1. Il est important de respecter les règles de bornage entre propriétés contiguës, telles que définies par l’article 646 du code civil. En cas de litige, il est recommandé de procéder à un bornage judiciaire pour déterminer les limites de manière précise et équitable.
2. Lorsqu’il s’agit de définir des limites entre parcelles, il est essentiel de prendre en compte à la fois les limites théoriques et apparentes, ainsi que la possession et les superficies. Il est recommandé de faire appel à un expert judiciaire pour établir ces limites de manière objective et en conformité avec la législation en vigueur.
3. En cas de litige concernant des servitudes, il est nécessaire de prouver une possession continue et non interrompue pendant au moins trente ans pour acquérir une servitude par prescription. Il est recommandé de fournir des preuves tangibles et irréfutables pour établir l’existence d’une servitude et défendre ses droits en conséquence.
L’affaire concerne un litige de bornage entre les parcelles appartenant à M et Mme T, M et Mme S, ainsi que la SCI S-E. Suite à une expertise judiciaire, le tribunal a ordonné le bornage des parcelles et a statué sur l’absence de servitude entre les propriétés. Les parties ont interjeté appel, contestant notamment la définition des limites séparatives proposées par l’expert. M et Mme T demandent la confirmation du jugement initial, la matérialisation des limites proposées par l’expert, et contestent l’existence de servitudes pour un tuyau de ventilation et un câble électrique. Les appelants contestent la mitoyenneté du mur entre les parcelles et revendiquent l’existence de servitudes pour ces installations. L’affaire est en attente de décision de la cour d’appel.
Sur le bornage
L’article 646 du code civil permet à tout propriétaire d’obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës, à frais communs. L’expert judiciaire a constaté que les limites des parcelles en question n’étaient pas clairement définies dans les actes de vente. Après avoir examiné les limites théoriques et apparentes, ainsi que la possession et les superficies, l’expert a proposé des limites précises pour chaque parcelle.
Sur la limite entre les parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 8]
Les parties ont accepté la proposition de l’expert pour fixer la limite entre les parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 8]. Malgré les contestations des appelants concernant un écart de 2 cm, l’expert a expliqué que cet écart était dû à la vétusté des murs et n’était pas significatif. La présence d’une ancienne véranda a également été prise en compte dans la détermination de la limite.
Sur la limite entre les parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 2]
La limite entre ces deux parcelles a été définie par l’expert en fonction des murs séparatifs des habitations et de leur prolongement jusqu’au fond des parcelles. Malgré les contestations des appelants, l’expert a expliqué en détail les raisons pour lesquelles la limite était fixée de cette manière. La demande de retrait du crépi a également été acceptée par le tribunal.
Sur la mitoyenneté du mur entre les parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 8]
Les appelants ont invoqué la présomption de mitoyenneté pour le mur entre les parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 8]. Cependant, l’expert a démontré que ce mur n’était pas mitoyen et comportait des marques de non-mitoyenneté. Par conséquent, la demande des appelants a été rejetée.
Sur les servitudes
Les appelants ont invoqué l’existence de servitudes pour un conduit de ventilation et un câble électrique. Cependant, faute de preuves de possession ininterrompue pendant trente ans, ces demandes ont été rejetées. Le tribunal a confirmé le rejet de l’existence de ces servitudes.
Sur les frais de bornage
Les frais du bornage ont été répartis à parts égales entre les parties, malgré le refus des appelants de participer au bornage amiable. Les frais du bornage judiciaire ont donc été supportés par moitié par chaque partie.
Sur dépens et frais d’expertise
Les dépens et frais irrépétibles de première instance ont été réglés par le premier juge. Les appelants ayant succombé en appel, ils ont été condamnés à payer les dépens de cette instance. Une somme de 1 500 euros a été allouée à M et Mme [T] pour leurs frais irrépétibles d’appel. Me Isabelle Bony a été autorisée à recouvrer les dépens d’appel dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.
– M [Y] [S] et Mme [X] [S] née [E] : retirer le crépi et le conduit de ventilation
– SCI [S]-[E] : retirer le câble pendant
– M [Y] [S] et Mme [X] [S] née [E] et SCI [S]-[E] : payer 1 500 euros à M [H] [T] et Mme [W] [T] née [K] pour frais irrépétibles d’appel
– M [Y] [S] et Mme [X] [S] née [E] et SCI [S]-[E] : dépens d’appel, distraction au profit de Me Isabelle Bony
Réglementation applicable
– Code civil:
– Article 646: bornage des propriétés contiguës à frais communs
– Article 653: présomption de mitoyenneté des murs séparatifs entre bâtiments
– Article 654: marque de non-mitoyenneté des murs
– Article 690: acquisition des servitudes continues et apparentes par titre ou possession de trente ans
– Article 2261: conditions pour prescrire une servitude
– Code de procédure civile:
– Article 700: indemnité de frais irrépétibles
– Article 699: recouvrement des dépens d’appel
– Code de la propriété intellectuelle:
– Pas d’article mentionné dans le texte.
Avocats
Bravo aux Avocats ayant plaidé ce dossier :
– Me Pierre DEVARENNE de la SELAS DEVARENNE ASSOCIES GRAND EST
– Me Isabelle BONY de la SELARL ANTOINE & BMC ASSOCIES
– Me César NOIZET
Mots clefs associés
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– Bornage
– Article 646 du code civil
– Expert judiciaire
– Limites définies
– Parcelles contiguës
– Bornage à frais communs
– Limites théoriques et apparentes
– Superposition des plans
– Limites en ligne droite
– Mur mitoyen
– Véranda ancienne
– Ecart de mesure
– Mur en briques creuses
– Limite entre parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 8]
– Limite entre parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 2]
– Mur séparatif des habitations
– Mitoyenneté du mur
– Servitudes continues et apparentes
– Conduit de ventilation
– Fil électrique
– Frais de bornage
– Dépens et frais d’expertise
– Demande de retrait du crépi
– Servitudes
– Possession de trente ans
– Clause de l’acte de vente
– Câble électrique
– Frais irrépétibles
– Appelants
– Intimés
– Expertise judiciaire
– Paiement des frais
– Demande de retrait
– Servitudes passives
– Servitudes actives
– Servitudes créées
– Servitudes occultes
– Servitudes discontinues
– Servitudes grevant
– Servitudes publiques
– Servitudes privées
– Servitudes apparentes
– Servitudes non équivoques
– Servitudes de propriétaire
– Servitudes de voisinage
– Servitudes de bornage
– Servitudes de mitoyenneté
– Servitudes de droit
– Servitudes de passage
– Servitudes de vue
– Servitudes de lumière
– Servitudes de soutien
– Servitudes de surplomb
– Servitudes de passage des eaux
– Servitudes de passage des canalisations
– Servitudes de passage des câbles
– Servitudes de passage des réseaux
– Servitudes de passage des voies
– Servitudes de passage des chemins
– Servitudes de passage des routes
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– Servitudes
– Bornage : Opération qui consiste à déterminer officiellement les limites physiques entre deux propriétés foncières adjacentes.
