Sur l’intervention du conseil syndical
La cour a jugé que le syndic avait le droit d’engager une procédure judiciaire à l’encontre de M. & Mme [H] contre l’avis du conseil syndical, conformément aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété.
Sur la demande du syndicat en paiement des charges de copropriété
La cour a confirmé la condamnation de M. & Mme [H] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.780,02 € au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 2ème trimestre 2014 au 2ème trimestre 2019, avec intérêts au taux légal.
Sur la demande du syndicat au titre des frais de recouvrement
La cour a condamné M. & Mme [H] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 315,10 € au titre des frais nécessaires exposés pour le recouvrement de la créance impayée.
Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires
La cour a condamné M. & Mme [H] à payer au syndicat la somme de 1.000 € de dommages-intérêts pour leur mauvaise foi et leurs manquements répétés à leur obligation de régler les charges de copropriété.
Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile
M. & Mme [H] ont été condamnés solidairement aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.700 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.
* * *
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D’APPEL DE PARIS
Pôle 4 – Chambre 2
ARRET DU 05 AVRIL 2023
(n° , 8 pages)
Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/18144 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CAWQU
Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Juillet 2019 -Tribunal d’Instance du Raincy – RG n° 11-18-1874
APPELANTS
Monsieur [E] [H]
né le 1er septembre 1953
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représenté par Me Eric VIGY, avocat au barreau de PARIS, toque : C0109
Madame [F] [I] épouse [H]
née le 25 novembre 1964
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Eric VIGY, avocat au barreau de PARIS, toque : C0109
INTIME
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LA NOISERAIE II, [Adresse 1] représenté par son syndic, la société FONCIA ICV, SASU inscrite au RCS de Bobigny sous le numéro 385 298 849
C/O Société FONCIA ICV
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représenté par Me Evelyne ELBAZ et plaidant par Me Joanna GABAY – SELARL CABINET ELBAZ GABAY COHEN – avocat au barreau de PARIS, toque : L0107
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Février 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
Mme Muriel PAGE, Conseillère
Mme Nathalie BRET, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
– CONTRADICTOIRE
– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
– signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.
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FAITS & PROCÉDURE
M. [E] [H] & Mme [F] [I] épouse [H] sont propriétaires indivis des lots n° 60 (un appartement) et 129 (un box) de l’état descriptif de division d’un ensemble immobilier régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dénommée La Noiseraie II, situé [Adresse 1].
Par jugement du 12 mai 2005 la juridiction de proximité du Raincy a condamné solidairement M. [E] [H] et Mme [F] [I], épouse [H] à payer au syndicat des copropriétaires La Noiseraie II les sommes de :
– 1.447,97 € avec intérêts au taux légal à compter du 5 juillet 2004 au titre de l’arriéré des charges arrêté au 10 février 2005 (appel des 1er et 11 janvier 2005 inclus),
– 250 € de dommages-intérêts,
– 762,25 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.
Le tribunal a accordé des délais de paiement.
Par jugement du 13 janvier 2009 la juridiction de proximité du Raincy a condamné solidairement M. [E] [H] et Mme [F] [I], épouse [H] à payer au syndicat des copropriétaires La Noiseraie II les sommes de :
– 1.682,51 € au titre de l’arriéré des charges arrêté au 1er octobre 2007, avec intérêts au taux légal à compter du 10 février 2008,
– 500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.
Par jugement du 22 mars 2012 la juridiction de proximité du Raincy a condamné solidairement M. [E] [H] et Mme [F] [I], épouse [H] à payer au syndicat des copropriétaires La Noiseraie II les sommes de :
– 6.750,42 € arrêté au 29 novembre 2011 au titre de l’arriéérd es charges de copropriété pour la période allant de la provision du 1er trimestre 2008 à celle du 4ème trimestre 2011 inclus, et au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2011,
– 400 € de dommages-intérêts,
– 400 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.
