Résiliation du bail pour dette locative

Notez ce point juridique

Le jour de l’audience, les parties peuvent s’accordées à l’audience sur un plan d’apurement de la dette. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

A défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Monsieur [I] [R] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [H] [J] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], avec un loyer mensuel de 1029 euros et une provision pour charges de 75 euros. Suite à un arriéré locatif, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer au locataire et aux cautions. Monsieur [I] [R] a saisi le juge des contentieux pour constater l’acquisition de la clause résolutoire, demander l’expulsion du locataire, et obtenir le paiement de diverses sommes. Lors de l’audience, un accord a été trouvé avec Madame [S] [C] pour un plan d’apurement de la dette. Les autres parties n’ont pas comparu. La décision a été mise en délibéré.

Les faits

La solution juridique apportée à cette affaire est la suivante :

– La demande de constat de la résiliation du bail est recevable, le bailleur étant en mesure de prouver la non-paiement du loyer par le locataire dans le délai imparti après signification d’un commandement de payer.

– Le locataire, sa mère et le garant sont condamnés à payer la dette locative, avec un plan d’apurement entériné par le juge. En cas de non-respect du plan d’apurement, la clause résolutoire du bail sera appliquée.

– Une indemnité d’occupation est due en cas de maintien dans les lieux malgré la résiliation du bail.

– Les parties perdantes sont condamnées aux dépens de l’instance et à verser une somme au bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

– L’exécution provisoire de la décision est de plein droit.

Motifs de la décision

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [I] [R] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Il ne justifie pas en revanche avoir informé la CCAPEX de la situation de Monsieur [H] [J], la pièce 5 de son bordereau de pièces correspondant en réalité à la notification de l’assignation au préfet. Néanmoins, aucune sanction n’est attachée à cette omission dans la mesure où le bailleur est une personne physique. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 9 mars 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5573,16 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.
Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 10 mai 2023.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Aux termes de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, Monsieur [I] [R] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 09 janvier 2024, Monsieur [H] [J] lui devait la somme de 690

– Monsieur [H] [J], Monsieur [T] [C], et Madame [S] [C] doivent payer à Monsieur [I] [R]:
– 5736.53 euros pour l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 9 mars 2023 sur 5573,16 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.
– 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
– Monsieur [H] [J] autorisé à régler sa dette en plusieurs versements:
– 1166.36 euros le 16 janvier 2024.
– 1166.36 euros le 5 février 2024.
– Solde de la dette en principal, intérêts et frais le 2 avril 2024.
– Monsieur [H] [J], Monsieur [T] [C], et Madame [S] [C] sont également condamnés aux dépens de l’instance, incluant le coût du commandement de payer du 9 mars 2023.

Sommaire

Réglementation applicable

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Avocats

Bravo aux Avocats ayant plaidé ce dossier :

– Me Caroline JEANNOT

Mots clefs associés

– Motifs de la décision
– Article 472 du code de procédure civile
– Recevabilité de la demande
– Notification de l’assignation au représentant de l’État
– Article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989
– Résiliation du bail
– Commandement de payer
– Dette locative
– Article 835 du code de procédure civile
– Article 1353 du code civil
– Article 1103 du code civil
– Article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989
– Solidarité des parties
– Indemnité d’occupation
– Demandes accessoires
– Article 696 du code de procédure civile
– Article 700 du code de procédure civile
– Exécution provisoire

– Motifs de la décision : Raisons juridiques et factuelles qui justifient la décision rendue par un juge.

– Article 472 du code de procédure civile : Précise que le jugement doit être motivé, c’est-à-dire que le juge doit expliquer les raisons de sa décision.

– Recevabilité de la demande : Critère juridique permettant de déterminer si une demande peut être examinée par le tribunal, notamment si le demandeur a intérêt et qualité à agir.

– Notification de l’assignation au représentant de l’État : Procédure par laquelle une assignation est officiellement communiquée au représentant de l’État dans les affaires où la loi l’exige.

– Article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 : Porte sur les obligations des locataires et des bailleurs, notamment en matière de réparations locatives.

– Résiliation du bail : Procédure permettant de mettre fin au contrat de location suite à la violation des termes du contrat par l’une des parties.

– Commandement de payer : Acte juridique par lequel un créancier demande à son débiteur de payer la dette sous peine de poursuites.

– Dette locative : Somme d’argent que le locataire doit au bailleur en vertu des termes du contrat de location (loyer, charges, etc.).

– Article 835 du code de procédure civile : Règle les conditions de la saisie des biens mobiliers corporels pour le paiement d’une dette.

– Article 1353 du code civil : Oblige celui qui réclame l’exécution d’une obligation à en prouver l’existence.

– Article 1103 du code civil : Énonce que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

– Article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 : Traite des conditions spécifiques de la résiliation du bail pour défaut de paiement et des obligations du garant.

– Solidarité des parties : Situation juridique où plusieurs personnes sont tenues au paiement d’une même dette et chaque débiteur peut être contraint au paiement de la totalité de la dette.

– Indemnité d’occupation : Somme due par une personne qui occupe un bien sans droit après la fin de son droit à l’occupation.

– Demandes accessoires : Demandes formulées en complément de la demande principale dans une procédure judiciaire, telles que les dommages-intérêts.

– Article 696 du code de procédure civile : Concerne les modalités de calcul des dépens, qui sont les frais de justice.

– Article 700 du code de procédure civile : Permet au juge d’octroyer une somme d’argent pour couvrir les frais non inclus dans les dépens que la partie gagnante a dû engager.

– Exécution provisoire : Permet l’exécution immédiate d’une décision de justice avant que tous les recours ne soient épuisés, sous certaines conditions.