– Article 646 du code civil : Article qui stipule que tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës.
– Expert judiciaire : Personne désignée par un tribunal pour fournir une expertise technique ou spécialisée dans le cadre d’une procédure judiciaire.
– Limites définies : Désignation précise des frontières d’une propriété, établie par des documents légaux ou par un bornage.
– Parcelles contiguës : Parcelles de terrain qui se touchent ou qui sont immédiatement adjacentes l’une à l’autre.
– Bornage à frais communs : Procédure de bornage où les coûts sont partagés équitablement entre les propriétaires des terrains concernés.
– Limites théoriques et apparentes : Distinction entre les limites documentées (théoriques) et celles qui sont visibles sur le terrain (apparentes).
– Superposition des plans : Technique utilisée pour comparer et vérifier l’exactitude des plans de propriété en les superposant.
– Limites en ligne droite : Limites de propriété qui sont définies par des lignes droites, souvent utilisées dans les plans cadastraux.
– Mur mitoyen : Mur construit à la limite de deux propriétés et utilisé par les deux propriétaires.
– Véranda ancienne : Structure extérieure ajoutée à une maison, souvent vitrée, existant depuis longtemps.
– Ecart de mesure : Différence entre les mesures réelles et celles indiquées ou attendues, souvent relevée lors de vérifications cadastrales.
– Mur en briques creuses : Type de mur construit avec des briques ayant des espaces vides à l’intérieur, souvent pour l’isolation.
– Limite entre parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 8] : Désignation cadastrale spécifique de la frontière entre deux propriétés numérotées 2 et 8.
– Limite entre parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 2] : Désignation cadastrale spécifique de la frontière entre deux propriétés numérotées 1 et 2.
– Mur séparatif des habitations : Mur construit pour séparer physiquement deux habitations adjacentes.
– Mitoyenneté du mur : Caractéristique d’un mur qui est partagé équitablement entre deux propriétaires voisins.
– Servitudes continues et apparentes : Servitudes qui nécessitent la présence permanente d’une installation (comme un mur ou une allée) et qui sont visibles.
– Conduit de ventilation : Installation permettant la circulation de l’air à travers les structures d’un bâtiment.
– Fil électrique : Conducteur utilisé pour transporter l’électricité à travers une installation électrique.
– Frais de bornage : Coûts associés à la réalisation d’un bornage pour déterminer les limites d’une propriété.
– Dépens et frais d’expertise : Coûts légaux et frais associés à l’expertise judiciaire dans le cadre d’un litige.
– Demande de retrait du crépi : Action légale ou demande formelle pour enlever le crépi d’un mur, souvent pour des raisons esthétiques ou de maintenance.
– Servitudes : Charges imposées sur un immeuble (le fonds servant) en faveur d’un autre immeuble (le fonds dominant), comme le droit de passage ou de vue.
– Possession de trente ans : Concept légal où la possession continue d’un bien pendant trente ans peut conférer certains droits, y compris la propriété.
– Clause de l’acte de vente : Section spécifique d’un contrat de vente qui stipule des conditions ou des obligations particulières.
– Câble électrique : Câble utilisé pour transmettre l’électricité, souvent enterré ou intégré dans les structures d’un bâtiment.
– Frais irrépétibles : Frais engagés dans un procès qui ne peuvent être réclamés à la partie adverse même en cas de victoire.
– Appelants : Parties qui font appel d’une décision de justice.
– Intimés : Parties contre lesquelles un appel est interjeté.
– Expertise judiciaire : Evaluation ou analyse réalisée par un expert judiciaire pour éclairer les juges dans une affaire.
– Paiement des frais : Obligation de couvrir les coûts associés à une procédure légale, tels que les frais de justice ou d’expertise.
– Demande de retrait : Action formelle pour demander l’élimination ou la modification d’un élément ou d’une condition existante.
– Servitudes passives : Obligations imposées à un propriétaire de ne pas faire quelque chose qui pourrait affecter le fonds dominant.
– Servitudes actives : Droits accordés à un propriétaire d’utiliser une partie du fonds servant pour son propre bénéfice.
– Servitudes créées : Servitudes établies par un acte légal ou un accord entre propriétaires.
– Servitudes occultes : Servitudes qui ne sont pas apparentes et ne sont connues que par les documents ou les accords.
– Servitudes discontinues : Servitudes qui ne nécessitent pas la présence permanente d’une installation ou d’une structure.
– Servitudes grevant : Charges ou obligations imposées sur un immeuble au bénéfice d’un autre.
– Servitudes publiques : Servitudes imposées dans l’intérêt général, comme les servitudes de passage pour les services publics.
– Servitudes privées : Servitudes établies entre propriétaires privés pour l’usage ou le bénéfice de leurs propriétés.
– Servitudes apparentes : Servitudes qui sont visibles physiquement, comme un chemin ou une allée.
– Servitudes non équivoques : Servitudes clairement définies et sans ambiguïté dans leur application ou leur existence.
– Servitudes de propriétaire : Droits ou obligations liés à la propriété d’un immeuble.
– Servitudes de voisinage : Servitudes qui régulent les relations et les interactions entre voisins, comme les limites de bruit ou de construction.
– Servitudes de bornage : Obligations ou droits découlant du processus de bornage entre propriétés adjacentes.
– Servitudes de mitoyenneté : Droits et obligations associés à la gestion et à l’entretien des murs mitoyens.
– Servitudes de droit : Servitudes établies par la loi, indépendamment de la volonté des parties.
– Servitudes de passage : Droit accordé à un propriétaire de traverser un fonds voisin pour accéder à sa propre propriété.
– Servitudes de vue : Droit de maintenir une ouverture ou une fenêtre pour bénéficier d’une vue sur la propriété voisine.
– Servitudes de lumière : Droit à l’accès à la lumière naturelle, empêchant la construction de structures qui bloqueraient cette lumière.
– Servitudes de soutien : Obligation pour un propriétaire de maintenir le soutien structurel à un bâtiment voisin.
– Servitudes de surplomb : Droit de laisser dépasser une partie de sa construction (comme une avancée de toit) sur la propriété voisine.
– Servitudes de passage des eaux : Droit de permettre l’écoulement naturel des eaux à travers une propriété.
– Servitudes de passage des canalisations : Droit d’installer et de maintenir des canalisations à travers une propriété voisine pour le transport de fluides ou de gaz.
– Servitudes de passage des câbles : Droit d’installer et de maintenir des câbles électriques ou de communication à travers une propriété voisine.
– Servitudes de passage des réseaux : Droit d’installer et de maintenir des infrastructures de réseau, comme des conduits de fibre optique, à travers une propriété voisine.
– Servitudes de passage des voies : Droit de créer et d’utiliser des voies de passage, comme des routes ou des chemins, à travers une propriété voisine.
– Servitudes de passage des chemins : Droit de maintenir et d’utiliser des chemins existants à travers une propriété voisine pour l’accès ou le transit.
– Servitudes de passage des routes : Droit de construire et d’utiliser des routes à travers une propriété voisine pour faciliter le transport et l’accès.
– Servitudes de passage des rues : Droit de créer et d’entretenir des rues à travers une propriété pour l’accès public ou privé.
– Servitudes de passage des allées : Droit de maintenir des allées à travers une propriété voisine pour l’accès ou l’agrément.
– Servitudes de passage des cours : Droit de traverser une cour voisine pour accéder à des propriétés ou des installations.
– Servitudes de passage des jardins : Droit de traverser ou d’utiliser une partie d’un jardin voisin pour l’accès ou l’entretien.
– Servitudes de passage des terrains : Droit de traverser des terrains voisins pour accéder à des propriétés ou pour des activités agricoles ou de loisir.
– Servitudes de passage des propriétés : Droit général de traverser des propriétés voisines pour l’accès ou le transport.
– Servitudes de passage des fonds : Droit de traverser des fonds voisins, souvent dans un contexte agricole ou forestier, pour l’accès ou l’exploitation.
– Servitudes de passage des parcelles : Droit spécifique de traverser des parcelles cadastrales voisines pour l’accès ou la gestion.
– Servitudes de passage des immeubles : Droit de traverser des immeubles voisins, souvent dans un contexte urbain, pour l’accès ou l’entretien.
– Servitudes de passage des bâtiments : Droit de traverser des bâtiments ou des parties de bâtiments voisins pour l’accès ou des services.
– Servitudes de passage des habitations : Droit de traverser des habitations voisines pour l’accès ou en cas d’urgence.
– Servitudes de passage des constructions : Droit de traverser des zones en construction pour l’accès, la sécurité ou la coordination des travaux.
– Servitudes de passage des dépendances : Droit de traverser ou d’utiliser des dépendances voisines pour l’accès ou le stockage.
– Servitudes de passage des annexes : Droit de traverser ou d’utiliser des annexes de propriétés voisines pour des activités spécifiques ou des services.
– Servitudes de passage des extensions : Droit de traverser ou d’utiliser des extensions de propriétés voisines pour l’accès ou l’intégration des structures.
– Servitudes de passage des agrandissements : Droit de traverser ou d’utiliser des zones agrandies de propriétés voisines pour l’accès ou l’harmonisation.
– Servitudes de passage des surélévations : Droit de traverser ou d’utiliser des surélévations de structures voisines pour l’accès ou la maintenance.
* * *
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRET N°
du 20 février 2024
N° RG 22/00159 – N° Portalis DBVQ-V-B7G-FDVS
[S]
[E]
S.C.I. [S]-[E]
c/
[K]
[T]
Formule exécutoire le :
à :
la SELAS DEVARENNE ASSOCIES GRAND EST
la SELARL ANTOINE & BMC ASSOCIES
COUR D’APPEL DE REIMS
CHAMBRE CIVILE-1° SECTION
ARRET DU 20 FEVRIER 2024
APPELANTS :
d’un jugement rendu le 14 décembre 2021 par le tribunal judiciaire de CHALONS-EN-CHAMPAGNE
Monsieur [Y] [S]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représenté par Me Pierre DEVARENNE de la SELAS DEVARENNE ASSOCIES GRAND EST, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE
Madame [X] [E] épouse [S]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me Pierre DEVARENNE de la SELAS DEVARENNE ASSOCIES GRAND EST, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE
S.C.I. GUERREE-ZELLI
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me Pierre DEVARENNE de la SELAS DEVARENNE ASSOCIES GRAND EST, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE
INTIMES :
Madame [W] [K] épouse [T]
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représentée par Me Isabelle BONY de la SELARL ANTOINE & BMC ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS, avocat postulant, et Me César NOIZET, avocat au barreau de REIMS, avocat plaidant
Monsieur [H] [T]
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représenté par Me Isabelle BONY de la SELARL ANTOINE & BMC ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS avocat postulant, et Me César NOIZET, avocat au barreau de REIMS, avocat plaidant
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre
Madame Véronique MAUSSIRE, conseillère
Madame Sandrine PILON, conseillère
GREFFIER :
Madame Jocelyne DRAPIER, greffière lors des débats et de la mise à disposition
DEBATS :
A l’audience publique du 23 janvier 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 20 février 2024
ARRET :
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 20 février 2024 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Madame Jocelyne DRAPIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * * *
M [H] [T] et Mme [W] [T] née [K] sont propriétaires d’une parcelle figurant au cadastre de la commune de [Localité 5] (Marne) sous la référence section [Cadastre 2] et située [Adresse 4]. Elle est contiguë, d’un côté, à la parcelle [Cadastre 1] appartenant à M [Y] [S] et Mme [X] [S] née [E] ([Adresse 3]) et, de l’autre côté, à la parcelle [Cadastre 8] appartenant à la SCI [S]-[E] ([Adresse 6]).
Par acte d’huissier du 10 mai 2019, M et Mme [T] ont fait assigner M et Mme [S], ainsi que la SCI [S]-[E] afin que soit ordonnée une expertise de bornage entre leur parcelle et celles appartenant aux défendeurs.
Par un premier jugement du 24 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne a ordonné le bornage judiciaire entre les parcelles [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 8] et désigné M [V] [U] pour y procéder celui-ci a déposé son rapport le 18 novembre 2020.
Par jugement du 14 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne a :
– Ordonné le bornage de la parcelle appartenant à M et Mme [T] située à Vitry-le-François cadastrée section [Cadastre 2], de la parcelle appartenant à la SCI [S]-[E] située à Vitry-le-François cadastrée section [Cadastre 8] ainsi que de la parcelle appartenant à M et Mme [S] située à Vitry-le-François cadastrée section [Cadastre 1],
– Dit que les bornes seront plantées et verbalisées à frais communs par les soins de l’expert ou de la personne qualifiée désignée par les parties, sur les lignes séparatives des propriétés des parties, telles que ces lignes sont figurées au plan contenu en annexe 6 du rapport de M [U] en date du 23 novembre 2020,
– Désigné en tant que de besoin M [U], expert, aux fins de procéder à la pose des bornes, aux frais communs des parties,
– Constaté l’absence de servitude entre la parcelle cadastrée section [Cadastre 2] appartenant à M et Mme [T] et les parcelles voisines cadastrées section [Cadastre 1] et [Cadastre 8] appartenant respectivement à Mme et M [S] et à la SCI [S]-[E],
– Dit que les dépens comprenant les frais d’expertise seront partagés par moitié entre les parties,
– Débouté les parties de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.
Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré qu’il n’existait pas de contradiction entre le rapport d’expertise judiciaire et les procès-verbaux de constat d’huissier produit par M et Mme [S], ainsi que la SCI [S]-[E] et que ces derniers n’apportaient aucun élément susceptible de remettre en cause les constatations de l’expert.
Il a rappelé que les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre ou par la possession de trente ans. Il a relevé que le tuyau de ventilation appartenant à M et Mme [S] et surplombant la propriété des époux [T] ne servait plus depuis 2015, de sorte que le caractère continu de son usage n’était pas démontré, que le câble ne présentait aucune utilité et que la preuve de sa date d’installation n’était pas rapportée.
M et Mme [S], ainsi que la SCI [S]-[E] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 20 janvier 2022.
Par arrêt du 16 mai 2023, cette cour a, principalement, ordonné une consultation écrite de M [V] [U], expert, en réservant l’examen de l’ensemble des demandes et des dépen.
M [U] a établi son rapport complémentaire le 22 juin 2023.
Par conclusions transmises par voie électronique le 8 septembre 2023, la SCI [S]-[E], M et Mme [S] demandent à la cour d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de :
– Dire n’y avoir lieu à homologation du rapport d’expertise,
– Fixer les limites séparatives de la façon suivante :
o Entre les parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 8] selon un axe AB défini par l’expert dans son rapport et un axe CD décalé de 7.5 cm par rapport à la proposition de l’expert, en retrait, sur la parcelle [Cadastre 2],
o Entre les parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 2] selon un axe EF : le point E (cf page 10/13), le point F (cf page 10/13) et selon un axe GH : le point G étant celui tel que défini par l’expert judiciaire, le point H étant décalé de 4 [Localité 9], en retrait, sur la parcelle [Cadastre 2],
– Constater la mitoyenneté du mur situé entre les parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 8],
– Débouter les époux [T] de l’ensemble de leurs moyens, fins et prétentions,
– Condamner les époux [T] au paiement des frais d’expertise,
– Condamner les époux [T] à leur payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
La SCI [S]-Zellin accepte de définir limite entre les parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 8] selon l’axe AB défini par l’expert judiciaire.
Elle conteste l’axe CD proposé par celui-ci aux motifs que l’écart entre les points B et C est de 7.5 cm et non de 2 cm et que l’expert a commis plusieurs erreurs à propos de la présence de chaperons.
M et Mme [S] s’opposent à la définition proposée par l’expert judiciaire pour la limite entre les parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 2] entre les points EF, contestant le caractère mitoyen du mur aux motifs, principalement, qu’il n’existait pas, initialement, de garage sur la parcelle [Cadastre 2] et que la présomption de mitoyenneté suppose que le mur en cause sépare deux bâtiments, que les actes de vente ne mentionnent pas un rachat de mitoyenneté et qu’il ne devrait pas y avoir de décalage entre les points F et G dans l’hypothèse d’un mur mitoyen sur E-F.
Ils invoquent l’existence d’une servitude à leur profit concernant la bouche d’aération située dans le mur de leur maison, en soutenant qu’elle a été utilisée jusqu’en 2015 et qu’elle est plus que trentenaire.
Ils estiment que la définition de la ligne GH proposée par l’expert est correcte mais que sa matérialisation n’est pas exacte dans la mesure où les anciennes dépendances constituaient la limite entre les parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 2], qu’elles ont été détruites et que le nouveau bâtiment construit sur leurs fonds est situé entre 4 et 6 cm en retrait par rapport aux précédentes dépendances, de sorte que le point H doit être décalé de 4 cm au minimum en direction de la parcelle des époux [T].
Ils acceptent le point G sans modification.
La SCI [S]-[E] affirme que le mur est mitoyen entre les parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 8] au motif qu’il s’agit d’un mur de clôture et que la présomption prévue par l’article 653 du code civil trouve donc à s’appliquer. Elle soutient que l’expert judiciaire a concédé 0.5 m² en trop aux époux [T].
Pour voir consacrer l’existence d’une servitude à raison de la présence d’un câble électrique sur le mur précité, ils affirment que l’électricité est présente dans les dépendances, qu’il alimente, depuis les années 1940 et que ; s’agissant de la servitude à raison du tuyau d’évacuation, ils soutiennent que celle-ci date du début des années 1960.
Les appelants font reproche au complément d’expertise de s’en tenir aux bâtiments actuels ou anciens sans remonter avant 1968, alors qu’ils soutiennent que la cour de cassation a jugé qu’il fallait juger la mitoyenneté à l’origine et non sur la base des éléments présents.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 22 décembre 2023, M et Mme [T] demandent à la cour :
A titre principal, de :
– Confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
– Rejeter l’intégralité des demandes des appelants,
– Leur donner acte de leur acceptation du rapport du 18 novembre 2020 de l’expert judiciaire et de son rapport complémentaire du 22 juin 2023,
– Confirmer les conclusions de ces rapports pour la détermination des limites entre les trois parcelles litigieuses mentionnées dans l’annexe 6,
– Ordonner la matérialisation sur le terrain des limites ainsi proposées, ainsi que la rédaction d’un document d’arpentage,
– Dire que le crépi posé sur la maison des époux [S]-[E] (parcelle [Cadastre 1]) empiète sur leur parcelle et qu’il doit être enlevé sans délai à compter de la décision à venir,
– Dire que le conduit de ventilation non utilisé et condamné ainsi que le câble électrique ne constituent pas des servitudes et ordonner qu’ils seront démontés à compter de la décision à venir,
– Dire qu’il n’existe aucune servitude entre la propriété cadastrée [Cadastre 2] et les parcelles cadastrées [Cadastre 1] et [Cadastre 8],
– Dire que tous les frais de bornage, y compris les frais de l’expertise de M [U] seront supportés par moitié entre les appelants et les intimés,
– Condamner solidairement la SCI [S]-[E] et les époux [S]-[E] à leur verser une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour leurs frais irrépétibles d’appel et celle de 2 000 euros pour la procédure de première instance,
– Condamner les mêmes aux entiers dépens de première instance et d’appel en ce compris les frais d’expertise et bornage avec faculté de recouvrement direct au profit de Me Isabelle Bony.
M et Mme [T] demandent à la cour de valider les conclusions et les propositions du rapport de de l’expert judiciaire.
S’agissant de la limite entre leur parcelle ([Cadastre 2]) et celle de la SCI [S]-[E] (n°128), ils contestent toute mitoyenneté du mur situé entre les points B et C et soutiennent que la distance de 7.5 cm mesurée par M et Mme [S] dans la partie haute du mur correspond à l’affaissement du mur et qu’il ne peut être pris en compte pour la délimitation des propriétés, que la présomption de mitoyenneté prévue par l’article 653 du code civil ne trouve pas à s’appliquer en présence de marques de non-mitoyenneté consistant en la présence d’un chaperon sur le mur séparatif, dirigeant les eaux pluviales vers leur fonds, et celle de jambes de force du côté de leur parcelle.
