la SMABTP et la société Areas Dommages qui succombent sont condamnés in solidum aux dépens qui comprendront le coût des opérations d’expertise à hauteur de 4.306, 80 euros avec distraction au profit de la Selarl Akaoui-Depoix- Picard en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Tenus aux dépens, le syndicat des copropriétaires et la SAS PHD sont condamnés in solidum à verser à Mme [G] [U] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et déboutés de leurs demandes formées à ce titre. La SMABTP et la société Areas Dommages qui succombent sont également déboutées de leurs demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire compatible avec la nature de la présente affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déclare Mme [G] [U] et la MATMUT irrecevables en leurs demandes formées à l’encontre de la SMABTP et de la société Areas Dommages ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à verser à Mme [G] [U]:

– la somme de 1.652,23 euros au titre du préjudice matériel,
– la somme de 5.664,37 euros au titre du préjudice de jouissance,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à verser à la MATMUT, subrogée dans les droits de Mme [G] [U], la somme de 1.655,43 euros ;

Condamne la société Areas Dommages à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de toutes condamnations prononcées à son encontre au profit de Mme [G] [U] et de la MATMUT, en principal, intérêts et accessoires dans les limites de son contrat (franchises et plafonds) ;
Condamne la SAS PHD à verser à Mme [G] [U] :

– la somme de 443, 70 euros en réparation de son préjudice matériel,
– la somme de 1.888, 13 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

Condamne la SAS PHD à verser à la MATMUT, subrogée dans les droits de Mme [G] [U], la somme de 444,55 euros ;

Condamne la SMABTP à garantir la SAS PHD de toutes condamnations prononcées à son encontre, au profit de Mme [G] [U] et de la MATMUT, en principal, intérêts et accessoires dans les limites de son contrat (franchises et plafonds) ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et la SAS PHD de leurs autres demandes ;

Déboute la société Areas Dommages de son appel en garantie à l’encontre de la SAS PHD et de la SMABTP ;

Déboute la SMABTP de son appel en garantie à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et de la société Areas Dommages ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], la SAS PHD, la SMABTP et la société Areas Dommages in solidum aux dépens comprenant le coût des opérations d’expertise à hauteur de 4.306,80 euros ;

Accorde à la Selarl Akaoui-Depoix-Picard le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et la SAS PHD in solidum à verser à Mme [U] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], la SAS PHD, la SMABTP et la société Areas Dommages de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne l’exécution provisoire ;

Rejette les autres demandes plus amples et contraires.

Fait et jugé à Paris le 16 février 2024

Le GreffierPour la Présidente empêchée,
Lucile VERMEILLE,
Vice-Présidente