Offre d’achat de terrain sur leboncoin : les modalités de l’acceptation

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Une nouvelle offre d’achat d’un bien immobilier à un prix plus bas n’engage pas le vendeur qui a formulé préalablement au vendeur une offre ferme.

M. [H] et Mme [C] ont mis en vente un terrain sur le site internet « Le bon coin ». Après des pourparlers avec M. et Mme [I], ces derniers ont accepté d’acheter le terrain au prix de 28 000 euros. Cependant, la vente a échoué et le terrain a été vendu à d’autres acquéreurs. M. et Mme [I] ont alors assigné les vendeurs en justice pour faire reconnaître la vente du terrain. Le tribunal judiciaire d’Amiens a rejeté leur demande, les condamnant à payer des frais. M. et Mme [I] ont fait appel de cette décision, demandant à la cour de reconnaître la vente du terrain et de leur accorder des dommages-intérêts. De leur côté, M. [H] et Mme [C] demandent le rejet des demandes de M. et Mme [I] et réclament des dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur la demande tendant à voir déclarer parfaite la vente conclue le 10 avril 2021 ou le 16 avril 2021

M. et Mme [I] considèrent que le contrat de vente a été formé par la rencontre de l’offre émise par M. [H] le 1er avril 2021 et de leur acceptation le 9 avril 2021. M. [H] et Mme [C] répliquent que le courriel du 9 avril 2021 constitue une nouvelle offre de la part de M. et Mme [I] qui n’a pas rencontré leur acceptation. Le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles deux parties manifestent leur volonté de s’engager. La vente n’a pas été conclue faute de rencontre d’une offre et d’une acceptation.

Sur la demande de M. et Mme [I] de dommages-intérêts

M. et Mme [I] estiment que le refus de M. [H] et Mme [C] de contracter avec eux est abusif et discriminatoire. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public. Le refus fautif de contracter est de nature à engager une responsabilité délictuelle. M. et Mme [I] ne démontrent pas en quoi M. [H] et Mme [C] ont commis un abus dans leur droit de ne pas contracter.

Sur la demande de M. [H] et Mme [C] de dommages-intérêts

M. [H] et Mme [C] estiment que M. et Mme [I] ont fait preuve d’agressivité procédurale. L’abus du droit d’agir en justice n’est pas caractérisé par la simple erreur du justiciable dans l’appréciation de ses droits. L’agressivité procédurale de M. et Mme [I] n’est pas établie par la simple délivrance d’une mise en demeure ou l’exercice de l’action en justice. L’abus n’est pas caractérisé.

Sur les frais du procès

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et frais irrépétibles sont confirmées. M. et Mme [I] sont condamnés aux dépens d’appel et à payer à M. [H] et Mme [C] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

– Condamnation de M. [D] [I] et son épouse Mme [U] [T] aux dépens d’appel.
– Paiement de 3 000 euros par M. [D] [I] et son épouse Mme [U] [T] à M. [G] [H] et Mme [B] [C] en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Sommaire

Réglementation applicable

Aux termes de l’article 1113 du code civil, le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles deux parties manifestent leur volonté de s’engager.

Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.

Aux termes de l’article 1114 du code civil, l’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.

Aux termes de l’article 1117, alinéa 1, l’offre est caduque, à l’expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, à l’issue d’un délai raisonnable.

Aux termes de l’article 1118, alinéa 1, du code civil, l’acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre.

Aux termes de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel il ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Avocats

Bravo aux Avocats ayant plaidé ce dossier :

– Me Marion SENECHAL
– Me Ludivine BIDART-DECLE
– Me Laurent SWENNEN
– Me Audrey BOUDOUX D’HAUTEFEUILLE
– Me Sylvain LEBRETON

Mots clefs associés

– Motivation
– Contrat de vente
– Offre et acceptation
– Caducité de l’offre
– Promesse unilatérale
– Dommages-intérêts
– Liberté contractuelle
– Responsabilité délictuelle
– Agressivité procédurale
– Frais du procès