S’agissant de la limite entre leur parcelle et celle de M et Mme [S] (n°126), ils affirment que le mur EF est mitoyen et que le crépi appliqué sur la construction récente édifiée sur le fonds de ces derniers se trouve en surplombe au-dessus de leur parcelle.
Quant au rapport d’expertise, ils affirment que les appelants ont connaissance de tous les documents sur lesquels celui-ci est fondé, que l’expert a répondu à leurs dires et justifier ses conclusions et que les documents issus du SIG (système d’information géographique) ne peuvent être utilisés pour une délimitation de terrain.
Ils contestent toute servitude à propos du tuyau de ventilation, faisant notamment valoir que la clause figurant dans leur acte de vente est une clause générale et que cette bouche d’aération n’est plus utilisée, de sorte que, même s’il y avait eu servitude, celle-ci n’est pas continue et a été perdue faute d’avoir été utilisée.
Ils contestent également l’existence d’une servitude à raison du câble électrique suspendu sur leur mur au motif, notamment, que celui-ci ne peut plus servir pour alimenter les dépendances de la SCI [S]-[E] en électricité et, subsidiairement, qu’il ne répond absolument pas aux conditions de sécurité en vigueur.
MOTIFS
Sur le bornage
L’article 646 du code civil dispose que tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs.
L’expert judiciaire a relevé que les limites n’étaient pas définies dans l’acte de vente de la parcelle [Cadastre 2] à M [T], ni dans celui concernant la vente de la parcelle [Cadastre 1] à M et Mme [S]. L’acte de vente de la parcelle [Cadastre 8] à la SCI [S]-[E] ne précise pas non plus les limites de ce fonds.
Il a constaté une bonne superposition du plan des lieux et du plan cadastral de 1968 (en précisant que les parcelles [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 8] n’ont pas été modifiées depuis cette date), qui fait apparaître des limites en ligne droite. Il conclut que les limites sont en ligne droite aux petits détails invisibles près (
Le technicien a défini, en premier lieu, des limites théoriques, en ligne droite, en fonction de l’axe des murs séparatifs des habitations et leur prolongement jusqu’au fond des parcelles, puis des limites apparentes, qui montrent à partir des murs et des bâtiments annexes anciens, des emprises plus que trentenaires ; il a ensuite proposé des limites, objet de l’annexe 6 de son rapport du 18 novembre 2020, tenant compte des limites théoriques et apparentes, ainsi que de la possession et des superficies.
– Sur la limite entre les parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 8]
Les parties s’accordent avec la proposition faite par l’expert de fixer la limite entre les points A et B dans l’axe du mur mitoyen entre les maisons implantées sur les parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 8] et qui correspond à la limite théorique.
L’expert propose ensuite de tracer la limite entre des points C et D, au parement nord du mur en briques creuses qui constituait le pignon d’une ancienne véranda située sur la parcelle [Cadastre 2]. Il précise que l’ancienne véranda n’avait pas été édifiée contre ce mur, mais qu’elle était ancrée dedans, ce qui lui faire dire qu’il n’appartient pas à la parcelle [Cadastre 8]. Il relève en outre que ce mur est entièrement dans la parcelle [Cadastre 2] par rapport à la limite théorique définie en 1910, de sorte qu’il ne pouvait être mitoyen au départ. En outre, il convient de relever que ce mur se situe dans le prolongement de la mitoyenneté AP, à 2 cm près.
Les appelants estiment que cet écart n’est pas de 2, mais de 7.5 cm en invoquant des mesures relevées par un huissier de justice et entendent que la limite CD soit établie 7.5 cm à l’arrière du bâtiment annexe ancien situé sur [Cadastre 8].
Toutefois, la valeur de 7.5 cm a été relevée par l’huissier de justice entre le mur séparatif et une dépendance située plus loin dans la parcelle [Cadastre 8], tandis que l’écart de 2 cm évoqué par l’expert a été mesuré entre les points B et C situé à l’angle du mur ancien pignon de la véranda et de la maison.
En outre, l’expert explique l’écart de 2cm en indiquant que les murs sont parfois constitués de plusieurs parties édifiées à des époques différentes et qu’ils sont, entre les parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 8], très vétustes, pas verticaux, pas lisses et qu’ils présentent de légers coudes. Il précise que les côtes mesurées sont habituellement déterminées avec une précision de +/- 1 cm (précision dite » normale » en topométrie), mais que les cotes obtenues en l’espèce peuvent, dans certains cas, compte-tenu de l’extrême vétusté de certains murs (briques nues, désassemblées, faux aplomb, ‘), de la présence ou non d’enduits ou de crépi, des zones rénovées ou reconstruites, être légèrement plus imprécises. De plus, l’expert estime qu’il peut facilement être imaginé qu’au moment de la réalisation du mur de la véranda, il a été difficile pour le maçon de déterminer l’axe du mur AB, non visible, avec grande précision. Il relève d’ailleurs que ce mur n’est pas rigoureusement perpendiculaire à la façade arrière du bâtiment principal et qu’il » rentre » légèrement dans la parcelle [Cadastre 2].
Compte-tenu de ces explications, il n’y a pas lieu de prolonger le limite AB » tout en tenant compte des 2 cm entre B et C « , ainsi que la SCI [S]-[E] entend le faire.
Les appelants font valoir que l’acte de donation de la parcelle [Cadastre 2] en 1951 ne mentionne pas la véranda, ni de construction sur l’arrière de ladite parcelle et en concluent que sa construction ne témoigne pas de la limite à l’origine, le terrain ayant été vendue en 1910.
La présence de cette construction, dont l’expert indique qu’elle est en place depuis de nombreuses décennies, puisqu’elle apparaît déjà sur le plan cadastral réalisé pour 1968, ne peut toutefois être purement et simplement éludée au motif qu’elle n’existait pas lors de la constitution de la parcelle, mais elle doit être confrontée aux autres éléments de l’espèce pour déterminer la limite. Or il se trouve que l’implantation de ce mur respecte, avec l’écart de 2 cm expliqué plus haut, la limite théorique (définie en 1910) qui correspond à la ligne droite tracée dans l’axe du mur mitoyen AB.
Les limites théoriques ne tenant pas compte de la présence du mur pignon de l’ancienne véranda, la démonstration des appelants qui tend à conclure que le point T3 ne peut se trouver à seulement 3 cm du mur de l’annexe AP 128, ne peut convaincre.
Le point C proposé par l’expert sera donc retenu.
Le point D a été déterminé par l’expert en traçant une limite depuis C, jusqu’au fond des parcelles, qui respecte la direction de la limite recherchée correspondant à la mitoyenneté AB et son prolongement et à la direction générale des murs anciens, respectée depuis l’origine et qui n’a jamais été contestée par les propriétaires successifs ; l’expert explique que vers le point D, il y avait deux bâtiments accolés ayant chacun un mur propre et que la limite passe entre les deux, dans l’espace non construit au sol.
Compte tenu des explications de l’expert, précédemment exposées, sur l’absence de rigoureuse rectitude des murs du fait de leur ancienneté et de leur construction à des époques différentes, les moyens des appelants pris des retraits de certaines des parties qui les composent sont sans emport, la direction générale de la limite recherchée étant droite, ainsi qu’il a été précédemment vu, conformément à la ligne théorique définie en 1910.
Comme précédemment, la circonstance que l’ancienne dépendance de la parcelle [Cadastre 2] n’existait pas dès 1910 ne saurait faire exclure la prise en compte de son existence, fût-elle de courte durée, et il convient de prendre en compte cet élément de fait en le confrontant aux autres. Cette parcelle figure sur le plan cadastral de 1968 et son existence ne peut être contestée puisque l’héberge en est encore visible sur le mur de parpaings bétons subsistant au fond de la parcelle. Or il se trouve que son implantation respecte, elle aussi, la limite déterminée, selon la limite théorique définie, en ligne droite, en 1910 depuis l’axe AB non contesté par les parties.
L’expert ne fixe pas la limite CD parallèlement à AB et le retrait de 4 cm mesuré entre le mur de l’ancienne véranda, en briques creuses, et le mur bahut s’explique par un défaut de construction du premier, puisque l’expert a constaté qu’il n’était pas construit de façon exactement perpendiculaire à la façade arrière du bâtiment principal de 127 et rentrait légèrement dans celui-ci. En outre, la limite proposée, pour suivre la direction générale des murs, laisse ceux-ci à l’intérieur de la parcelle [Cadastre 2]. Le constat de ce retrait ne saurait donc suffire à remettre en cause la définition de la limite telle que proposée par l’expert.
Les appelants contestent la coupe de principe vers le point D3 dessinée par l’expert au motif que la limite qui y figure n’est pas le reflet exact de la situation dès lors qu’il n’est pas représenté en hauteur la planche de rive et que la limite doit être décalée côté AP 127 jusqu’à inclure cette planche de rive.
Toutefois, l’expert indique que la planche de rive se trouve parfaitement en limite.
Et contrairement à ce que les appelants affirment, le mur bahut et la dépendance sur 128 ne sont pas accolés, mais bien espacés de 1 à 2 cm dans leur partie basse, ainsi que cela ressort clairement de la photographie n°22 du procès-verbal de constant d’huissier du 5 mai 2021 qu’ils produisent (pièce 24 de leur dossier de plaidoirie).
La SCI [S]-[E], M et Mme [S] contestent encore la limite proposée par l’expert, en soutenant qu’elle a pour effet de donner 0.5m² en plus à la parcelle [Cadastre 2].
Ils affirment que la surface acquise pour cette parcelle lors de la vente de 1911 est de 202.5m². Mais outre que le document qu’ils produisent (pièce 37) est illisible, l’acte de donation dont la parcelle [Cadastre 2] a fait l’objet en 1951, tel qu’il a été transcrit au service de la Conservation des hypothèques (pièce 38), mentionne une contenance de 2 ares et 25 centiares, soit 225 m². Et l’acte de vente à M et Mme [T] en 1991 indique une contenance de 2 ares et 3 centiares (203 m²).
Le terme de comparaison pour apprécier une éventuelle augmentation de surface du fait de la limite définie par l’expert est donc incertain.
Cette limite donnerait une superficie de 203 m² à la parcelle [Cadastre 2], ce qui est conforme au titre de M et Mme [T].
En outre, l’expert explique que les valeurs qui figurent dans les actes de propriété et qui ont donc été publiées au service de la publicité foncière sont les contenances cadastrales, lesquelles sont calculées graphiquement, sur le plan cadastral, sauf en cas d’arpentage, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Il ajoute que certaines limites n’étant pas définies contradictoirement, seules les superficies apparentes peuvent être calculées. Or les écarts entre les superficies apparentes calculées et les contenances cadastrales sont très faibles et très inférieurs aux tolérances fixées par le service du cadastre.
Donc, outre qu’un écart de 0.5 m² ne peut, en l’état, être établi avec certitude, un tel écart, s’il devait être démontré, reste inférieur aux tolérances admises par le cadastre et ne serait donc pas de nature à invalider la limite proposée par l’expert.
Les appelants contestent la méthodologie suivie par l’expert en invoquant les surfaces utilisées par celui-ci pour valider son étude et le fait qu’il aurait écarté sans plus de motivation les surfaces géographiques mentionnées dans les fiches issues du Système d’Information Géographique (SIG) de la ville de [Localité 5].
Mais force est de constater que les surfaces mentionnées par ces fiches correspondent exactement aux contenances cadastrales retenues par l’expert et en considération desquelles celui-ci conclut à un écart trop faible pour être significatif.
Quant à la pièce n°24 du dossier de M et Mme [S] et de la SCI Guerré-[E], désigné sous le nom » Géofoncier surfaces « , il ne peut qu’être constaté que les contenances qu’il donne aux parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 8] sont inférieures aux surfaces apparentes calculées par l’expert.
L’ensemble de ces éléments conduit à retenir pour limite entre les parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 8], la limite proposée par l’expert à l’annexe 6 de son rapport du 18 novembre 2020, selon les points A, B, C et D. Le jugement sera donc confirmé de ce chef.
– Sur la limite entre les parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 2]
Il convient de rappeler que selon l’expert judiciaire, il résulte du plan cadastral que les limites entre les parcelles sont en ligne droite, aux petits détails invisibles près (
Les limites théoriques sont déterminées, dans le rapport d’expertise, par l’axe des murs séparatifs des habitations (accolées) et leur prolongement jusqu’au fond des parcelles.
Les limites apparentes sont fixées selon :
– Le mur séparatif des habitations en façade sur rue,
– Le pignon de la partie sur rue sur laquelle il est possible de voir la trace d’une ancienne véranda démolie, le pignon du bâtiment ancien annexe de la propriété [S], aujourd’hui remplacé par une partie habitable neuve,
– Le bâtiment annexe de la parcelle [Cadastre 2] qui ne comporte pas de mur propre et qui n’est pas ancré dans le pignon du bâtiment voisin.
M et Mme [S] contestent la fixation de la limite selon l’axe du mur séparatif entre les habitations construites sur [Cadastre 2] et [Cadastre 8] au motif que la présomption de mitoyenneté prévue par l’article 653 du code civil ne trouverait pas à s’appliquer.
Cependant, l’expert expose que ces bâtiments ont été construits à la même période (1910 environ), que le mesurage réalisé montre que les murs séparatifs de ceux-ci sont d’une épaisseur d’environ 0.50m, qu’ils correspondent à un mur unique ou à deux murs de faible épaisseurs accolés, mais que, compte tenu de la présence d’étages, un seul mur épais est privilégié, étant en outre précisé qu’à cette époque, les murs étaient généralement d’une épaisseur variant, selon le matériau, de 0.45 à 0.55 m d’épaisseur, et édifiés à cheval sur la limite, permettant ensuite, par rachat de mitoyenneté, de réaliser une construction sur la parcelle voisine, sans édifier un second mur d’une épaisseur de 0.50m.
Quand bien même le mur séparatif des habitations édifiées sur les parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 2] ne serait pas mitoyen et quand bien même l’acte de vente de la parcelle [Cadastre 2] ne mentionnerait pas un empiétement du mur, il ne peut être exclu, compte tenu des principes de construction qui avaient cours à l’époque de leur édification, que la limite corresponde à l’axe du mur séparant ces habitations.
Et le fait que la partie visible de la surélévation du bâtiment sur rue de M et Mme [T] (127), au-dessus de la toiture du bâtiment de M et Mme [S] (126) soit en retrait de quelques centimètres de l’axe du mur séparant les habitations vient confirmer la pertinence d’une limite correspondant à cet axe, dans la mesure où l’expert précise que ce retrait permet à la tuile de rive de ne pas déborder sur la parcelle riveraine.
La position en avant de 5 cm du soubassement de la façade sur rue de la maison [T] par rapport à la maison [S] est sans emport dès lors que le positionnement de la façade, plus ou moins en avant sur la rue, est, en l’espèce, sans incidence sur la position du mur séparatif, qui se trouve à la perpendiculaire, outre le fait qu’il ne peut être exclu que cette avancée soit due au mode de construction de la façade [T].
En outre, le mur ancien pignon du bâtiment de M et Mme [S] ne se situe pas au nu du mur séparatif des habitations, ce qui devrait être le cas si la limite passait au nu dudit mur comme les appelants le soutiennent, les auteurs de M et Mme [S] n’ayant aucune raison de construire le mur pignon en retrait sur leur fonds.
Le décalage de 5 cm entre les points F et G ne peut suffire à remettre en cause la limite déterminée selon les éléments précités alors que l’expert explique qu’il est mesuré entre le nu du mur ancien et l’axe déterminé du mur EF sachant que cet axe correspond au mur de 0.53m d’épaisseur déterminé entre ses faces accessibles, en tenant compte d’une épaisseur de 11 cm pour l’isolation comme déterminé avec M [S], mais que la cote de 5 cm diminuerait si l’isolation était plus importante en épaisseur.
De plus, ce décalage n’est pas suffisamment important pour pousser le point G au parement du mur séparatif des habitations, contrairement à ce que les appelants soutiennent.
S’agissant de la détermination du point H, M et Mme [S] ne justifient pas des mesures qu’ils invoquent, fixant à 10.34 m la distance séparant l’angle de leur nouvelle construction du mur séparant leur fonds de la parcelle [Cadastre 7].
En tout état de cause, l’expert explique que la détermination de la limite proposée est faite à partir du mur ancien de M et Mme [S], qui n’a pas été modifié, entre la façade arrière du bâtiment sur rue et le fond de parcelle, au sol, en ligne droite.
Cette limite est donc définie indépendamment du mur récent, ce qui rend donc inopérants l’ensemble des moyens de M et Mme [S] tenant au positionnement du mur de la dépendance nouvelle et aux murs latéraux de la dépendance de M et Mme [T].
En conséquence, il convient de retenir la limite proposée par l’expert dans à l’annexe 6 de son rapport du 18 novembre 2020, selon les points E, F, G et H comme limite entre les parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 2]. Le jugement sera donc confirmé de ce chef.
Sur la demande de retrait du crépi
Aux termes de l’article 545 du code civil, nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.
L’entrepreneur qui a construit la nouvelle dépendance sur le terrain 126 de M et Mme [S] a signé, après y avoir apposé la mention » bon pour accord « , un courrier établi par ceux-ci, dans lequel il est dit que pour créer un effet goutte d’eau sur les murs du nouveau bâtiment construit sur la parcelle de ceux-ci, les murs du sous-sol ont été construits 2cm en retrait sur la parcelle [Cadastre 1], tandis que les murs du rez-de-chaussée l’ont été en limite de propriété.
Il en résulte nécessairement que le crépi appliqué sur ces murs empiète en surplomb sur la parcelle [Cadastre 2] de M et Mme [T], ce que vient confirmer la photographie n°14 du rapport d’expertise du 18 novembre 20202, qui montre que le crépi est en surépaisseur par rapport au nu du mur ancien, sur lequel se trouve la limite entre les deux parcelles.
Seul le retrait du crépi peut permettre de mettre fin à l’empiétement. Il doit donc être ordonné.
Sur la mitoyenneté du mur situé entre les parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 8]
Les appelants invoquent l’article 653 du code civil, qui prévoit que dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s’il n’y a titre ou marque du contraire.
L’article 654 dispose : » Il y a marque de non-mitoyenneté lorsque la sommité du mur est droite et à plomb de son parement d’un côté, et présente de l’autre un plan incliné.
Lors encore qu’il n’y a que d’un côté ou un chaperon ou des filets et corbeaux de pierre qui y auraient été mis en bâtissant le mur.
Dans ces cas, le mur est censé appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel sont l’égout ou les corbeaux et filets de pierre « .
Il a été précédemment vu que les murs séparant les parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 8] se trouvaient à l’intérieur de la parcelle [Cadastre 2] et non dans l’axe du mur mitoyen AB.
Il ne peut donc être valablement soutenu comme les appelants le font que les acquéreurs des parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 8], ayant édifié des maisons mitoyennes, le mur de séparation des terrains l’est également, cet axe passant au parement nord du mur ancien en briques creuses.
Le mur, étant entièrement inclus dans la parcelle [Cadastre 2], n’est pas séparatif de ces fonds, ce qui doit faire écarter la présomption de mitoyenneté prévue par l’article 653 du code civil.
En outre ce mur comporte des marques de non-mitoyenneté, relevées par l’expert :
– Le mur en briques rouges pleines, qui se poursuit presque jusqu’au fond, comporte un chaperon ancien dirigé vers la parcelle [F] ;
– il comporte une jambe de force (ou contrefort), du côté 127.
Contrairement à ce que M et Mme [S] soutiennent, le chaperon n’est pas en appui sur le mur de la dépendance de la SCI [S]-[E] et joint seulement ce mur, de façon à former un joint d’étanchéité entre le mur en briques pleines et le mur de la dépendance implantée sur la parcelle [Cadastre 8], ainsi que l’expert l’explique.
Il appartient à M et Mme [S] et à la SCI [S]-[E], sur qui pèse la charge de prouver la mitoyenneté qu’ils invoquent, de démontrer qu’une jambe de force aurait pu également exister du côté de la parcelle [Cadastre 8].
Au regard de ces éléments, la circonstance que l’ancienne véranda de M et Mme [T], aujourd’hui détruite, ne comporte aucune trace d’ancrage côté 128 (donc que cet ancrage n’avait pas été réalisé dans toute l’épaisseur du mur) et l’emplacement des piquets supportant l’ancien grillage sur le mur bahut sont sans incidence.
M et Mme [S] et la SCI [S]-[E] seront pas conséquent déboutés de leur demande tendant à ce que soit constatée la mitoyenneté du mur situé entre les parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 8]. Le jugement sera complété sur ce point.
Sur les servitudes
L’article 690 du code civil dispose que les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans.
Il résulte de l’article 2261 que pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.
Les servitudes invoquées par les appelants à raison de la présence d’un conduit de ventilation dans le mur du bâtiment principal situé sur la parcelle [Cadastre 1], en surplomb de la parcelle appartenant à M et Mme [T] et d’un fil électrique sur le mur en briques implantés sur la parcelle de ces derniers sont continues et apparentes.
Les appelants se prévalent de la clause suivante figurant dans l’acte de vente de M et Mme [T] : » L’acquéreur (‘) souffrira les servitudes passives, apparentes ou occultes, continues ou discontinues, pouvant grever le bien vendu, sauf à s’en défendre et à profiter de celles actives, s’il en existe, le tout à ses risques et périls, sans aucun recours contre le vendeur, sauf en ce qui concerne les servitudes créées par le vendeur et non indiquées aux présentes, sans que la présente clause puisse donner à qui que ce soit plus de droits qu’il n’en aurait en vertu des titres réguliers non prescrits ou de la loi « .
Cette clause, habituelle, générale et destinée à garantir le vendeur contre un recours éventuel de l’acquéreur, ne peut s’interpréter comme signifiant nécessairement que des servitudes existent sur le fonds acquis par M et Mme [T] et sa fin exclut qu’elle puisse être comprise comme instaurant une servitude.
Il n’existe donc pas de titre instituant, sur le fonds de M et Mme [T], au profit des fonds des appelants, les servitudes que ceux-ci invoquent.
Les appelants se prévalent, s’agissant du conduit de ventilation, d’un courrier dans lequel une ancienne propriétaire de la parcelle [Cadastre 1] déclare que le système d’extraction d’aire de la cuisine, et son tuyau d’évacuation, a été installé autour des années 1960, » selon des souvenirs approximatifs « .
S’il s’est écoulé plus de trente ans depuis lors, il convient de relever que l’expert judiciaire précise, sur indication de M [S] lui-même, que ce conduit ne sert plus. A défaut de préciser depuis quand cet état de fait perdure, il ne peut qu’être constaté que M et Mme [S]-[E] ne démontrent pas une possession ininterrompue pendant trente ans au moins. Leur moyen pris de l’existence d’une servitude pour s’opposer à la demande de retrait de M et Mme [T] ne peut donc qu’être rejeté et il sera fait droit à la demande de ces derniers, le jugement étant confirmé du chef rejetant l’existence d’une servitude.
S’agissant du câble électrique, la SCI [S]-[E] produit une estimation immobilière établie en 1947 par un architecte, qui précise dans sa description du bien que l’électricité est installée dans les dépendances construites sur la parcelle [Cadastre 8].
Cependant, les photographies insérées dans le rapport d’expertise font apparaître que le câble, n’est plus fixé sur le mur en briques pleines appartenant à M et Mme [T], mais simplement » coincé » derrière un ancien piquet fiché dans l’ancien mur bahut. Les appelants soutiennent qu’il est » solidement accroché sur le mur de l’ancienne véranda « , mais n’en justifient pas. Dans ces conditions, il n’est pas démontré que le câble serait resté fixé au mur de M et Mme [T] pendant trente ans au moins.
En outre, il n’est pas justifié de ce que cet ouvrage remplit toujours son office d’acheminement de l’électricité dans les dépendances ou, à tout le moins, qu’il l’a rempli de manière ininterrompue pendant un intervalle de trente ans.
Le moyen des appelants pris de l’existence d’une telle servitude pour s’opposer à la demande de retrait de M et Mme [T] ne peut donc qu’être rejeté et il sera fait droit à la demande de ces derniers, le jugement étant confirmé du chef rejetant l’existence d’une servitude.
Sur les frais de bornage
Il résulte de l’article 646 du code civil que le bornage se fait à frais commun.
Les appelants, qui ont fait défaut au bornage amiable proposé par les intimés, ne sauraient se soustraire au paiement des frais du bornage judiciaire au motif que leur refus du bornage amiable était, selon eux, fondé.
Les frais du bornage seront donc supportés par moitié par les parties, en ce compris ceux de l’expertise et de la consultation d’expert.
Sur dépens et frais d’expertise
Le sort des dépens et frais irrépétibles de première instance a été exactement réglé par le premier juge.
M et Mme [S] et la SCI [S]-[E] succombent en leur appel. Les dépens de cette instance seront donc mis à leur charge et leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.
Il est équitable d’allouer à M et Mme [T] la somme de 1 500 euros pour leurs frais irrépétibles d’appel. M et Mme [S] seront condamnés au paiement de cette somme conjointement avec la SCI [S]-[E] et non solidairement ainsi que les intimés le réclament, en l’absence de stipulation contractuelle ou de disposition légale en ce sens.
Me Isabelle Bony sera autorisée à recouvrer les dépens d’appel dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 14 décembre 2021 par le tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne,
Y ajoutant,
Condamne M [Y] [S] et Mme [X] [S] née [E] à retirer le crépi apposé sur le mur des dépendances situées sur la parcelle figurant au cadastre de la commune de [Localité 5], section [Cadastre 1], qui se trouve en surplomb de la parcelle cadastrée section [Cadastre 2],
Condamne M [Y] [S] et Mme [X] [S] née [E] à retirer le conduit de ventilation du bâtiment situé sur la parcelle précitée cadastrée section [Cadastre 1], située en surplomb de la parcelle cadastrée section [Cadastre 2],
Condamne la SCI [S]-[E] à retirer le câble pendant, du côté de la parcelle [Cadastre 8], derrière le mur situé sur la parcelle [Cadastre 2],
Condamne M [Y] [S] et Mme [X] [S] née [E] et la SCI [S]-[E] à payer à M [H] [T] et Mme [W] [T] née [K] la somme de 1 500 euros pour leurs frais irrépétibles d’appel,
Condamne M [Y] [S] et Mme [X] [S] née [E] et la SCI [S]-[E] aux dépens d’appel, dont distraction au profit de Me Isabelle Bony.