* * *

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : M [H] [J]
M [T] [C]
Mme [S] [C]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Caroline JEANNOT

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 23/08676 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3HVH

N° MINUTE :
11

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 11 mars 2024

DEMANDEUR
Monsieur [I] [R],
demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Caroline JEANNOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0594

DÉFENDEURS
Monsieur [H] [J],
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
Monsieur [T] [C],
demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté
Madame [S] [C],
demeurant [Adresse 1]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 11 janvier 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 mars 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 11 mars 2024
PCP JCP ACR référé – N° RG 23/08676 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3HVH

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 14 juin 2021 à effet au 18 juin 2021, Monsieur [I] [R] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [H] [J] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1029 euros et d’une provision pour charges de 75 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de Monsieur [T] [C] et de Madame [S] [C].

Par acte de commissaire de justice du 9 mars 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 5573,16 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Ce commandement a également été dénoncé aux cautions les 14 et 15 mars 2023.

Par assignations des 26 et 31 octobre 2023 et 15 novembre 2023, Monsieur [I] [R] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder sans délai à l’expulsion de Monsieur [H] [J] sous astreinte de 75 euros par jour de retard, et obtenir sa condamnation solidaire avec Monsieur [T] [C] et Madame [S] [C] au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,8153,14 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et des frais de la CCAPEX.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 novembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 11 janvier 2024, Monsieur [I] [R], représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 09 janvier 2024, s’élève désormais à 6902,89 euros.
Il expose qu’un paiement de 1166.36 euros aurait été effectué le 10 janvier 2024 non encore pris en compte.

Madame [S] [C] reconnait le principe et le montant de la dette sous réserve de la somme de 1166.36 euros à déduire.

Monsieur [I] [R] et Madame [S] [C] s’accordent sur un plan d’apurement de la dette : deux mensualités de 1166.36 euros les 16 janvier 2024 et 5 février 2024 et le règlement du solde de la dette soit 3425.38 euros le 2 avril 2024.

Bien que régulièrement et respectivement cités par actes de commissaire de justice délivrés à étude et à domicile, Monsieur [H] [J] et Monsieur [T] [C] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs de la décision

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande
Monsieur [I] [R] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il ne justifie pas en revanche avoir informé la CCAPEX de la situation de Monsieur [H] [J], la pièce 5 de son bordereau de pièces correspondant en réalité à la notification de l’assignation au préfet. Néanmoins, aucune sanction n’est attachée à cette omission dans la mesure où le bailleur est une personne physique.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 9 mars 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5573,16 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 10 mai 2023.

Sur la dette locative

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Monsieur [I] [R] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 09 janvier 2024, Monsieur [H] [J] lui devait la somme de 6902,89 euros.

Madame [S] [C], mère de Monsieur [H] [J], qui paie en réalité le loyer, reconnait le montant de cette dette sous réserve de la somme de 1166.36 euros versée la veille de l’audience, ce qui correspond à la reprise du versement intégral du loyer courant, et dont l’effectivité a été constatée à l’audience lors de la consultation en ligne par Madame [S] [C] de son compte bancaire.

En conséquence, Monsieur [H] [J], Madame [S] [C] et Monsieur [T] [C] seront solidairement – comme stipulé à l’article 10 du contrat de bail et conformément à l’engagement de caution – condamnés, à titre provisoire, à payer au bailleur la somme de 5736.53 euros, échéance du mois de janvier 2024 comprise et déduction faite de la somme de 1166.36 versée le 10 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 9 mars 2023 sur la somme de 5573,16 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Les parties se sont accordées à l’audience sur un plan d’apurement de la dette qu’il convient d’entériner selon les modalités précisées au présent dispositif.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Eu égard aux règlements de la dette déjà effectués et à l’accord des parties sur son apurement, il n’y a pas lieu à ce stade de prévoir une astreinte en cas d’expulsion. La demande sera en conséquence rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 10 mai 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [I] [R] ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [H] [J], Madame [S] [C] et Monsieur [T] [C], parties perdantes, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance comprenant notamment le coût du commandement de payer du 9 mars 2023 mais non celui de l’information de la CCAPEX dont il n’est pas justifié, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Monsieur [H] [J], Madame [S] [C] et Monsieur [T] [C] seront solidairement condamnés à payer à Monsieur [I] [R] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 9 mars 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 14 juin 2021 entre Monsieur [I] [R], d’une part, et Monsieur [H] [J], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] est résilié depuis le 10 mai 2023,

CONDAMNONS Monsieur [H] [J] solidairement avec Monsieur [T] [C] et Madame [S] [C], à payer à Monsieur [I] [R] la somme de 5736.53 euros, échéance du mois de janvier 2024 comprise et déduction faite de la somme de 1166.36 versée le 10 janvier 2024, à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 9 mars 2023 sur la somme de 5573,16 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

AUTORISONS Monsieur [H] [J] à se libérer de sa dette en réglant la somme de de 1166.36 euros les 16 janvier 2024 et 5 février 2024 et le solde de la dette en principal, intérêts et frais le 2 avril 2024 ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [H] [J],

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

– le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 10 mai 2023,

– le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

– le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [H] [J] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

– le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

– Monsieur [H] [J] sera condamné à verser à Monsieur [I] [R] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

REJETONS la demande d’astreinte ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [J], solidairement avec Monsieur [T] [C] et Madame [S] [C], aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 9 mars 2023,

CONDAMNONS Monsieur [H] [J], solidairement avec Monsieur [T] [C] et Madame [S] [C], à payer à Monsieur [I] [R] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 mars 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

REJETONS toute autre demande ;

La Greffière La Juge