La SCI Avola, propriétaire de lots dans une résidence en copropriété, conteste les charges de chauffage qui lui sont imputées depuis 2009. Elle a assigné le syndicat des copropriétaires en justice pour obtenir la production de documents comptables et des factures, ainsi que des dommages-intérêts.
En retour, le syndicat des copropriétaires l’a assignée pour impayés de charges. Le tribunal a débouté la SCI Avola de ses demandes et l’a condamnée à payer les charges impayées ainsi que des dommages-intérêts.
La SCI Avola a interjeté appel de ce jugement. Les parties ont des positions divergentes sur la prescription des demandes, la responsabilité de la coupure du chauffage, la justification des charges réclamées et la demande de délais de paiement. La clôture de l’instruction a été prononcée et les parties attendent la décision de la cour.
1. Vérifiez la recevabilité de vos demandes : Assurez-vous que vos demandes sont recevables en fonction des dispositions légales applicables à votre situation. Vérifiez notamment les délais de prescription et les conditions requises pour agir en justice.
2. Présentez des preuves solides : Pour appuyer vos demandes, veillez à produire des pièces justificatives complètes et pertinentes. Les documents comptables, les procès-verbaux d’assemblées générales et les factures peuvent être des éléments essentiels pour étayer vos arguments.
3. Soyez cohérent dans vos arguments : Assurez-vous que vos arguments sont cohérents et logiques tout au long de la procédure. Évitez les contradictions et veillez à ce que vos demandes soient étayées par des faits concrets et vérifiables.
Sur la recevabilité des demandes de la SCI Avola
La SCI Avola conteste la privation du service de chauffage collectif, ce qui n’est pas soumis au délai de prescription des actions réelles immobilières. Les dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 s’appliquent à toutes les actions personnelles relatives à la copropriété. Le tribunal a donc correctement analysé les éléments de la cause en retenant l’application de ces dispositions.
Sur les demandes avant-dire droit
Le syndicat des copropriétaires a produit des documents justifiant les dépenses d’entretien de la chaufferie, ce qui rend inutile la demande de production de la comptabilité de la copropriété. La demande de vue des lieux pour déterminer l’initiative de la coupure du chauffage central est rejetée car elle n’apporterait pas d’éléments utiles au litige.
Sur la demande d’exonération du paiement des charges de chauffage central et les demandes connexes
La SCI Avola demande à être exonérée du paiement des charges de chauffage central, mais n’a pas prouvé que la coupure du raccordement était due au syndicat des copropriétaires. Le tribunal a donc rejeté ses demandes d’exonération de paiement de ces charges.
Sur la demande de dommages et intérêts
La demande de dommages et intérêts de la SCI Avola est infondée, car ses demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires le sont également. Le jugement déféré a donc été confirmé en rejetant sa demande de dommages et intérêts.
Sur les demandes du syndicat des copropriétaires
Le syndicat des copropriétaires demande le paiement d’arriérés de charges par la SCI Avola. Le tribunal a retenu partiellement la demande du syndicat, mais a rejeté une partie des demandes en raison du manque de preuves. La condamnation de la SCI Avola a donc été réduite en conséquence.
Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens
Chaque partie conserve la charge de ses dépens d’appel et des frais non compris dans les dépens. Les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ont été rejetées.
Réglementation applicable
– Loi du 10 juillet 1965
– Loi du 23 novembre 2018
– Code civil
Avocats
– Me Ahlem RAMOUL-BENKHODJA
– Me Laurence FRICK
Mots clefs
– SCI Avola
– Recevabilité des demandes
– Prescription des actions réelles immobilières
– Loi du 10 juillet 1965
– Délai de prescription de 10 ans
– Installation de chauffage collectif
– Délai de prescription de 10 ans
– Tribunal de grande instance
– Syndicat des copropriétaires
– Article 42 de la loi du 10 juillet 1965
– Article 2222 du code civil
– Article 2224 du code civil
– Demande avant-dire droit
– États financiers
– Comptes de gestion généraux
– Dépenses d’entretien et de petites réparations
– Factures de la société Cofely
– Demande de production de la comptabilité de la copropriété
– Demande d’exonération du paiement des charges de chauffage central
– Modification du règlement de copropriété
– État descriptif de division
– Demande de dommages et intérêts
– Syndicat des copropriétaires
– Charges de copropriété
– Exercices 2011 à 2019
– Procès-verbaux des assemblées générales
– Comptes individuels de charges
– Arriérés de charges
– Demande de délais de paiement
– Demande de dommages et intérêts
– Dépens et frais non compris dans les dépens
– Article 700 du code de procédure civile
Définitions juridiques
– SCI Avola: Société Civile Immobilière Avola
– Recevabilité des demandes: Capacité d’une demande à être acceptée et examinée par une autorité compétente
– Prescription des actions réelles immobilières: Délai au-delà duquel une action en justice concernant un bien immobilier ne peut plus être engagée
– Loi du 10 juillet 1965: Loi régissant le statut de la copropriété des immeubles bâtis en France
– Délai de prescription de 10 ans: Période au-delà de laquelle une action en justice devient prescrite
– Installation de chauffage collectif: Système de chauffage commun à plusieurs logements ou locaux
– Tribunal de grande instance: Juridiction compétente pour traiter des litiges civils de grande importance
– Syndicat des copropriétaires: Organisation regroupant les copropriétaires d’un immeuble en copropriété
– Article 42 de la loi du 10 juillet 1965: Article de la loi sur la copropriété traitant des travaux nécessitant l’accord de l’assemblée générale
– Article 2222 du code civil: Article du code civil français concernant la prescription des actions personnelles
– Article 2224 du code civil: Article du code civil français concernant la prescription des actions réelles immobilières
– Demande avant-dire droit: Demande formulée avant l’ouverture d’une procédure judiciaire
– États financiers: Documents comptables présentant la situation financière d’une entité à une date donnée
– Comptes de gestion généraux: Comptes regroupant l’ensemble des opérations financières d’une entité
– Dépenses d’entretien et de petites réparations: Frais liés à la maintenance et aux réparations mineures d’un bien immobilier
– Factures de la société Cofely: Documents émis par la société Cofely pour des prestations de services
– Demande de production de la comptabilité de la copropriété: Requête visant à obtenir les documents comptables de la copropriété
– Demande d’exonération du paiement des charges de chauffage central: Requête visant à être dispensé du paiement des frais de chauffage collectif
– Modification du règlement de copropriété: Changement apporté aux règles régissant la copropriété d’un immeuble
– État descriptif de division: Document décrivant la répartition des lots dans un immeuble en copropriété
– Demande de dommages et intérêts: Requête visant à obtenir une compensation financière pour un préjudice subi
– Charges de copropriété: Frais communs supportés par les copropriétaires pour l’entretien et la gestion de l’immeuble
– Exercices 2011 à 2019: Période couvrant les années 2011 à 2019
– Procès-verbaux des assemblées générales: Compte-rendu écrit des décisions prises lors des réunions des copropriétaires
– Comptes individuels de charges: Comptes détaillant les dépenses supportées par chaque copropriétaire
– Arriérés de charges: Montant dû et non payé par un copropriétaire pour les charges de copropriété
– Demande de délais de paiement: Requête visant à obtenir un report dans le paiement d’une dette
– Dépens et frais non compris dans les dépens: Frais et dépenses liés à une procédure judiciaire mais non inclus dans les dépens
– Article 700 du code de procédure civile: Article du code de procédure civile français concernant l’indemnisation des frais de justice.
* * *
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
MINUTE N° 95/2024
Copie exécutoire
aux avocats
Le 29 février 2024
La greffière
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D’APPEL DE COLMAR
DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 29 FÉVRIER 2024
Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 21/04586 –
N° Portalis DBVW-V-B7F-HWMM
Décision déférée à la cour : 28 Septembre 2021 par le tribunal judiciaire de [Localité 4]
APPELANTE et INTIMÉE SUR APPEL INCIDENT :
La S.C.I. AVOLA
prise en la personne de son représentant légal
ayant siège [Adresse 2] à [Localité 4]
représentée par Me Ahlem RAMOUL-BENKHODJA, Avocat à la cour
INTIMÉ et APPELANT SUR APPEL INCIDENT :
Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 4], représenté par son syndic la SAS CLM IMMO prise en la personne de son représentant légal
ayant siège [Adresse 1] à [Localité 5]
représenté par Me Laurence FRICK, Avocat à la cour
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Octobre 2023, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Madame Myriam DENORT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Myriam DENORT, Conseillère faisant fonction
de présidente
Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillère
Madame Nathalie HERY, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffière, lors des débats : Madame Martine THOMAS
ARRÊT contradictoire
– prononcé publiquement, après prorogation le 23 février 2024, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.
– signé par Madame Myriam DENORT, Conseillère faisant fonction de présidente, et Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS et PROCÉDURE
La SCI Avola est propriétaire des lots n°5354, 19 et 20 dans la résidence en copropriété située [Adresse 3] à [Localité 4] (67).
Se plaignant de l’imputation, depuis de nombreuses années, de charges de chauffage pour son lot n°5354, alors qu’elle soutenait que le local commercial lui appartenant n’était plus rattaché au chauffage collectif de l’immeuble depuis 2009, la SCI Avola a attrait le syndicat des copropriétaires de la résidence devant le tribunal de grande instance de Mulhouse par acte introductif d’instance enregistré le 20 février 2019, signifié le 7 mars 2019. Elle a demandé qu’il soit ordonné au syndicat des copropriétaires de produire la comptabilité de la copropriété des années 2009 et 2010, ainsi que l’ensemble des factures « ELYO » et un décompte de charges de l’exercice 2009 à l’exercice 2018, expurgé de la quote-part relative au chauffage central, outre des dommages intérêts.
Par acte d’huissier signifié le 27 février 2019, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCI Avola devant le même tribunal, aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 37 704,97 euros en principal, au titre de charges impayées.
Les deux procédures ont été jointes le 24 septembre 2020.
Par jugement du 28 septembre 2021, le tribunal a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, déclaré recevable la note en délibéré du 22 septembre 2021 produite par le syndicat des copropriétaires et il a :
– débouté la SCI Avola de sa demande de vue des lieux ou d’expertise judiciaire, ainsi que de sa demande tendant à la production, avant dire droit et sous astreinte, de la comptabilité du syndicat des copropriétaires des années 2009 et 2010, ainsi que de l’ensemble des factures et bons d’intervention de la société Elyo/Cofely qui s’y rattachaient,
– débouté le syndicat des copropriétaires de la fin de non-recevoir soulevée, tirée de la prescription des demandes de la SCI Avola,
– déclaré la SCI Avola recevable en ses demandes, mais il en l’en a déboutée,
– condamné la SCI Avola à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 20 822,62 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement, au titre des charges restées impayées entre le 5 octobre 2011 et le 13 octobre 2020,
– débouté la SCI Avola du surplus de ses demandes au titre des charges de copropriété restées impayées,
– condamné la SCI Avola à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros à titre de dommages intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
– débouté la SCI Avola de sa demande de délais de paiement,
– débouté la SCI Avola de sa demande fondée sur la résistance abusive,
– condamné la SCI Avola à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
– débouté la SCI Avola de sa demande présentée sur le même fondement et l’a condamnée aux entiers dépens,
– débouté les parties du surplus de leurs prétentions plus amples ou contraires.
Sur la demande de vue des lieux ou d’expertise judiciaire présentée avant dire droit par la SCI Avola, le tribunal a relevé que l’objet de cette mesure était de constater qu’il n’était pas possible, pour un copropriétaire, d’accéder à la chaufferie et que les travaux de coupure du chauffage central n’avaient pas pu être réalisés par elle-même mais par une entreprise autorisée par le syndic. Il a considéré que cette preuve, à la supposer nécessaire à la solution du litige, pouvait être apportée par d’autres moyens. Chaque partie convenait que la section des canalisations, depuis le restaurant, établie par un constat d’huissier du 9 janvier 2019, était vraisemblablement l’oeuvre d’un professionnel, mais les mesures sollicitées n’étaient pas de nature à déterminer qui était à l’origine de cette coupure, seul point en débat.
Sur la production, avant dire droit, de la comptabilité du syndicat des copropriétaires sur l’année 2009 et 2010, ainsi que des factures et des bons d’intervention de la société Elyo/Cofely, le tribunal a relevé que le syndicat des copropriétaires, qui produisait ces comptes et les factures, indiquait qu’il s’agissait des seuls documents en sa possession, si bien qu’il n’y avait pas lieu de faire droit à la demande portant sur les bons d’intervention.
Sur la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires, le tribunal a relevé que l’action en contestation du montant des charges réclamées et tendant à la production d’un décompte de charges expurgé de sa quote-part relative au chauffage central était une action personnelle de la SCI Avola, soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil depuis l’entrée en vigueur de la loi dite « Elan », soit le 23 novembre 2018, le délai de prescription antérieur ayant été de 10 ans.
Il a relevé que le nouveau délai de prescription quinquennale applicable avait commencé à courir à compter du 25 novembre 2018, sans pouvoir excéder la durée de prescription antérieurement applicable de 10 ans, eu égard aux travaux en cause, si bien que l’action de la SCI Avola n’était pas prescrite.
Sur le fond, le tribunal a constaté que la SCI Avola ne rapportait pas la preuve de ce que la coupure du raccordement de ses lots au chauffage collectif avait été effectuée à l’initiative du syndicat des copropriétaires. Il a rappelé qu’un copropriétaire ne pouvait être dispensé de participer aux charges du chauffage au prétexte qu’il ne l’utilisait pas pour avoir fait installer un chauffage individuel, même s’il avait fait débrancher son installation de chauffage du circuit collectif.
Sur la fin de non-recevoir soulevée par la SCI Avola, le tribunal a relevé l’application du même délai de prescription concernant l’action du syndicat des copropriétaires en paiement des arriérés de charges.
Concernant la demande portant sur le montant de 24 231,04 euros au titre du solde de son compte au 31 décembre 2014, hors régularisation, et celui de 1 708,79 euros au titre de la régularisation des charges sur l’exercice 2014, le tribunal a considéré que le délai de prescription de 10 ans alors applicable avait commencé à courir à la date de l’assemblée générale du 18 juin 2015 et qu’il avait été interrompu par l’assignation du 27 février 2019.
Pour les mêmes raisons, le tribunal a retenu que la prescription de la demande portant sur les sommes relatives aux exercices antérieurs, depuis 2011, ne pouvait non plus être retenue.
Il a précisé qu’il n’y avait pas lieu d’ordonner avant dire droit la production d’un décompte expurgé des charges de chauffage, qui n’était sollicité que dans les motifs des conclusions de la SCI Avola, mais pas dans leur dispositif.
Sur le fond, le tribunal a relevé l’ensemble des pièces produites et il a notamment observé que :
– le syndicat des copropriétaires disposait déjà d’un titre exécutoire pour les sommes dues pour la période du 1er janvier 2008 au 4 octobre 2011 à hauteur d’un montant total de 14 176,31 euros,
– la somme de 43 784,78 euros réclamée au titre des exercices ultérieurs à l’exercice 2014 incluait les sommes de 24 231,04 euros et de 1 708,79 euros correspondant au solde du compte de la SCI Avola au 31 décembre 2014 et à la régularisation des charges de l’exercice 2014, qui devaient en être déduites (reliquat de 17 844,95 euros),
– le syndicat des copropriétaires produisait les pièces nécessaires au titre des charges dues à compter de l’exercice 2015 et jusqu’au 13 octobre 2020, ainsi que de l’exercice 2014 à hauteur de la somme de 1 708,79 euros,
– la SCI Avola n’avait pas contesté les procès-verbaux des assemblées générales produits dans les délais légaux,
– concernant les exercices 2011 à 2013, seuls étaient produits des états financiers et des procès-verbaux d’assemblées générales, insuffisants à prouver la créance du syndicat en l’absence de décompte précis de répartition des charges,
– au vu des pièces produites par la SCI Avola elle-même, seul restait dû un reliquat de 496,81 euros pour l’exercice 2011 et de 771,07 euros au titre de l’exercice 2013.
Sur la demande de dommages-intérêts, le tribunal a notamment relevé que la SCI Avola s’abstenait de payer les charges de copropriété à leur échéance, en laissant perdurer sa dette depuis plusieurs années.
Il a retenu qu’à l’appui de sa demande de délais de paiement, elle ne produisait aucun justificatif de sa situation financière alors qu’au vu de l’ancienneté de sa dette, elle avait bénéficié de facto de délais de paiement.
Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive, la SCI Avola ne justifiait ni d’un acte de malice ou de mauvaise foi ou d’erreur grave équipollente au dol, imputable au syndicat des copropriétaires, ni du préjudice qu’elle invoquait.
La SCI Avola a interjeté appel de ce jugement le 30 octobre 2021.
La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 6 juin 2023.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par ses conclusions récapitulatives transmises par voie électronique le 26 mai 2023, la SCI Avola sollicite que son appel soit déclaré recevable et bien fondé, que la cour infirme le jugement déféré et, statuant à nouveau, qu’elle :
– constate l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la SAS CLM Immo,
Avant dire droit,
– ordonne en tant que de besoin une vue des lieux en présence d’un sachant ou une expertise judiciaire afin de constater qu’il n’est pas possible d’accéder, pour un propriétaire, à la chaufferie et que les travaux de coupure du chauffage central n’ont pas pu être réalisés par elle mais par une entreprise autorisée par le syndic,
– ordonne au syndicat des copropriétaires de produire :
* la comptabilité de la copropriété sur l’année 2009 et 2010, avec production de l’ensemble des factures qui s’y rattachent, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,
* les bons d’intervention correspondant à chaque facture de la société Elyo sur les années 2009 et 2010, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,
– lui réserve tout droit et moyen et le droit de conclure amplement après communication de ces documents,
En tout état de cause, constate que le syndicat des copropriétaires a procédé à la coupure de chauffage pour elle et, en conséquence :
– l’exonère du paiement des charges relatives au chauffage central à compter de 2009 jusqu’en 2019, ainsi que pour l’avenir, compte tenu de l’absence d’utilité de cet élément d’équipement,
– ordonne au syndicat des copropriétaires de produire un décompte de charges expurgé, à compter de l’exercice 2009 jusqu’à l’exercice 2019, de la quote-part relative au chauffage central, sous astreinte de 150 euros par jour à compter de l’arrêt à intervenir,
– condamne le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3 000 euros en réparation du préjudice qu’elle a subi, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,
En tout état de cause,
– déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,
– déboute le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des charges liées à son chauffage collectif, faute de produire les pièces comptables permettant de déterminer à quel exercice ces sommes se rapportent,
– condamne le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers frais et dépens de la procédure,
A titre infiniment subsidiaire,
– lui accorde les plus larges délais de paiement,
– sur l’appel incident, déclare cet appel incident du syndicat des copropriétaires irrecevable et mal fondé et l’en déboute,
Subsidiairement,
– déboute le syndicat des copropriétaires, faute pour lui de produire les pièces comptables permettant de déterminer à quel exercice ces sommes se rapportent,
– lui accorde les plus larges délais de paiement,
En tout état de cause,
– déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes et le condamne à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de la procédure.
À l’appui de sa fin de non-recevoir, l’assignation lui ayant été délivrée le 27 février 2019 à l’initiative du syndicat des copropriétaires, la SCI Avola, qui soutient que les demandes de ce dernier sont prescrites pour l’ensemble des charges antérieures à celle-ci de plus de cinq ans, invoque l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 modifié le 23 novembre 2018.
Elle souligne à ce titre que le syndicat des copropriétaires a intégré dans sa demande un montant de 24 231,04 euros représentant le solde de son compte au 31 décembre 2014, hors régularisation, ainsi que la somme de 1 708,79 euros au titre de la régularisation des charges sur l’exercice 2014, alors que la demande portant sur ces sommes est prescrite. De plus, il ne produit pas l’extrait de compte antérieur au 31 décembre 2014, ce qui ne permet pas d’apprécier l’état des impayés sur cette période. Elle réclame donc la production d’un décompte expurgé de ces montants, sous astreinte.
Concernant la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de ses demandes, la SCI Avola fait valoir que son action est une action réelle, soumise à la prescription trentenaire, mettant en exergue la privation abusive de la jouissance de certaines parties communes dont elle fait l’objet.
Si son action devait être considérée comme une action personnelle, s’agissant d’une créance antérieure au 25 novembre 2018, elle garderait son délai de prescription original et, pour une créance exigible en juin 2009, période depuis laquelle elle n’est plus rattachée au chauffage collectif de l’immeuble, le délai de prescription ne courrait qu’à compter du 1er juin 2019, si bien qu’elle resterait recevable à contester les charges de copropriété de plus de cinq ans au jour du dépôt de sa demande, soit à compter du 20 février 2019.
En tout état de cause, elle invoque une interruption du délai de prescription par la délivrance de l’assignation du syndic, le 27 février 2019 selon les dispositions de l’article 22-41 (en réalité 2241) du code civil.
Sur le fond, à l’appui de ses demandes, la SCI Avola soutient qu’elle n’a jamais entrepris de travaux privatifs ayant affecté les parties communes, mais que le raccordement de son local au chauffage commun de l’immeuble a été coupé à la demande du syndicat des copropriétaires, sans autorisation préalable de la copropriété et sans son assentiment.
Elle fait valoir que :
– cette intervention n’a pu être effectuée que par un professionnel auquel les clés des locaux techniques ne pouvaient être délivrées que par le syndicat des copropriétaires, ces locaux étant généralement fermés ;
– la société Elyo/Cofely n’aurait pu accéder à la chaufferie sur son ordre, étant prestataire du syndicat des copropriétaires,
– ces travaux ont été réalisés aux frais de la copropriété, alors que si elle avait effectué les travaux, ils auraient été mis à sa charge ;
– le syndicat des copropriétaires ne l’a jamais invitée à cesser de tels travaux portant atteinte à l’ensemble de la copropriété ;
– le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 juin 2009 invoqué par le syndicat des copropriétaires ne précise pas que les travaux qu’elle aurait effectués portent sur les conduites de chauffage.
Elle estime donc nécessaire la production, par le syndicat de copropriétaires, de la comptabilité de la copropriété des années 2009 et 2010, ainsi que de l’ensemble des factures Elyo/Cofely et du géomètre qui s’y rattachent.
À l’appui de sa demande tendant à être exonérée du paiement des charges de chauffage central, la SCI Avola invoque l’absence d’utilité de cet élément d’équipement, dans la mesure où la copropriété ne fournit pas de chauffage, et que, selon la Cour de cassation, la preuve de la possibilité d’utiliser le service de cet équipement pèse sur le syndicat.
Elle invoque l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, selon lequel la répartition des charges spéciales doit être effectuée en fonction de l’utilité que les éléments d’équipement des services collectifs présentent à l’égard de chaque lot. Si le paiement de charges peut s’imposer lorsque le copropriétaire, supprimant les éléments de chauffage commun, fait installer un système individuel en l’absence de décision d’assemblée générale, tel n’est pas le cas en l’espèce puisque cette suppression de chauffage a été effectuée par le syndicat des copropriétaires, sans qu’elle ait donné son autorisation préalable.
Elle ajoute qu’elle a cru que le syndicat des copropriétaires procéderait à la modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division ultérieurement. C’est pourquoi elle n’a pas émis de contestation des décisions.
Sur les demandes du syndicat des copropriétaires, la SCI Avola reproche à ce dernier de ne pas lui avoir adressé de mise en demeure préalable.
Sur le montant des charges sollicitées, elle souligne que l’extrait de compte au 28 janvier 2019, qui n’est qu’un simple relevé informatique, n’est pas probant, un certain nombre d’incohérences y figurant quant à l’intégration, en 2018, de régularisations de charges et d’un solde de compte de 2014. Elle reproche au premier juge de s’être satisfait de simples états financiers dépourvus de valeur probante, de même que les procès-verbaux produits, relatifs aux années 2012 à 2014, qui ne sont pas signés par le syndic. De plus, les pièces comptables permettant de justifier ou déterminer à quel exercice les sommes sollicitées se rapportent ne sont pas produits.
Concernant les charges réclamées au titre de l’année 2011, elle invoque le jugement du 15 mars 2012, comme l’a retenu le tribunal. Concernant les années 2012 à 2014, elle critique l’intégration, en 2018, des sommes évoquées plus haut au titre de l’année 2014, ainsi que des contradictions dans la position du syndicat des copropriétaires.
Elle ajoute avoir réglé la somme à laquelle elle a été condamnée par le premier juge auprès de l’huissier de justice.
A titre subsidiaire, elle fait valoir qu’il conviendrait de lui accorder les plus larges délais de paiement, mais aussi que le préjudice de trésorerie d’un montant de 7 000 euros réclamé par le syndic n’est pas justifié.
Par ses conclusions récapitulatives transmises par voie électronique le 3 février 2023, le syndicat des copropriétaires sollicite le rejet de l’appel de la SCI Avola et de l’intégralité de ses prétentions, ainsi que de sa demande de délais de paiement, mais aussi la confirmation du jugement dans la limite de son appel incident.
Il demande que la cour déclare son appel incident recevable, qu’elle infirme le jugement entrepris en ce qu’il l’a débouté de sa fin de non-recevoir et en ce qu’il a déclaré la SCI Avola recevable en ses demandes, en ce qu’il a condamné la SCI Avola à lui payer la somme de 20 822,62 euros outre les intérêts au taux légal à compter du jugement, au titre des charges restées impayées entre le 5 octobre 2011 et le 13 octobre 2020, en ce qu’il l’a débouté du surplus de ses demandes au titre des charges de copropriété restées impayées, en ce qu’il a condamné la SCI Avola à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement, et enfin en ce qu’il l’a débouté du surplus de ses prétentions,
Il demande que la cour, statuant à nouveau :
– déclare les demandes de la SCI Avola irrecevables, l’action étant prescrite,
– condamne la SCI Avola à lui payer :
* la somme de 43 784,78 euros augmentée des intérêts au taux légal,
* la somme de 15 538,81 euros au titre de l’exercice 2011,
* la somme de 20 944,27 euros au titre de l’exercice 2012,
* la somme de 22 568,86 euros au titre de l’exercice 2013,
* la somme de 1 709,79 euros au titre de l’exercice 2014,
* une somme de 7 000 euros à titre de dommages intérêts.
Il sollicite la confirmation du jugement entrepris pour le surplus et, en tout état de cause, la condamnation de la SCI Avola aux entiers frais et dépens de la procédure d’appel ainsi qu’à lui payer une somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
À l’appui de sa fin de non-recevoir, le syndicat des copropriétaires soutient que l’action de la SCI Avola naît du fait qu’elle n’est plus rattachée au chauffage collectif de l’immeuble depuis 2009 et que, depuis cette date, elle ne pouvait ignorer les faits lui permettant d’exercer son action, d’autant plus qu’elle a elle-même fait réaliser les travaux de désolidarisation. Son action étant soumise au délai de prescription quinquennal, tel que le prévoit l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 23 novembre 2018 applicable immédiatement, et l’assignation ayant été délivrée le 7 mars 2019, elle est donc prescrite.
Il conteste que cette action soit une action réelle, dans la mesure où la SCI Avola ne revendique pas une portion des parties communes comme étant sa propriété mais un droit de créance à l’encontre de la copropriété, à savoir celui de bénéficier de la
jouissance du chauffage collectif, et subsidiairement, un droit de créance en responsabilité contre la copropriété. Il ne s’agit pas non plus d’une action en revendication de charges, mais une action en contestation de charges à laquelle s’applique également la prescription quinquennale.
Sur la recevabilité de sa propre demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir, concernant les sommes restant dues au titre de l’exercice 2014, insérées dans le compte de l’année 2018, que la copropriété ayant changé de syndic, l’ancien n’a transmis les comptes de 2014 au nouveau que suite à son assignation en référé, le 12 novembre 2018, cette date étant celle à laquelle la copropriété a pu connaître le montant de ces charges.
Il ajoute que, selon la prescription applicable aux créances antérieures au 25 novembre 2018, selon la nouvelle loi, il est en droit de réclamer le paiement des charges nées depuis 2011, invoquant l’ancien délai de prescription de 10 ans.
Sur le fond, le syndicat des copropriétaires conteste avoir fait couper le raccordement du local de la SCI Avola au chauffage commun de l’immeuble, affirmant que c’est au contraire l’oeuvre de cette dernière qui a voulu faire des économies.
Il indique avoir produit sa comptabilité des exercices 2009-2010 ainsi que les factures de la société Elyo de cette période, ce qui confirme qu’il n’a pas fait appel à cette société pendant ces exercices, et ajoute, sur la demande d’expertise de la SCI Avola, qu’aucun sachant ne pourra dire pour le compte de qui l’entreprise qualifiée, intervenue pour effectuer la coupure du raccordement, l’aura fait.
Il souligne qu’après 2009, la SCI Avola n’a ni protesté, ni prétendu à une correction de ses charges de chauffage pendant pratiquement cinq ans, y compris à l’occasion de l’instance ayant conduit au jugement du 15 mars 2012 qui l’a condamnée au paiement d’arriérés de charges des exercices 2008 à 2011, incluant des frais de chauffage.
Il invoque également un procès-verbal d’assemblée générale du 19 juin 2009 lors de laquelle la SCI Avola avait été rendue attentive sur le fait que les travaux privatifs ayant affecté les parties communes avaient été réalisés sans autorisation préalable de l’assemblée générale.
Il ajoute, sur le fait que la SCI Avola ne détenait pas la clé du local de la chaufferie, que l’entreprise intervenue pour son compte pouvait facilement ouvrir et refermer une porte sans aucune sécurité.
Sur l’arriéré de charges qu’il réclame, le syndicat des copropriétaires invoque un retard très important de la SCI Avola, à hauteur de 43 784,78 euros, soulignant que cette dernière n’a jamais contesté l’approbation des comptes par chacune de ces assemblées générales, dont les décisions s’imposent à elle. Il précise que les procès-verbaux n’ont pas à être signés par le syndic mais par le secrétaire de séance et ajoute qu’en toute hypothèse, la SCI Avola doit être condamnée au paiement de la somme de 39 264,30 euros.
Si la cour devait accorder à la SCI Avola la révision de charges qu’elle sollicite, le syndicat des copropriétaires demande que soit appliquée la jurisprudence selon laquelle la décision à intervenir ne peut valoir que pour l’avenir, aucune décharge n’étant possible pour le passé.
Il reprend, pour chaque exercice, le montant des charges qu’il réclame selon les états financiers produits, que le nouveau syndic a pu retrouver dans les archives de l’ancien.
Sur la demande de délais de paiement, l’intimé souligne notamment que la SCI Avola ne justifie aucunement de sa demande et que, l’accès au chauffage collectif lui ayant toujours été offert, il lui appartenait de ne pas s’en retrancher volontairement.
*
Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs conclusions notifiées et transmises aux dates susvisées.
MOTIFS
I ‘ Sur les demandes de la SCI Avola
A) Sur la recevabilité des demandes de la SCI Avola
Il résulte des écritures de la SCI Avola que la contestation de cette dernière ne porte pas, en réalité, sur la privation de jouissance d’une partie commune, mais sur la privation du service de chauffage collectif, du fait de la coupure du raccordement de ses locaux à l’équipement commun que constitue l’installation de chauffage collectif, qui dès lors est devenue pour elle inutile.
Il en résulte que le délai de prescription des actions réelles immobilières n’est pas applicable à son action. Cependant, contrairement aux allégations du syndicat des copropriétaires, les dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 issues de la loi du 23 novembre 2018 s’appliquent non pas seulement aux demandes en paiement d’arriérés de charge, mais, plus généralement, aux « actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat », tout comme ses anciennes dispositions qui fixaient pour ces actions un délai de prescription de 10 ans. Le tribunal a donc fait une exacte analyse des éléments de la cause en retenant l’application de ces dispositions, ainsi que de celles de l’article 2222 et de celles l’article 2224 du code civil auxquelles renvoie l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
En conséquence, dans la mesure où, s’il résulte des explications de la SCI Avola elle-même que la coupure du raccordement de ses locaux à l’installation de chauffage collectif a eu lieu en 2009, sa date précise n’est pas connue, il n’est pas démontré que l’ancien délai de prescription de 10 ans prévu antérieurement à la loi du 23 novembre 2018 ait expiré avant l’introduction de son action devant le tribunal de grande instance de [Localité 4] le 20 février 2019.
En conséquence, le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de la fin de non-recevoir soulevée à l’encontre des demandes de la SCI Avola et en ce qu’il a déclaré recevables les demandes de cette dernière.
B) Sur les demandes avant-dire droit
Suite à la demande de la SCI Avola, il doit être relevé que le syndicat des copropriétaires a bien produit les « états financiers » et surtout les comptes de gestion généraux de la copropriété relatifs aux exercices 2009 et 2010, qui font apparaître des frais d’entretien et de petites réparations de chaufferie comme les dépenses principales concernant l’installation de chauffage collectif, avec les contrats de maintenance de la chaufferie et après la fourniture de fioul. De plus, chacune de ces dépenses d’entretien et de petites réparations, qui se sont élevées au total à 5 927,35 euros en 2009 et à 1 942,46 euros en 2010, avec la liste des factures de la société Cofely correspondant, y apparaît dans le détail des charges générales.
Ces factures sont elles-mêmes produites et mentionnent de façon précise l’objet de chaque intervention de cette société, ce qui rend inutile la production, dans le cadre du présent appel, des bons d’intervention. La demande présentée à cette fin par la SCI Avola doit donc être rejetée, celle tendant à la production de la comptabilité de la copropriété des années 2009 et 2010, ainsi que de l’ensemble des factures de la société Cofely qui s’y rattachent, étant devenue sans objet. En effet, seule la production des factures utiles peut être exigée, et non celle de fourniture de fioul et de maintenance, qui ne sont pas susceptibles de présenter un lien avec ce litige.
En conséquence, le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de production de la comptabilité de la copropriété sur l’année 2009 et 2010, avec production de l’ensemble des factures qui s’y rattachent, ainsi que des bons d’intervention correspondant à chaque facture de la société Elyo sur les années 2009 et 2010.
Par ailleurs, ainsi que l’a fort justement relevé le tribunal, la coupure du raccordement des locaux de la SCI Avola au système de chauffage collectif n’est contestée par aucune des parties, de même que le fait qu’elle ait été effectuée par un professionnel, le seul point en débat étant de savoir qui a été à l’initiative de celle-ci. Ainsi que l’a aussi observé à bon droit le premier juge, une expertise ou une vue des lieux ne peut avoir aucune utilité à ce titre et ne permettrait pas de savoir quelles étaient, en 2009, les conditions d’accès à la chaufferie. En effet, il n’est pas possible de savoir si la règle selon laquelle aucune clé de celle-ci ne peut être remise au copropriétaire, qui doit s’adresser à la société Cofely, titulaire du contrat d’entretien de la chaufferie, règle évoquée dans un courriel du nouveau syndic, était déjà en vigueur lors du mandat du précédent.
Il en résulte que la demande de vue des lieux en présence d’un sachant ou d’expertise judiciaire, destinées à ce qu’il soit constaté qu’il n’est pas possible d’accéder, pour un propriétaire, à la chaufferie, et que les travaux de coupure du chauffage central n’ont pu être réalisés que par une entreprise autorisée par le syndic, n’ont pas d’utilité dans le cadre du présent litige et que le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il l’a rejetée.
C) Sur la demande d’exonération du paiement des charges de chauffage central et les demandes connexes
La SCI Avola demandant à être exonérée du paiement des charges relatives au chauffage central à compter de 2009 et jusqu’en 2019, ainsi que pour l’avenir, compte tenu de l’absence d’utilité de cet élément d’équipement, une telle décision exige qu’il soit démontré en préalable que l’appelante n’est pas à l’origine de la coupure du raccordement de ses locaux à l’installation de chauffage collectif, mais que celle-ci est l’oeuvre du syndicat des copropriétaires, en l’absence de toute modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division instituant cette dispense.
Il résulte des factures de la société Cofely de l’année 2009 produites par le syndicat des copropriétaires, évoquées plus haut, que la seule intervention de cette société ayant concerné l’alimentation en chauffage des locaux de la SCI Avola a eu lieu le 23 janvier 2009 et qu’il s’agissait de la réparation d’une fuite du circuit de chauffage vers le restaurant dans le passage de la dalle, ainsi que du remplacement de deux vannes. Cela permet en tout état de cause de constater qu’à cette date, le raccordement de ce local au chauffage collectif était toujours opérationnel et une telle réparation sollicitée par le syndic n’apparaîtrait guère cohérente avec une intention du syndicat des copropriétaires de couper l’accès de ces locaux au chauffage collectif de la copropriété.
De plus, à supposer qu’une telle initiative ait pu être prise par le syndicat des copropriétaires, il n’apparaît nullement crédible que la SCI Avola n’ait pas protesté auprès du syndic, ni constitué avocat lorsque le syndicat des copropriétaires a saisi le tribunal de grande instance de [Localité 4] d’une action en paiement d’arriérés de charges des exercices 2008 à 2011, incluant les charges de chauffage collectif des années 2010 et 2011, durant lesquelles elle soutient qu’elle n’y avait plus accès, ni interjeté appel du jugement du 15 mars 2012 qui a fait droit à ces demandes.
Il n’apparaît pas non plus crédible qu’elle n’ait pas sollicité une modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, afin d’obtenir une nouvelle répartition des tantièmes, ou saisi l’assemblée générale d’une résolution destinée à faire reconnaître qu’elle n’était plus redevable des frais de chauffage collectif.
En effet, sa première réaction a été un courrier adressé au syndic le 13 janvier 2014, exprimant son étonnement de se voir réclamer des appels de travaux concernant le chauffage et l’ascenseur et, concernant le chauffage, ajoutant « Effectivement, vous n’êtes pas sans savoir que nous sommes sortis des appels chauffage et nous avons dû faire appel à un géomètre pour cela ». Or, d’une part, les termes de ce courrier ne permettent nullement d’envisager que cette « sortie » des appels de fonds relatifs au chauffage serait la conséquence d’un acte du syndicat des copropriétaires. D’autre part, cette réaction est particulièrement tardive, cinq ans après la coupure de raccordement au chauffage collectif.
Dans ses courriers adressés au nouveau syndic le 29 décembre 2015 et le 25 avril 2016, elle écrit qu’elle n’a plus en commun que l’eau et la terrasse avec la copropriété, « le chauffage commun ayant été enlevé », sans l’imputer au syndicat des copropriétaires.
Ce n’est que dans la mise en demeure adressée par son conseil au syndic, le 8 janvier 2019, soit dix ans après la date de la coupure du raccordement alléguée par elle qu’elle affirme que la société Cofely est intervenue sur ordre de l’ancien syndic afin que son local commercial ne soit plus raccordé au chauffage commun de l’immeuble.
Par ailleurs, la SCI Avola produit le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 juin 2009 dont le point n°14, intégralement cité dans le jugement déféré, mentionne que l’assemblée générale l’a rendue attentive au fait que l’ensemble des travaux privatifs ayant affecté les parties communes avait été réalisé sans autorisation préalable de l’assemblée générale.
Il y est ajouté que le syndic précise que le courrier d’information que la SCI Avola indique lui avoir adressé n’est pas suffisant « pour se permettre la réalisation de tels travaux », dont la nature n’est pas indiquée.
Il est mentionné ensuite : « Un constat d’huissier peut en revanche être réalisé pour attester des modifications réalisées », puis « Concernant les conduites de chauffage, le syndic informe que, sans modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, ces derniers participeront toujours aux frais de chauffage ».
Cette dernière observation du syndic fait clairement allusion à une intervention de la SCI sur les conduites de chauffage ayant eu une incidence sur l’utilisation du chauffage collectif.
Or, il est notable que la SCI Avola n’apporte aucune explication, s’agissant des travaux ayant affecté les parties communes réalisés à son initiative, qui ont justifié ces remarques de l’assemblée générale des copropriétaires à son adresse.
Dès lors, l’appelante est loin de rapporter la preuve de ce que la coupure du raccordement de son local commercial au chauffage collectif serait l’oeuvre du syndicat des copropriétaires et cette coupure apparaît au contraire comme étant de son fait.
Par conséquent, c’est par une exacte analyse de l’ensemble des éléments de la situation que le tribunal a conclu qu’en l’absence de toute modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, qui viendrait la dispenser de sa contribution aux charges de chauffage, la SCI Avola n’est pas fondée à contester les charges de chauffage collectif afférentes à son lot mises en compte par le syndicat des copropriétaires.
Le jugement déféré doit donc être confirmé en ce qu’il a rejeté ses demandes d’exonération du paiement de ces charges de chauffage et il sera complété en ce que sera également rejetée la demande de la SCI tendant à voir ordonner la production, par le syndicat des copropriétaires, d’un décompte de charges expurgé de sa quote-part relative au chauffage central, qui, en appel, est bien reprise au dispositif de ses conclusions, contrairement à celles de première instance.
D) Sur la demande de dommages et intérêts
La SCI Avola ne motive pas sa demande de dommages et intérêts, laquelle est à l’évidence infondée, dans la mesure où ses demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires le sont elles-mêmes.
En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a rejeté sa demande de dommages et intérêts.
II ‘ Sur les demandes du syndicat des copropriétaires
A) Sur la recevabilité des demandes
Le syndicat des copropriétaires sollicitant la condamnation de la SCI Avola au règlement de charges de copropriété à compter de l’exercice 2011, c’est par des motifs pleinement pertinents que la cour adopte que le tribunal a relevé, en faisant application des dispositions de l’article 42 de la loi du 23 novembre 2018 dite loi « Elan », ainsi que des articles 2222 et 2224 du code civil, que son action en paiement de ces arriérés de charges, n’était pas prescrite à la date de la présentation de sa demande, par l’assignation du 27 février 2019.
Cependant, le jugement n’ayant pas, dans son dispositif, rejeté la fin de non-recevoir tendant à la prescription des demandes du syndicat des copropriétaires soulevée par la SCI et déclaré recevables les demandes de ce dernier, il convient d’ajouter au jugement déféré sur ce point.
B) Sur le fond
1- La demande en paiement d’un arriéré de charges
En premier lieu, il convient de relever que, le syndicat des copropriétaires indiquant que, selon un extrait de compte débutant au 01/07/2015 et actualisé au 13/10/2020, la SCI Avola reste redevable à cette date d’un montant de charges impayées de 43 784,78 euros augmenté des intérêts au taux légal, il sollicite par des demandes distinctes des soldes de charges impayées de chacun des exercices antérieurs à 2015, depuis 2011.
L’intimé verse aux débats les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des années 2012 à 2019 qui ont approuvé les budgets prévisionnels des exercices 2013 à 2020 et les comptes des exercices 2011 à 2018. Comme l’a relevé le tribunal, peu importe que ces procès-verbaux n’aient pas été signés par le syndic, cela n’entachant nullement leur régularité.
Le syndicat des copropriétaires ne produit que des « états financiers après répartition » relatifs aux exercices 2009, 2010, 2012 et 2013, largement insuffisants, comme l’a précisé le premier juge, pour rapporter la preuve de sa créance de charges impayées à l’égard de la SCI Avola, à défaut de comptes individuels de charges.
En revanche, comme l’a également relevé le premier juge, l’appelante produit elle-même les comptes individuels de charges des années 2011 et 2013 afférents à son lot. Il en résulte que le solde de charges impayées de 2011 s’élevait à 895,71 euros, soit 14 673,12 euros en incluant le solde antérieur de 13 177,41 euros.
Le jugement du 15 mars 2012 ayant condamné la SCI Avola au paiement de la somme de 14 176,31 euros au titre du solde de charges impayées de la période du 1er janvier 2008 au 4 octobre 2011, c’est par une juste appréciation des pièces produites que le tribunal a retenu, à la charge de la SCI Avola, un montant de 496,81 euros (14 673,12 ‘ 14 176,31) au titre du solde de charges impayées au 31 décembre 2011. En effet, le syndicat des copropriétaires dispose déjà d’un titre pour le montant de 14 176,31 euros représentant le solde des charges impayées jusqu’au 4 octobre 2011.
Aucun décompte de charges n’étant produit au titre de l’exercice 2012, mais seulement un état financier général, accompagné du solde des comptes débiteurs des copropriétaires concernés, ce document est largement insuffisant pour démontrer la réalité et le montant de la créance du syndicat des copropriétaires au titre du solde de charges impayées éventuel de 2012, aucun compte individuel de charges du lot de la SCI Avola, aucun décompte de répartition de ces charges n’étant versé aux débats.
S’agissant de l’exercice 2013, le décompte de répartition des charges produit par la SCI Avola fait apparaître un solde débiteur de 771,07 euros qui seul peut être retenu, comme l’a justement fait le tribunal.
En effet, le montant de 23 193,57 euros inscrit au titre du « solde antérieur » ne peut être pris en compte, à défaut de justificatif du solde de charges impayées de 2012, étant souligné au surplus que ce montant est en contradiction avec le solde apparaissant sur l’ «état financier après répartition au 31 décembre 2012 », qui mentionne quant à lui trois soldes débiteurs de la SCI Avola, de montants respectifs de 17 441,43 euros, 2 632,16 euros et 870,68 €, soit 20 944,27 euros au total, dont il n’est pas non plus possible de déterminer, sur cet état financier, ce qu’ils représentent précisément.
S’agissant de l’exercice 2014, le syndicat des copropriétaires produit le compte individuel de charges de la SCI Avola, incluant le décompte de répartition des charges, lequel fait apparaître un solde débiteur de 1 708,79 euros qui seul peut être retenu, à l’exception du solde antérieur, pour les mêmes motifs qu’indiqué ci-dessus.
Si le tribunal a retenu que le syndicat des copropriétaires produisait les pièces nécessaires au recouvrement de sa créance au titre des charges dues à compter de l’exercice 2015 et jusqu’au 13 octobre 2020, il ne précise pas de quelles pièces il s’agit, hormis les procès-verbaux d’assemblées générales des exercices concernés, qui sont aussi produits devant la cour.
En revanche, aucun compte individuel de charges n’est versé aux débats pour ces exercices en appel, les seules pièces comptables étant un extrait du Grand Livre du syndic de l’immeuble du 1er janvier au 1er octobre 2015, fort incomplet puisqu’il ne fait apparaître que des appels de provisions de charges mais pas le décompte de répartition de charges de l’exercice, et un « extrait de compte » de la SCI Avola portant sur la période du 1er juillet 2015 au 1er octobre 2020, dont le solde, à cette date, est de 43 784,78 euros. Celui-ci ne peut se substituer aux décomptes de répartition de charges
des années concernées, ne permettant aucune vérification portant sur les sommes inscrites au passif du compte de la SCI Avola pour toute cette période, alors même que l’appelante dénonce l’incohérence et l’absence de bien fondé des demandes, conteste les montants mis en compte et soutient que la demande de 43 784 euros n’est pas justifiée.
Dès lors, force est de constater que la demande en paiement d’arriérés de charges du syndicat des copropriétaires dirigée contre de la SCI Avola n’est que très partiellement fondée. Il convient donc d’infirmer le jugement déféré sur le montant de la condamnation prononcée à l’encontre de cette SCI et de la condamner au paiement des sommes de 496,81 euros au titre de l’exercice 2011, de 771,07 euros au titre de l’exercice 2013 et de 1 708,79 euros au titre de l’exercice 2014, en rejetant le surplus de ses demandes au titre de ces exercices, ainsi que ses demandes au titre de l’exercice 2012 et des exercices 2015 jusqu’au 13 octobre 2020.
Par ailleurs, au vu du faible montant de l’arriéré de charges retenu, la demande de délais de paiement présentée par la SCI Avola, qui, de plus, ne justifie pas de sa situation financière, est infondée et le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il l’a rejetée.
2- La demande de dommages et intérêts
Le syndicat des copropriétaires ne rapportant pas la preuve de l’essentiel de la créance de charges impayées qu’il invoque à l’encontre de la SCI Avola, il ne démontre pas le caractère abusif de la résistance de cette dernière au paiement des arriérés de charges invoqués. Il en résulte que le jugement déféré sera infirmé en la condamnation au paiement de dommages et intérêts qu’il a prononcée à l’encontre de la SCI Avola et que la demande présentée à ce titre par le syndicat des copropriétaires sera rejetée.
III – Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens
Le jugement déféré étant infirmé quant au montant de la condamnation de la SCI Avola au paiement d’arriérés de charges, mais confirmé en ce qu’il a rejeté la totalité des demandes de cette dernière, il sera confirmé en ce qu’il l’a condamnée aux dépens de première instance, ainsi qu’en ses dispositions relatives aux frais exclus des dépens engagés par chaque partie à l’occasion de la première instance.
En revanche, les demandes de la SCI Avola étant rejetées en totalité en appel et les demandes du syndicat des copropriétaires l’étant pour une grande part, chaque partie conservera la charge de ses dépens d’appel et des frais non compris dans les dépens qu’elle a engagés en appel. En conséquence, les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront toutes rejetées.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant contradictoirement, publiquement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,
CONFIRME le jugement rendu entre les parties par le tribunal judiciaire de [Localité 4] du 28 septembre 2021, sauf en ses dispositions relatives à la condamnation de la SCI Avola à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 3] à [Localité 4], la somme de 20 822,62 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement, au titre des charges restées impayées entre le 5 octobre 2011 et le 13 octobre 2020, ainsi que la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,
Statuant à nouveau sur les seuls chefs infirmés et y ajoutant,
– REJETTE la demande de la SCI Avola tendant à ce qu’il soit ordonné au syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 3] à [Localité 4], de produire un décompte de charges expurgé, à compter de l’exercice 2009 et jusqu’à l’exercice 2019, de la quote-part relative au chauffage central, sous astreinte de 150 euros par jour à compter de l’arrêt à intervenir,
– REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par la SCI Avola à l’encontre des demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 3] à [Localité 4], et DÉCLARE recevables les demandes de ce dernier,
CONDAMNE la SCI Avola à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 3] à [Localité 4] :
– la somme de 496,81 euros (quatre cent quatre-vingt-seize euros et quatre-vingt-un centimes) au titre des charges restées impayées de l’exercice 2011,
– la somme de 771,07 euros (sept cent soixante et onze euros et sept centimes) au titre des charges restées impayées de l’exercice 2013,
– la somme de 1 708,79 euros (mille sept cent huit euros et soixante-dix-neuf centimes) au titre des charges restées impayées de l’exercice 2014,
– REJETTE le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 3] à [Localité 4] au titre des charges restées impayées de ces exercices,
– REJETTE les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 3] à [Localité 4] au titre des charges restées impayées de l’exercice 2012 ainsi que des exercices 2015 au 13 octobre 2020,
REJETTE la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 3] à [Localité 4],
CONDAMNE chaque partie à conserver la charge de ses dépens de l’appel,
REJETTE les demandes de chaque partie présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exclus des dépens engagés en appel.
La greffière, La conseillère,