Par jugement du 21 mai 2015 la juridiction de proximité du Raincy a condamné solidairement M. [E] [H] et Mme [F] [I], épouse [H] à payer au syndicat des copropriétaires La Noiseraie II les sommes de :
– 6.679,08 € au titre de l’arriéré des charges de copropriété de la période allant de la provision du 1er trimestre 2012 à celle du 1er trimestre 2014 inclus, et au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2012
– 500 € de dommages-intérêts
– 500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.
Le tribunal a ordonné la capitalisation des intérêts par application de l’article 1342-10 du code civil et a accordé des délais de paiement.
Par acte d’huissier du 15 octobre 2018, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble La Noiseraie II sis [Adresse 1], a assigné M. [E] [H] & Mme [F] [I], épouse [H], aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et au terme de ses dernières prétentions, les sommes de :
– 4.680,98 € au titre de l’arriéré des charges de copropriété de la période du 7 mars 2014 au 29 avril 2019, selon décompte arrêté 29 avril 2019 (appel du 2ème trimestre 2019 inclus),
– 1.500 € à titre de dommages et intérêts,
– 1.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
M. [E] [H] & Mme [F] [I] épouse [H] se sont opposés à ces demandes.
Par jugement du 11 juillet 2019, rectifié le 3 décembre 2019, le tribunal d’instance du Raincy a :
– condamné solidairement M. [E] [H] & Mme [F] [I], épouse [H], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble La Noiseraie II sis [Adresse 1], la somme de 3.780,02 € au titre des charges de copropriété, impayées pour la période allant du 2ème trimestre 2014 au 2ème trimestre 2019 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement,
– condamné solidairement M. [E] [H] et Mme [F] [I], épouse [H], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble La Noiseraie II sis [Adresse 1] la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble La Noiseraie II sis [Adresse 1] du surplus de ses demandes,
– débouté M. [E] [H] et Mme [F] [I], épouse [H], du surplus de leurs demandes,
– dit que les dépens seront supportés par moitié entre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble La Noiseraie sis [Adresse 1] d’une part et M. [E] [H] et Mme [F] [I], épouse [H], solidairement d’autre part,
– dit n’y avoir lieu à exécution provisoire’
M. [E] [H] & Mme [F] [I], épouse [H], ont relevé appel de ces jugements par déclaration remise au greffe le 24 septembre 2019.
La procédure devant la cour a été clôturée le 7 décembre 2022.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions notifiées le 29 avril 2020 par lesquelles M. [E] [H] & Mme [F] [I], épouse [H], appelants, invitent la cour, au visa de l’article 1353 du code civil, à :
– constater que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble La Noiseraie II sis [Adresse 1] ne rapporte pas la preuve de leur obligation au titre du règlement des charges de copropriété qui leur est réclamé pour la période du 2ème trimestre 2014 au 2ème trimestre 2019 inclus en s’abstenant notamment de communiquer aux débats l’intégralité de l’historique du compte de ces derniers,
– infirmer les jugements,
– débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes formulées à leur encontre,
– condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à leur payer la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du même code ;
Vu les conclusions en date du 5 février 2020 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble La Noiseraie II sis [Adresse 1], intimé ayant formé appel incident, demande à la cour de :
– débouter M. [E] [H] & Mme [F] [I], épouse [H] de l’intégralité de leur demandes, fins et conclusions,
y faisant droit,
– confirmer le jugement en ce qu’il a condamné solidairement M. [E] [H] et Mme [F] [I], épouse [H], au paiement de la somme de 3.780,02 € avec intérêts de droit à compter de l’assignation au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 2ème trimestre 2014 au 29 avril 2019,
– confirmer le jugement en ce qu’il a condamné solidairement M. [E] [H] et Mme [F] [I], épouse [H], au paiement de la somme de 300 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
– infirmer le jugement en ce qu’il l’a débouté de sa demande de condamnation au titre des frais, des dommages intérêts et dit que les dépens seront supportés par moitié entre lui et les appelants,
statuant à nouveau,
– condamner solidairement M. [E] [H] et Mme [F] [I], épouse [H], au paiement de la somme de 735,23 € au titre des frais exposés par le syndicat des copropriétaires,
– condamner solidairement M. [E] [H] et Mme [F] [I], épouse [H], au paiement de la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts au titre de l’article 1231-6 du code civil,
– condamner solidairement M. [E] [H] et Mme [F] [I], épouse [H], aux entiers dépens,
y ajoutant,
– condamner solidairement M. [E] [H] & Mme [F] [I] épouse [H] aux dépens d’appel, ainsi qu’à lui payer la somme de 3.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Sur l’intervention du conseil syndical
M. & Mme [H] reprochent au syndic d’avoir engager une procédure judiciaire à leur encontre contre l’avis du conseil syndical ;
Les attributions du syndic telles qu’énoncées à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoient que le recouvrement des charges de copropriété impayées fait partie de pouvoirs propres reconnus au syndic pour l’exercice de sa mission ;
Tant les dispositions de l’article 18-I, d’ordre publique, que le règlement de copropriété énoncent que le syndic est chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;
Les articles 74 et suivants du règlement de copropriété rappellent notamment les dispositions de l’article 55 du décret du 17.03.1967 en ce qu’elles précisent que :
‘Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.
Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.
Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires,(‘)’;
Le syndic a donc parfaitement exécuté sa mission en engageant une procédure en recouvrement à l’encontre de M. & Mme [H] ;
Sur la demande du syndicat en paiement des charges de copropriété
Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;
L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;
Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;
La demande du syndicat porte sur la période du 7 mars 2014 (solde charges 2013 et 2ème appel trimestriel 2014) au 29 avril 2019 (comprenant le 2ème appel trimestriel 2019 et deux règlements de M. & Mme [H] des 1er avril et 29 avril 2019) ;
La période directement antérieure, soit celle arrêtée au 1er trimestre 2014, est couverte par le jugement précité du 21 mai 2015 ;
Le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :
– le relevé de propriété indiquant que M. [E] [H] et Mme [F] [I], épouse [H], sont titulaires indivis des lots n° 60 et 129 A,
– les procès-verbaux des assemblées générales des 26 mars 2013, 31 mars 2014, 31 mars 2016, 26 avril 2017 et 27 mars 2018 approuvant les comptes des exercices antérieurs et les budgets prévisionnels y inclus les budgets prévisionnels 2018 et 2019, et attestations de non recours,
– le contrat de syndic,
– l’extrait du règlement de copropriété prévoyant la solidarité entre copropriétaires en indivision,
– les appels provisionnels charges et travaux jusqu’aux appels provisionnels des 4ème trimestre 2018, 1er trimestre 2019 et 2ème trimestre 2019,
– le relevé de compte arrêté au 29 avril 2019, créance actualisée à l’appel provisionnel inclus du 1er avril 2019 (2ème trimestre 2019) présentant un solde débiteur de 4.680,98 € (pièce syndicat n° 3), étant précisé que ce décompte ne comporte aucun solde antérieur compte tenu des jugements précédents de condamnation ;
Il convient de déduire de ce montant la somme de 900,96 € qui correspond à des frais de recouvrement, des frais irrépétibles et des dépens sur lesquels il sera statué plus loin ;
La créance justifiée du syndicat ressort donc à la somme de 3.780,02 ;
Les sommes de 286,77 € et 286 € versées par M. [E] [H] et Mme [F] [I], épouse [H], en règlement des charges et travaux du 4ème trimestre 2018 (au total 572,77 €), ont été portées au crédit de leur compte sur le relevé actualisé, et il n’y a pas lieu de les déduire ; il en est de même des sommes de 270,79 € et 271,39 € versées respectivement les 1er et 29 avril 2019 qui figurent au crédit de leur compte (pièce syndicat n° 3) ;
Il résulte également de ce qui précède qu’un compte de copropriété actualisé a été versé aux
débats par le syndicat des copropriétaires et qu’il couvre la période du 2ème trimestre 2014 (le jugement précédent du 21 mai 2015 allant jusqu’au 1er trimestre 2014), jusqu’au 2ème trimestre 2019, accompagné des appels de fonds correspondant (pièce syndicat n° 3) ;
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté M. [E] [H] et Mme [F] [I], épouse [H] de leur demande tendant à faire injonction au syndicat des copropriétaires de produire l’historique intégral de leur compte de copropriété ; en réalité, l’historique du compte de M. & Mme [H] est bien connu puisqu’il ressort des précédents jugements de condamnation cités plus haut qui couvrent la période courant de 2004 au 1er trimestre 2014 ;
Et le jugement du 11 juillet 2019 rectifié par le jugement du 3 décembre 2019 doit être confirmé en ce qu’il a condamné solidairement M. [E] [H] et Mme [F] [I], épouse [H] à payer au syndicat des copropriétaires La Noiseraie II la somme de 3.780,02 € au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 2ème trimestre 2014 au 2ème trimestre 2019 avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;
Sur la demande du syndicat au titre des frais de recouvrement
Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur ;
Les frais de transmission de dossier avocat (420,13 € le 19 mai 2014) ne sont pas des frais nécessaires ; ils font partie des diligences de base du syndic à la charge de l’ensemble des copropriétaires, sauf à justifier de diligences exceptionnelles, ce qui n’est pas le cas ici ;
Les frais d’inscription d’hypothèque légale font partie des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité ; peut importe qu’elle ait été faite en exécution d’un jugement précédent ; la somme de 315,10 € inscrite au débit du compte le 24 août 2015 sera retenue, le jugement devant être réformé en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande sur ce point ;
Les frais d’assignation (165,73 €) font partie des dépens sur lesquels il sera statué plus loin ;
M. & Mme [H] doivent être condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 315,10 € au titre des frais nécessaires ;
Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires
L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance ;
Depuis plusieurs années M. & Mme [H] s’abstiennent de payer les charges de copropriété à leur échéance, n’effectuant que des règlements parties, laissant leur dette perdurer ; leur mauvaise foi est caractérisée par le fait qu’ils ont déjà été condamnés à 4 reprises à payer des arriéré de charges remontant à 2004 ;
Les manquements systématiques et répétés de M. & Mme [H] à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de motifs valables pour expliquer sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;
Le jugement doit être réformé en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande de dommages-intérêts ;
M. & Mme [H] doivent être condamnés solidairement à payer au syndicat la somme de 1.000 € de dommages-intérêts ;
Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à réformer le jugement sur les dépens, mais à le confirmer sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;
M. & Mme [H] doivent être condamnés solidairement aux dépens de première instance ;
M. & Mme [H], parties perdantes, doivent être condamnés solidairement aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 2.700 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M. & Mme [H] ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Réforme le jugement ce qu’il a :
– débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais nécessaires,
– débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts,
– dit que les dépens seront supportés par moitié entre le syndicat des copropriétaires d’une part, M. & Mme [H] d’autre part ;
Statuant à nouveau sur les chefs réformés,
Condamne solidairement M. [E] [H] & Mme [F] [I] épouse [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble La Noiserai II, sis [Adresse 1] la somme de 315,10 € au titre des frais nécessaires ;
Condamne solidairement M. [E] [H] & Mme [F] [I] épouse [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble La Noiseraie II, sis [Adresse 1]) la somme de 1.000 € de dommages-intérêts ;
Condamne solidairement M. [E] [H] & Mme [F] [I] épouse [H] aux dépens de première instance ;
Confirme le jugement pour le surplus ;
Y ajoutant,
Condamne solidairement M. [E] [H] & Mme [F] [I] épouse [H] aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble La Noiseraie II, sis [Adresse 1] la somme supplémentaire de 2.700 par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT