Confirmation du jugement sauf en ce qui concerne la demande de restitution des lieux loués
La cour a confirmé le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a débouté M. [Z] [V] et Mme [S] [T] épouse [V] de leur demande de restitution des lieux loués.
Ordonnance de libération du lot n°104 de la résidence ‘hôtel les [Adresse 2]
La cour a ordonné à la société Belambra Clubs de libérer le lot n°104 de la résidence ‘hôtel les [Adresse 2] et de le restituer avec tout son ameublement, clefs et codes d’accès aux parties communes à M. et Mme [V].
Condamnation à une astreinte en cas de non-exécution volontaire
La cour a déclaré qu’à défaut d’exécution volontaire dans le délai de quinze jours à compter de la signification de l’arrêt, une astreinte de 200 euros par jour de retard courra à l’encontre de la société Belambra Clubs.
Condamnation aux dépens et au paiement de 1 500 euros
La société Belambra Clubs a été condamnée aux dépens de l’instance d’appel, avec application de l’article 699 au profit de la SCP Chevassus-Collomb. De plus, elle a été condamnée à payer à M. et Mme [V] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Arrêt contradictoire et exécutoire
L’arrêt a été rendu contradictoirement et publiquement, avec mise à disposition au greffe de la Cour. Il a été signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.
Copies délivrées aux parties concernées
Des copies ont été délivrées le 12 décembre 2023 à la SELARL BOLLONJEON et à la SCP CHEVASSUS-COLLOMB. Une copie exécutoire a également été délivrée à la SCP CHEVASSUS-COLLOMB.
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REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
12 décembre 2023
Cour d’appel de Chambéry
RG n° 21/01177
MR/SL
COUR D’APPEL de CHAMBÉRY
Chambre civile – Première section
Arrêt du Mardi 12 Décembre 2023
N° RG 21/01177 – N° Portalis DBVY-V-B7F-GW7Y
Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’ALBERTVILLE en date du 18 Mai 2021
Appelante
S.A.S. BELAMBRA CLUBS, dont le siège social est situé [Adresse 1]
Représentée par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY
Représentée par la SELAFA CMS FRANCIS LEFEBVRE AVOCATS, avocats plaidants au barreau de HAUTS-DE-SEINE
Intimés
M. [Z] [V]
né le 21 Février 1967 à [Localité 6] ([Localité 6]), demeurant [Adresse 4]
Mme [S] [T] épouse [V]
née le 07 Septembre 1965 à [Localité 3] ([Localité 3]), demeurant [Adresse 4]
Représentés par la SCP CHEVASSUS-COLLOMB, avocats postulants au barreau d’ALBERTVILLE
Représentés par Me Bruno LANFRY, avocat plaidant au barreau de ROUEN
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Date de l’ordonnance de clôture : 26 Juin 2023
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 02 octobre 2023
Date de mise à disposition : 12 décembre 2023
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Composition de la cour :
Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par Mme Hélène PIRAT, Présidente de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Mme Myriam REAIDY, Conseillère, avec l’assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,
Et lors du délibéré, par :
– Mme Hélène PIRAT, Présidente,
– Mme Myriam REAIDY, Conseillère,
– Mme Inès REAL DEL SARTE, Magistrate honoraire,
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Faits et Procédure
Par acte sous seing privé du 4 septembre 2007 intitulé ‘propriété financière Pierre & vacances1 semaine, (location meuble) bail’, M. [Z] [V] et Mme [S] [T] épouse [V] ont donné à bail à loyer à la société Pierre & vavances Maéva tourisme exploitation (Sas), le lot n°104 dépendant de l’ensemble immobilier dénommé Hôtel des [Adresse 2] situé [Adresse 2], pour une durée de 9 ans environ et moyennant un loyer annuel de 14 806,16 euros HT en numéraire, outre une fraction de loyer payée en nature avec des séjours par la mise à disposition du propriétaire d’une semaine ou un court séjour en moyenne saison ou en basse saison hiver.
Par acte d’huissier signifié le 14 mars 2017 à M.et Mme [V], la société Temmos [Adresse 5](SAS) a demandé le renouvellement de ce contrat en exécution de l’article L145-10 du code de commerce, à compter du 1er mai 2017.
Les époux [V] ont fait signifier leur refus par acte d’huissier du 1er juin 2017, au motif qu’aucune cession de bail ne leur avait été dénoncée, que le contrat initial n’était pas un bail commercial, et qu’enfin, ils se réservaient le droit d’invoquer le manquement grave lié aux retards et non-paiement de la contrepartie financière à la mise à disposition des locaux.
Par acte d’huissier du 29 avril 2018, la société Temmos [Adresse 5] a assigné M. [Z] [V] et Mme [S] [T] épouse [V] devant le tribunal de grande instance d’Albertville, devenu en 2020 le tribunal judiciaire d’Albertville, aux fins d’obtenir à titre principal la consécration de l’opposabilité de la cession du bail et son renouvellement.
La société Belambra Clubs est intervenue volontairement dans l’instance, aux côtés de la société Temmos [Adresse 5].
Par jugement en date du 18 mai 2021, le tribunal judiciaire d’Albertville a :
– débouté la société Belambra Clubs de ses demandes,
– débouté M.[Z] [V] et Mme [S] [T] épouse [V] de leur demande de restitution des locaux loués,
– condamné la société Belambra Clubs à payer à M.[Z] [V] et Mme [S] [T] épouse [V] la somme de mille cinq cents euros (1 500 euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamné la société Belambra Clubs au paiement des entiers dépens,
– autorisé la SCP Chevassus-Collomb, avocat au barreau d’Albertville, à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision.
Le tribunal a retenu, au visa de l’article 1690 du code civil qui prévoit que toute cession doit être réalisée par voie de signification, et au visa des modalités d’information de cession prévues dans le contrat :
‘ qu’une seule attestation de cession de fonds de commerce établie par CMS [M] [B] avocats du 30 avril 2019 est versée aux débats, attestant que la société Temmos [Adresse 5] a cédé son fonds de commerce portant sur une activité d’hôtel 4 étoiles ‘hôtel des [Adresse 2]’ à [Localité 7] [Adresse 5], avec courrier recommandé avec accusé de réception du 16 mai 2019 aux époux [V],
‘ qu’il n’est produit aucun élément sur la cession du fonds de commerce qui serait intervenue entre la société Pierre & vacances Maéva tourisme exploitation et la société Temmos, et les paiements effectués par cette dernière ne démontraient pas l’existence d’une cession,
‘ que l’absence dans la présente procédure de la société Pierre & vacances Maéva tourisme exploitation ne permettait pas de faire droit à la demande de restitution des lieux, en dépit de l’arrivée à échéance du contrat.
Par déclaration au greffe de la cour en date du 4 juin 2021, la société Belambra clubs interjetait appel de cette décision en toutes ses dispositions.
Prétentions des parties
Par dernières écritures en date du 28 février 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique et signifiées par voie d’huissier, l’appelante sollicitait la confirmation de la décision entreprise en ce qu’elle a débouté M.et Mme [V] de leur demande de restitution des lieux loués, et l’infirmation pour le surplus, sollicitant de la cour qu’elle :
– juge que les cessions de fonds de commerce au profit de la société Temmos [Adresse 5], puis Belambra Clubs sont opposables aux bailleurs ;
– juge que la société Belambra Clubs bénéficie du droit au renouvellement du bail commercial ;
– prenne acte de la volonté de M.et Mme [V] d’opter pour le renouvellement,
– juge que l’article 6 du bail commercial du 4 septembre 2007 est réputé non écrit,
Et à titre accessoire, sur la fixation du loyer de renouvellement,
– constate que le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative en application des dispositions des articles L145-36 et R145-10 du code de commerce ;
– fixe le montant du loyer du bail renouvelé au 1er mai 2017 à la somme annuelle en principal de 9 900 euros hors charges et hors taxe, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expirant demeurant inchangées, à l’exception des dispositions contraires à la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relatives à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises et de l’article 6, réputé non écrit ;
A titre subsidiaire,
– désigner tel expert qu’il plaira à la cour, avec mission de fixer le loyer de renouvellement à la valeur locative conformément à l’article R145-10 du code de commerce ;
A titre infiniment subsidiaire,
– désigner tel expert qu’il plaira au tribunal avec mission de fixer l’indemnité d’éviction conformément aux stipulations de l’article 3 du bail et de l’article L145-14 du code de commerce;
– fixer le montant de l’indemnité d’occupation jusqu’à la libération des locaux loués à la somme annuelle en principal de 9 900 euros hors charges et hors taxes ;
En tout état de cause,
– condamner M.et Mme [V] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, avec pour les dépens d’appel, applicaiton des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la selurl Bollonjeon, avocat associé.
Au soutien de ses demandes, la société Belambra Clubs fait valoir :
‘ que la reconnaissance de la régularité de la cession intervenue entre la société Temmos [Adresse 5] et la société Belambra Clubs implique la reconnaissance de celle précédent, intervenue entre la société Pierre et Vacances Maëva Tourisme exploitation et la société Temmos ;
‘ que le bail a entendu déroger à l’article 1690 du code civil sur les formalités à accomplir pour obtenir l’opposabilité de la cession de bail, et que les époux [V] ont adressé des quittances de loyer et exercer leur droit de séjour auprès de la société Temmos [Adresse 5], acceptant ainsi tacitement la cession de bail ;
‘ le contrat est bien un bail commercial, les parties ayant entendu s’y soumettre volontairement et l’attention des bailleurs ayant été attirée sur le droit au renouvellement et l’indemnité d’éviction à régler en cas de fin des relations contractuelles.
Par dernières écritures en date du 29 novembre 2021, régulièrement notifiées par voie de communication électronique et signifiées par voie d’huissier, M. [Z] [V] et Mme [S] [T] épouse [V] sollicitaient la confirmation de la décision entreprise et le rejet en totalité des demandes adverses.
A titre subsidiaire, M.et Mme [V] sollicitent de la cour qu’elle :
– fixe l’indemnité d’éviction à 1 500 euros, après libération de l’appartement ;
– ordonne à la société Belambra Clubs de libérer le lot n°104 de l’immeuble dénommé ‘hôtel les [Adresse 2] et de le restituer avec tout son ameublement et le remettre avec toutes clefs, codes et accès aux parties communes à M.et Mme [V] sous astreinte de 200 euros par jour à l’expiration d’un délai de quinze jours du prononcé de l’arrêt, astreinte que la cour se réservera de liquider ;
– porter à 3 000 euros l’indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile que la société Belambra clubs a été condamnée à payer à M.et Mme [V] par le jugement déféré ;
– condamner la société Temmos [Adresse 5] et la société Belambra clubs à payer à M.et Mme [V] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel une indemnité de 3 000 euros, sauf à parfaire ;
– condamner pareillement les mêmes sociétés en tous les dépens et autoriser la SCP Chevassus-Collomb à en poursuivre le recouvrement, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture était rendue le 26 juin 2023 et l’affaire était appelée à l’audience du 2 octobre 2023.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.
MOTIFS ET DÉCISION
I – Sur l’opposabilité de la cession
L’article 1690 du code civil dispose ‘le cessionnaire n’est saisi à l’égard des tiers que par la signification du transport faite au débiteur.’
Le contrat de bail conclu le 4 septembre 2007 entre les parties stipule, au point 9 de son article 4 : ‘le bailleur autorise le preneur à utiliser librement les lieux loués dans le cadre de l’exercice de son activité telle que définie ci avant à l’article 3 et à céder son bail librement, restant garant de son cessionnaire pour l’exécution du bail jusqu’à son terme contractuel. En cas de cession, le preneur veillera à en informer en temps utiles le bailleur et à en assurer l’opposabilité au moyen d’un écrit précisant l’identité du cessionnaire par dérogation à l’article 1690 du code civil.’
Il était en outre précisé que le locataire pouvait sous-louer en totalité ou en partie les biens loués, et pouvait procéder à la mise en gestion totale ou partielle au moyen d’un mandat spécialisé, à charge pour lui d’en informer le bailleur.
La cession réalisée sans respecter une clause prévue dans le bail est irrégulière et est inopposable au bailleur. Cette cession irrégulière peut toutefois être couverte par l’agrément tacite du bailleur, lequel doit résulter du quittancement des loyers au nom du cessionnaire, et de circonstances démontrant que le bailleur a traité directement avec le cessionnaire. L’acceptation tacite suppose en tout état de cause un acte positif du bailleur établissant sans équivoque que celui-ci a accepté le cessionnaire en qualité de nouveau locataire.
C’est l’issue d’une analyse pertinente, exhaustive et exempte d’insuffisance que les premiers juges ont retenu :
– que l’attestation de cession de fonds de commerce entre la société Temmos [Adresse 5] et la société Belambra Clubs avait valablement été réalisée le 30 avril 2019, et notifiée aux époux [V] par lettre du 16 mai 2019 mentionnant la dénomination du cessionnaire, son adresse, son numéro d’immatriculation et les coordonnées de leurs nouveaux interlocuteurs ;
– qu’il n’était produit aucune notification de la cession supposément intervenue entre la société Pierre et vacances Maëva tourisme et la société Temmos [Adresse 5] ;
– que le bon à payer n°00536464 pour l’échéance du 01/05/20 au 30/04/2014 n’émane pas de M.et Mme [V], et qu’il n’y est en outre pas précisé à quel titre la société Temmos [Adresse 5] intervient ;
– que les échanges entre M.et Mme [V] et la société Temmos quant à l’exercice de leur droit de séjour ne démontre pas une acceptation tacite de la cession, la demande ayant été faite à la société Temmos ‘en sa qualité de gestionnaire du lot 104″, dans un courrier daté du 1er décembre 2017.
Il convient seulement d’ajouter que le courrier par lequel la société PV résidences & resorts France, venant aux droit de la société Pierre et vacances Maëva tourisme a répondu au congé délivré par M.et Mme [V] ‘nous vous rappelons que le fonds de commerce de la résidence Hôtel les [Adresse 2] a été cédé le 6 mai 2020 à Hôtello, groupe Algonquin, et que ladite société a repris les clauses et spécificités du bail dans son intégralité. En conséquence, nous vous remercions de vous adresser à votre preneur à bail actuel’, ne régularise pas la cession de bail irrégulière, ne mentionnant pas la dénomination, l’adresse, et le numéro d’immatriculation du nouveau cessionnaire.
Le jugement de première instance sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de renouvellement du bail de la société Belambra Clubs.
II – Sur la demande d’expulsion
Il n’est pas contesté que la société Belambra Clubs est occupante de l’appartement mis à disposition de la société Pierre &Vacances Maëva Tourisme exploitation par M. et Mme [V]. Ce contrat était qualifié de bail ‘propriété financière Pierre & Vacances ‘1 semaine’ (location meublée)’, il est en outre précisé en son article 3-2 ‘les parties conviennent, à titre de condition essentielle et déterminante à la conclusion du présent bail, de se soumettre volontairement, pendant toute la durée du présent bail et de ses renouvellements successifs, au statut des baux commerciaux tel que régi par les articles L145-1 et suivants du nouveau code de comemrce et les textes subséquents.’
M.et Mme [V] établissent avoir délivré un congé le 12 juin 2019 aux sociétés PV-CP distribution et PV résidences & resorts France, lesquelles en ont accusé réception et ont répondu avoir cédé le fonds de commerce à Hôtello, groupe Algonquin.
Il est ainsi démontré que le renouvellement du bail commercial n’est pas sollicité par le locataire, de sorte que l’expulsion de l’occupant sans droit ni titre peut être ordonnée.
III – Sur les demandes accessoires
La société Belambra Clubs succombant au fond supportera les dépens de l’instance. Il ne paraît pas inéquitable de la condamner à verser la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à M.et Mme [V].
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi,
Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a débouté M. [Z] [V] et Mme [S] [T] épouse [V] de leur demande de restitution des lieux loués,
Statuant de nouveau de ce chef,
Ordonne à la société Belambra Clubs de libérer le lot n°104 de la résidence ‘hôtel les [Adresse 2] et de le restituer avec tout son ameublement, clefs et codes d’accès aux parties communes à M.et Mme [V],
Dit qu’à défaut d’exécution volontaire dans le délai de quinze jours à compter de la signification de l’arrêt, une astreinte de 200 euros par jour de retard courra à l’encontre de la société Belambra Clubs,
Y ajoutant,
Condamne la société Belambra Clubs aux dépens de l’instance d’appel, avec application de l’article 699 au profit de la SCP Chevassus-Collomb,
Condamne la société Belambra Clubs à payer à M.et Mme [V] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,
et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.
Le Greffier, La Présidente,
Copie délivrée le 12 décembre 2023
à
la SELARL BOLLONJEON
la SCP CHEVASSUS-COLLOMB
Copie exécutoire délivrée le 12 décembre 2023
à
la SCP CHEVASSUS-COLLOMB