– Motivation : Raison ou mobile qui pousse une personne à agir d’une certaine manière.
– Contrat de vente : Accord entre deux parties par lequel l’une s’engage à livrer un bien ou fournir un service en échange d’une contrepartie financière.
– Offre et acceptation : Processus par lequel une partie propose des termes et conditions pour un contrat (offre) et l’autre partie accepte ces termes pour former un accord contraignant.
– Caducité de l’offre : Situation où une offre expire ou devient invalide en raison de diverses circonstances telles que le non-respect des conditions de l’offre ou le passage du temps.
– Promesse unilatérale : Engagement unilatéral pris par une partie de réaliser une action en échange de rien en retour.
– Dommages-intérêts : Réparation financière accordée à une partie lésée pour compenser les pertes subies en raison de l’action ou de l’inaction d’une autre partie.
– Liberté contractuelle : Principe selon lequel les parties sont libres de négocier et de conclure des contrats selon leurs propres termes et conditions.
– Responsabilité délictuelle : Responsabilité civile qui découle de l’acte illicite ou négligent d’une personne causant un préjudice à une autre partie.
– Agressivité procédurale : Comportement abusif ou excessif lors d’une procédure judiciaire visant à intimider ou à nuire à l’autre partie.
– Frais du procès : Coûts associés à la poursuite ou à la défense d’une affaire en justice, y compris les honoraires d’avocat, les frais de justice et les dépenses connexes.

* * *

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRET

N°

[I]

[T]

[H]

[C]

MS/VB/SGS

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU CINQ MARS

DEUX MILLE VINGT QUATRE

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 22/00021 – N° Portalis DBV4-V-B7G-IJ2P

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS DU UN DECEMBRE DEUX MILLE VINGT ET UN

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur [D] [I]

né le 15 Septembre 1974 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

Madame [U] [T] épouse [I]

née le 19 Mars 1969 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par Me Marion SENECHAL substituant Me Ludivine BIDART-DECLE, avocats au barreau d’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant Me Laurent SWENNEN, avocat au barreau de PARIS

APPELANTS

Monsieur [G] [H]

né le 06 Janvier 1974 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [B] [C]

née le 03 Novembre 1977 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentés par Me Audrey BOUDOUX D’HAUTEFEUILLE, avocat au barreau d’AMIENS

Plaidant Me Sylvain LEBRETON, avocat au barreau de MEAUX

INTIMES

DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :

L’affaire est venue à l’audience publique du 09 janvier 2024 devant la cour composée de Mme Agnès FALLENOT, Présidente de chambre, M. Vincent ADRIAN et Mme Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.

A l’audience, la cour était assistée de Mme Vitalienne BALOCCO, greffière.

Sur le rapport de Mme Myriam SEGOND et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et le président a avisé les parties de ce que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 05 mars 2024, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

PRONONCÉ :

Le 05 mars 2024, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Agnès FALLENOT, Présidente de chambre et Mme Vitalienne BALOCCO, greffière.

* *

DECISION

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

M. [H] et Mme [C] ont publié, en fin d’année 2020, sur le site internet « Le bon coin » une annonce concernant la vente d’un terrain leur appartenant situé à [Localité 7] au [Adresse 9], d’une contenance de 129 m2, au prix de 28 000 euros.

Le 20 octobre 2020, M. et Mme [I] ont pris contact avec M. [H] et Mme [C] puis les parties ont engagé des pourparlers.

Le 9 janvier 2021, les vendeurs ont informé M. et Mme [I] qu’ils avaient accepté une offre d’autres acquéreurs et que la procédure de vente suivait son cours.

Le 1er avril 2021, les vendeurs ont informé M. et Mme [I] de l’échec de la vente avec les autres candidats acquéreurs, et de ce qu’ils pouvaient acheter le bien à 28 000 euros, sans condition suspensive d’obtention d’un prêt.

Le 8 avril 2021, M. et Mme [I] ont fait une offre aux vendeurs à 25 000 euros, refusée le soir même par ces derniers. Le 9 avril 2021, M. et Mme [I] ont indiqué par courriel aux vendeurs qu’ils étaient d’accord sur le montant de 28 000 euros, puis leur ont adressé le même jour un courriel intitulé « nouvelle offre » valable jusqu’au 12 avril 2021 à minuit.

Le bien a finalement été vendu à d’autres acquéreurs.

Estimant que le contrat de vente était formé par l’acceptation de l’offre, M. et Mme [I] ont, par acte en date du 1er juillet 2021, assigné à jour fixe les vendeurs devant le tribunal judiciaire d’Amiens pour voir déclarer parfaite la vente du 9 avril 2021 et que la propriété du terrain leur est acquise de droit à compter de cette date.

Par jugement du 1er décembre 2021, le tribunal judiciaire d’Amiens a :

– déclaré recevables les demandes de M. et Mme [I],

– débouté M. et Mme [I] de leur demande principale visant à juger parfaite à la date du 9 avril 2021 la vente du terrain et à juger en conséquence que la propriété de ce terrain leur est acquise de droit à partir de cette date,

– débouté M. et Mme [I] de leur demande subsidiaire visant à juger parfaite la vente dudit terrain à la date du 16 avril 2021,

– débouté M. et Mme [I] de leur demande de dommages-intérêts,

– débouté M. [H] et Mme [C] de leur demande indemnitaire reconventionnelle pour procédure abusive,

– condamné in solidum M. et Mme [I] aux dépens,

– condamné in solidum M. et Mme [I] à payer à M. [H] et Mme [C] la somme de 2 500 euros,

– rejeté leur propre demande fondée sur le même texte.

Par déclaration du 3 janvier 2022, M. et Mme [I] ont fait appel de l’ensemble des chefs de cette décision, à l’exception de celui ayant débouté M. [H] et Mme [C] de leur demande indemnitaire reconventionnelle pour procédure abusive.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 9 janvier 2024.

EXPOSE DES PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions du 31 mai 2023, M. et Mme [I] demandent à la cour :

– d’infirmer le jugement,

– de juger parfaite la vente conclue le 10 avril 2021 avec M. [H] et Mme [C], vente du terrain situé à [Localité 7] au prix de 28 000 euros,

– en conséquence juger que la propriété de ce terrain leur est acquise de droit, à compter du 10 avril 2021, date de réception par M. [H] et Mme [C] de l’acceptation du 9 juin 2021 à 21h10,

– subsidiairement, juger parfaite la vente conclue le 16 avril 2021 et en conséquence, juger que la propriété du terrain leur est acquise à compter de cette date,

– en tout état de cause, condamner in solidum M. [H] et Mme [C] à leur payer une somme de 100 000 euros à titre de dommages-intérêts,

– débouter M. [H] et Mme [C] de leurs demandes,

– confirmer la décision en ce qu’elle a débouté M. [H] et Mme [C] de leur demande indemnitaire reconventionnelle pour procédure abusive,

– y ajoutant, condamner in solidum M. [H] et Mme [C] à leur payer une indemnité de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de Me Bidart.

Par conclusions du 23 décembre 2022, M. [H] et Mme [C] demandent à la cour de :

– confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. et Mme [I] de leurs demandes,

– rejeter les demandes de M. et Mme [I] visant à « juger » parfaite la vente du terrain, au motif de forme que l’assignation visant un transfert de droits réels n’a pas été publiée aux services fonciers et que la procédure est menée en l’absence des acquéreurs actuels du bien,

– sur le fond, débouter M. et Mme [I] de leurs demandes, aucune vente n’étant intervenue ni le 9 avril 2021 ni le 16 avril 2021,

– rejeter la demande d’indemnisation à hauteur de 100 000 euros,

Reconventionnellement,

– infirmer la décision en ce qu’elle a rejeté leur demande de dommages et intérêts et limité leur indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance,

– condamner M. et Mme [I] à leur payer la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts pour procédure vexatoire et abusive,

– condamner M. et Mme [I] à leur payer la somme de 6 598 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance,

Statuant en complément devant la cour :

– condamner M. et Mme [I] à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

– condamner M. et Mme [I] aux dépens de première instance et d’appel.

MOTIVATION

1. Sur la demande tendant à voir déclarer parfaite la vente conclue le 10 avril 2021 ou le 16 avril 2021

M. et Mme [I] considèrent que le contrat de vente a été formé par la rencontre de l’offre émise par M. [H] le 1er avril 2021 et de leur acceptation le 9 avril 2021.

M. [H] et Mme [C] répliquent que le courriel du 9 avril 2021 constitue une nouvelle offre de la part de M. et Mme [I] qui n’a pas rencontré leur acceptation.

Sur ce, aux termes de l’article 1113 du code civil, le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles deux parties manifestent leur volonté de s’engager.

Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.

Aux termes de l’article 1117, alinéa 1, l’offre est caduque, à l’expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, à l’issue d’un délai raisonnable.

Aux termes de l’article 1118, alinéa 1, du code civil, l’acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre.

Il est constant que le 20 octobre 2020, M. et Mme [I] ont pris contact sur le site « Le bon coin » avec M. [H] et Mme [C] proposant à la vente un terrain situé à [Localité 7], que les parties ont engagé des pourparlers et que le 9 janvier 2021, M. [H] et Mme [C] ont interrompu les pourparlers en raison de l’acceptation de leur offre par d’autres acquéreurs.

Par un courriel du 1er avril 2021, à 16h05, M. [H] a informé M. et Mme [I] de l’échec de la vente avec les autres acquéreurs puis ont demandé à ces derniers : « Pourriez-vous me confirmer votre intention de vous porter à votre tour acquéreur de ce terrain ‘ Le prix reste inchangé à 28 000 euros. Dans l’affirmative, je vous demanderai de bien vouloir me confirmer que l’achat peut se faire au comptant avec des fonds disponibles sans condition d’obtention de prêt. […] » Un peu plus tard dans la journée, à 17h30, M. [H] a indiqué : « Comme évoqué le 10/02, je reviens vers vous en premier lieu avant de re-publier l’annonce. Vous me direz donc si le terrain vous intéresse toujours, sachant que je pense le remettre en ligne dès ce week-end. »

Il s’agit d’une offre faite dans un certain délai, soit jusqu’à l’expiration du premier week-end d’avril 2021,c’est à dire le 4 avril 2021 à 00h00.

M. et Mme [I] n’ont répondu que le 8 avril 2021. Il y a donc lieu de considérer que cette offre est devenue caduque en application de l’article 1117 précité.

Le 8 avril 2021, M. et Mme [I] ont joint à leur courriel un document intitulé « Offre d’achat d’un bien immobilier ». Aux termes de ce document, M. et Mme [I] se désignant comme « Promettant » s’engageaient à acquérir, de M. [H] et Mme [C], le bien au prix de 25 000 euros, payé comptant. Il était précisé « Sans acceptation du vendeur ou de son mandataire, la présente offre d’achat immobilier prendra, sauf reconduction, fin le lundi 12 avril 2021 à minuit. »

Il s’agit d’une promesse unilatérale d’achat faite dans un délai déterminé, soit jusqu’au 12 avril 2021 à minuit.

M. [H] et Mme [C] n’ont pas levé l’option et M. [H] a écrit, le 9 avril 2021 à 18h56: « Comme évoqué dans mon courriel du 1/04, le prix de vente reste inchangé. Nous échangeons depuis plusieurs mois maintenant, je pense que cette offre est l’aboutissement de votre réflexion. Aussi je vous propose que nous en restions là de nos échanges. Je vous souhaite sincèrement d’aboutir sur l’un de vos autres projets à l’étude. »

La promesse est donc devenue caduque.

Le même jour, le 9 avril 2021 à 21h10, M. et Mme [I] ont fait parvenir une autre offre au prix de 28 000 euros, qui n’a jamais été acceptée.

A défaut de rencontre d’une offre et d’une acceptation, la vente n’a pas été conclue.

Le jugement est confirmé.

2. Sur la demande de M. et Mme [I] de dommages-intérêts

M. et Mme [I] estiment que le refus de M. [H] et Mme [C] de contracter avec eux est abusif et discriminatoire.

Sur ce, aux termes de l’article 1102 du code civil, chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi.

La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

Le refus fautif de contracter est de nature à engager une responsabilité délictuelle.

M. et Mme [I] ne démontrent pas en quoi M. [H] et Mme [C] ont commis un abus dans leur droit de ne pas contracter alors qu’ils ont à plusieurs reprises raté l’opportunité d’acquérir, soit en ne levant pas l’option dans le délai imparti, soit en réduisant le prix.

Le jugement est confirmé.

3. Sur la demande de M. [H] et Mme [C] de dommages-intérêts

M. [H] et Mme [C] estiment que M. et Mme [I] ont fait preuve d’agressivité procédurale : lettre recommandée dès le 16 avril puis très rapidement, lettre de leur conseil et enfin assignation à jour fixe devant la juridiction d’Amiens.

Sur ce, vu l’article 1240 du code civil :

L’abus du droit d’agir en justice n’est pas caractérisé par la simple erreur du justiciable dans l’appréciation de ses droits.

L’agressivité procédurale de M. et Mme [I] n’est pas établie par la simple délivrance d’une mise en demeure ou l’exercice de l’action en justice.

L’abus n’est pas caractérisé.

Le jugement est confirmé.

4. Sur les frais du procès

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et frais irrépétibles sont confirmées.

Parties perdantes en cause d’appel, M. et Mme [I] sont condamnés aux dépens d’appel et à payer à M. [H] et Mme [C] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, après débats publics, en dernier ressort,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant :

Condamne M. [D] [I] et son épouse Mme [U] [T] aux dépens d’appel,

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne M. [D] [I] et son épouse Mme [U] [T] à payer à M. [G] [H] et Mme [B] [C] la somme de 3 000 euros.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE