Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail
Le bail commercial en question prévoit un loyer de 80 000 euros, augmenté à 130 000 euros lors du renouvellement en 2014. Une clause résolutoire est incluse dans le bail, permettant au bailleur de résilier le contrat en cas de non-paiement des loyers ou de non-respect des obligations du locataire. Une demande de constat de la fin du bail est formulée par la SCI Onzerok, invoquant des impayés de loyers et des manquements aux obligations du locataire.
Commandement de payer les loyers
En vertu du commandement de payer les loyers
Un commandement de payer les loyers a été délivré, mais les loyers ont été réglés dans le délai imparti, annulant ainsi les causes du commandement.
En vertu de la sommation d’avoir à exécuter les obligations du bail
Sommation de délivrer
Une sommation a été délivrée, exigeant notamment que le locataire reprenne l’exploitation du restaurant et entretienne les lieux. La fermeture du restaurant est contestée par le locataire, invoquant la fermeture du téléphérique comme motif de force majeure.
Sur l’obligation d’exercer
La fermeture du restaurant est examinée à la lumière des obligations du bail. La contestation sérieuse du locataire est retenue, le manquement n’étant pas volontaire.
Sur l’obligation de maintenir les lieux en bon état
L’absence de déneigement est relevée, mais aucune preuve de non-exécution de cette obligation n’est fournie par le bailleur.
Sur l’obligation de fournir une attestation d’assurance et d’assurer le bien loué
Une attestation d’assurance est fournie par le locataire, démontrant qu’il est à jour de ses cotisations.
Sur l’obligation de payer le loyer et les charges
Aucune preuve de non-paiement des loyers n’est apportée par le bailleur, justifiant le rejet de la demande de constat de la clause résolutoire.
Sur la demande de remise en état pour faire cesser un trouble manifestement illicite
La demande de remise en état des lieux est rejetée, les travaux réalisés par le locataire ne constituant pas un trouble manifestement illicite. La mise en demeure de la mairie a été suivie d’effet, éliminant tout danger potentiel.
Sur la demande de provision
La demande de provision est rejetée, aucun arriéré de loyers n’ayant été prouvé.
Sur les demandes accessoires
La société Onzerock est condamnée à verser une somme de 3 000 euros à la société Le Nid d’aigle au titre des frais de justice. Les dépens de l’instance sont également à la charge de la société Onzerock.
* * *
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
MR/SL
COUR D’APPEL de CHAMBÉRY
Chambre civile – Première section
Arrêt du Mardi 23 Mai 2023
N° RG 22/01755 – N° Portalis DBVY-V-B7G-HDCV
Décision attaquée : Ordonnance du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’ALBERTVILLE en date du 04 Octobre 2022
Appelante
S.C.I. ONZEROCK, dont le siège social est situé [Adresse 1]
Représentée par Me Clarisse DORMEVAL, avocat postulant au barreau de CHAMBERY
Représentée par l’AARPI BIRD & BIRD AARPI, avocats plaidants au barreau de LYON
Intimée
S.A.S. LE NID D’AIGLE, dont le siège social est situé Lieudit [Adresse 3]
Représentée par la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE – CHAMBERY, avocats postulants au barreau de CHAMBERY
Représentée par la SCP JAKUBOWICZ & ASSOCIES, avocats plaidants au barreau de LYON
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Date de l’ordonnance de clôture : 20 Février 2023
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 06 mars 2023
Date de mise à disposition : 23 mai 2023
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Composition de la cour :
– Mme Hélène PIRAT, Présidente,
– Mme Inès REAL DEL SARTE, Conseillère,
– Mme Myriam REAIDY, Conseillère,
avec l’assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier,
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Faits et Procédure
La société Panoramic Saulire a donné à bail commercial le 4 décembre 2002 à la société Le Panoramic un local professionnel à usage de restaurant d’altitude sis ‘le panoramic’ station de [Localité 2], sur la commune de [Localité 4].
Le bail a fait l’objet d’un renouvellement anticipé par contrat du 1er décembre 2005, au bénéfice de la société le Nid d’Aigle.
La SCI Onzerock a acquis le bien immobilier le 28 avril 2010.
Le bail commercial a été renouvelé le 26 mars 2014 à compter du 1er décembre 2013.
Une sommation de respecter les obligations d’exploitation, d’entretien, d’assurance du bien et de paiement des loyers et charges a été délivrée le 8 avril 2022 par la société Onzerock à la SAS le Nid d’Aigle pour obtenir paiement de 83 193,64 euros.
Par acte d’huissier du 28 juin 2022, la SCI Onzerock a fait citer la SAS Le Nid d’Aigle devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albertville, aux fins, notamment, de voir constater la résiliation du bail par la jeu de la clause résolutoire.
Par ordonnance en date du 4 octobre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albertville :
– écartait des débats les courriers reçus le 27 septembre 2022 de la SCI Onzerock et de la SASU Le Nid d’Aigle, en cours de délibéré ;
– déboutait la SCI Onzerock de sa demande de constat de résiliation du bail commercial liant les parties ;
– disait n’y avoir lieu à référé sur la demande de remise en état antérieur et sur la production de factures des travaux réalisés par la SASU Le Nid d’Aigle ;
– rejetait les demandes de provisions formées par la SCI Onzerock ;
– déboutait la SCI Onzerock et la SASU Le Nid d’Aigle de leurs demandes d’indemnités sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamnait la SCI Onzerock aux entiers dépens.
Par déclaration au Greffe en date du 10 octobre 2022, la société Onzerock interjetait appel de cette décision en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a écarté des débats les courriers reçus le 27 septembre 2022.
Prétentions des parties
Par dernières écritures en date du 17 février 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Onzerock demandait à la cour de :
– réformer entièrement l’ordonnance dont appel ;
– constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail commercial du 1er décembre 2005 et dans son renouvellement du 26 mars 2014 ;
– juger valide le congé délivré le 30 mai 2022 ;
– enjoindre la société Le Nid d’Aigle, dans un délai de deux semaines après la signification de l’arrêt à intervenir, de :
– quitter les lieux, et plus précisément, vu qu’elle ne les occupe plus à priori d’avoir à retirer touts biens et matériels lui appartenant qui y seraient stockés ;
– remettre toutes les clés à la société Onzerock ;
– assortir cette injonction d’une astreinte de 1 000 euros par jour de retard à l’issue d’un délai de deux semaines après signication de l’arrêt à intervenir ;
– se réserver la liquidation de l’astreinte ;
– juger que les violations graves et répétées de ses obligations par la société Le Nid d’Aigle constituent un trouble manifestement illicite et ont causé des préjudices directs et certains à la SCI Onzerock ;
– juger que la société Le Nid d’Aigle est débitrice d’une obligation non sérieusement constestable de prise en charge de la remise en état des locaux loués, qui lui est entièrement imputable en raison des travaux réalisés en violations du bail et de la loi ;
– condamner la société Le Nid d’Aigle d’avoir à prendre en charge l’intégralité du coût de la remise en état des locaux loués, tels qu’ils étaient lorsqu’elle les a pris à bail ;
– condamner la société Le Nid d’Aigle à titre de provision sur le montant des travaux de remise en état à verser à la société Onzerock la somme de 10 000 euros dans un délai de deux semaines après la signification de l’ordonnance à intervenir ;
– assortir cette injonction d’une astreinte de 1 000 euros par jour de retard à l’issue d’un délai de deux semaines après signification de l’arrêt à intervenir ;
– se réserver la liquidation de l’astreinte ;
– enjoindre la société Le Nid d’Aigle de communiquer à la SCI onzerock tous les justificatifs réalisés dans les locaux loués depuis la prise à bail, soit 2005, et notamment, sans que la liste ne soit limitative : les factures des entreprises, les contrats signés avec des entreprises, les devis ;
– assortir cette injonction d’une astreinte de 1 000 euros par jour de retard à l’issue du délai de deux semaines ;
– se réserver la liquidation de l’astreinte,
– condamner la société Le Nid d’Aigle au paiement de :
– 10 000 euros au titre d’une provision pour les frais de représentation et d’avocat engagés pendant plusieurs années, rendus nécessaire par l’attitude dilatoire et déloyale de la société Le Nid d’Aigle ;
– 130 000 euros au titre d’une provision pour la perte de chance de percevoir des loyers provoquée par les mêmes manquements ;
– en tout état de cause, rejeter l’intégralité des demandes de la société Le Nid d’Aigle ;
– condamner la société Le Nid d’Aigle aux entiers dépens de l’instance, ainsi qu’aux entiers frais d’huissier de justice rendus nécessaires par son inexécution depuis 2019, visés dans les actes d’huissier de justice, ainsi que tous les frais d’exécution forcée à intervenir, avec pour les dépens d’appel application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Mme Dormeval, avocate ;
– condamner la société Le Nid d’Aigle au versement de la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Par dernières écritures en date du 17 février 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la SASU Le Nid d’Aigle demandait à la cour de confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé du 4 octobre 2022, sauf en ce qu’elle a rejeté sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’intimée sollicite l’octroi d’une somme de 4 000 euros sur le fondement précité en première instance, et 5 000 euros en cause d’appel, outre la condamnation de la partie adverse aux dépens avec distraction au profit de la SARL Lexavoué Grenoble Chambéry, représentée par M. Grimaud, avocat.
Une ordonnance en date du 20 février 2023 clôturait l’instruction de la procédure.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.
MOTIFS ET DÉCISION
I- Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail
L’article L145-41 du code de commerce dispose ‘toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliatin, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.’
Le bail commercial du 1er décembre 2005 prévoit un loyer de 80 000 euros et le paiement de celui-ci en quatre échéances égales, au 1er décembre, 1er janvier, 1er février, 1er mars, et renouvellement du 26 mars 2014 a porté ce loyer à 130 000 euros.
Ce contrat comporte une clause ‘résiliation’, libellée de la façon suivante ‘A défaut de paiement à son échéance de toute somme due par le preneur au cours du bail ou après son terme ou d’exécution par le preneur d’une seule obligation légale ou règlementaire ou d’une seule des conditions du bail, il sera résilié de plein droit et sans formalité judiciaire, un mois après un simple commandement de payer ou une simple sommation d’exécuter contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause et resté sans un plein effet.’
La SCI Onzerok sollicite le constat, par le jeu de la clause résolutoire, de la fin du bail, en retenant qu’il existe des impayés de loyers récurrents et que le locataire n’a pas respecté ses obligations, sur le fondement d’un commandement de payer les loyers et d’une sommation d’exécuter les obligations du bail.
En vertu du commandement de payer les loyers
Un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été délivré le 8 avril 2022 par la Selarl Alp Juris, pour la somme de 83 193,64 euros en principal et 395,09 euros de frais.
C’est par une exacte appréciation des circonstances de la cause que le premier juge a retenu que les causes du commandement étaient devenues sans objet, dès lors que le règlement avait eu lieu le 6 mai 2022, soit dans le délai d’un mois imparti pour respecter cette obligation.
L’existence de retards récurrents dans le paiement des loyers peut ensuite être sanctionné par le juge du fond, saisi en résiliation judiciaire du contrat du bail, mais non par le juge des référés, dont les pouvoirs sont limités.
En vertu de la sommation d’avoir à exécuter les obligations du bail
Une sommation a été délivrée par la Selarl Alp Juris, le 8 avril 2022, cet acte a imparti à la société Le Nid d’aigle de :
‘- reprendre l’exercice de son activité dans les lieux loués,
– maintenir les lieux en bon état et de les entretenir, notamment en effectuant le déneigement du toit et de la trappe d’évacuation des fumées en cas d’incendie,
– fournir au bailleur les attestations d’assurance obligatoires,
– à payer le loyer en quatre échéances égales le 1er décembre, 1er janvier, 1er février et 1er mars de chaque année. A rembourser à première demande au bailleur, TVA en sus s’il y a lieu, la taxe d’enlèvement des ordures,
– à tenir constamment assurés ses objets mobiliers, matériels et marchandises, ainsi que les risques locatifs, le recours des voisins, le dégât des eaux et autres risques selon l’usage et justifier à toute réquisition du bailleur de ses assurances et du paiement des primes.
Lui précisant que faute par elle de satisfaire à la présente sommation dans le délai d’un mois à la date indiquée en tête du présent acte, le requérant entend : se prévaloir de ce motif grave et légitime pour lui refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’une indemnité, faire jouter la clause résolutoire du bail ci-dessous littéralement reproduite.’
Il appartient au bailleur de démontrer que le locataire n’a pas satisfait aux obligations visées dans le commandement dans le délai d’un mois qui était imparti pour se mettre en conformité avec le bail.
*Sur l’obligation d’exercer
Il résulte du constat d’huissier du 17 mars 2022, de M. [N], huissier de justice de la Selarl Alp Juris, que ‘le restaurant est fermé. (…) Je ne relève pas la présence d’une quelconque enseigne ou porte-menu. Je constate que la terrasse est recouverte d’une couche de neige de plus d’un mètre de hauteur, sans chemin permettant l’accès à l’établissement. La surface de la neige ne présente pas de traces de passage récent. Je constate que la terrasse située au 1er étage du restaurant est également recouverte d’une couche d’environ un mètre de neige. La toiture du chalet est elle aussi recouverte d’une épaisse couche de neige. Je constate que plusieurs ouvertures au niveau du rez-de-chaussée sont obstruées par des planches de bois.’
Le contrat de bail prévoit à ce sujet que le locataire a l’obligation ‘d’exploiter en permanence dans les lieux loués pendant la période d’ouverture de la station, sauf fermetures d’usage.’
A la date du 17 mars 2022, la station de [Localité 2] sur laquelle se situe le restaurant d’altitude était ouverte, de sorte qu’il ne peut être contesté que la fermeture du restaurant à cette période pourrait être une infraction au bail commercial, sauf cas de force majeure. La société Le Nid d’aigle ne dénie pas que le restaurant est à ce jour, toutjours fermé, et excipe de la fermeture du téléférique ‘le saulire’ permettant à sa clientèle, personnes fortunées en villégiature sur la station de [Localité 2], de venir profiter de la cuisine gastronomique servie dans ce lieu à la vue d’exception.
Cet élément résulte de l’article de presse versé aux débats, et les plaidoiries des avocats à l’audience confirment la pérennité de l’indisponibilité de ce téléphérique. Si ce moyen d’accès n’est pas unique, force est toutefois de constater qu’il est démontré que le téléphérique ‘la saulire’ était la seule possibilité viable économiquement d’alimenter le restaurant en denrées, matériel et personnel saisonnier indispensable.
La contestation sérieuse de l’intimée doit être accueillie, en ce que le non-respect de son obligation d’exploiter n’a pas un caractère volontaire, mais peut revêtir un caractère de force majeure, et il ne sera pas retenu de manquement non sérieusement contestable pour faire jouer la clause résolutoire de ce chef.
*Sur l’obligation de maintenir les lieux en bon état, et notamment d’assurer le déneigement
Le constat d’huissier du 17 mars 2022 précité met en exergue l’absence de déneignement à cette date, mais aucun élément ne permet de retenir une absence de déneigement le 8 avril 2022.
La société Onzerock ne fournit pas de justificatif, entre le 8 avril et le 8 mai 2022 permettant de démontrer que la société Le Nid d’aigle n’a pas exécuté son obligation de déneiger et d’entretenir le bien.
*Sur l’obligation de fournir une attestation d’assurance et obligation d’assurer le bien loué (obligations 3 et 5 de la sommation)
La société Le Nid d’aigle verse aux débats la copie d’une attestation d’assurance d’Allianz portant à la fois sur les dommages à l’immeuble (incendie, dégât des eaux) et sur sa responsabilité civile de chef d’entreprise, établissant qu’elle est à jour de ses cotisations.
Il y a donc lieu de rejeter la demande de constat du jeu de la clause résolutoire de ce chef.
*Sur l’obligation de payer le loyer et les charges incombant au locataire
La société Onzerok ne démontre pas que son locataire ne s’est pas acquitté de son obligation de payer les loyers et accessoires sur la période du 8 avril au 8 mai 2022.
La demande de constat de la clause résolutoire doit être rejetée, toutes les obligations visées dans le commandement ou la sommation ayant été justifiées dans les délais, ou, pour l’obligation d’exploiter justifiant undébat au fond.
II- Sur la demande de remise en état pour faire cesser un trouble manifestement illicite
L’article 835 du code de procédure civile énonce que le président du tribunal peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
La société Onzerock sollicite qu’il soit ordonné à son locataire de remettre les lieux en état, sous astreinte, pour mettre fin à un trouble manifestement illicite, et excipe sur ce point le fait que des travaux qui n’étaient autorisés ni par le bail, ni par la commune ont été réalisés, et qu’ils mettent en danger les personnes, les lieux loués étant destinés à l’accueil du public.
Sur ce point, le constatation de travaux en violation des dispositions du bail ne peut être considérée comme générant un trouble manifestement illicite, qu’au cas par cas. En effet, aux termes du bail, le locataire avait, selon les points 3, 4 et 6 des ‘ charges et conditions’, à supporter les travaux de mise aux normes pour l’accueil du public, le devoir d’assumer dans certaines conditions les ravalements et réparations, et possibilité de réaliser des travaux d’aménagement intérieur, sous réserve de ne procéder à aucun changement de distribution, ni percement de murs, cloisons, plafonds ou planchers, avec possibilité pour le bailleur de demander la remise des lieux dans leur état d’origine ou de conserver les travaux sans indemnisation du preneur’.
Le bailleur reproche ainsi à son locataire une extension de la terrasse, une modification des façades, modification des ouvertures et modification du bâtiment snack, néamnoins, dans le détail du procès-verbal du 26 juillet 2022, les travaux querellés n’apparaissent pas de grande ampleur (agrandissement d’un cabanon en bois, remplacement d’un revêtement de sol de type plancher par des dalles en pierre, et s’il y a eu un enlèvement de cloison, il est noté que celle-ci était une structure légère en bois) et ne peuvent recevoir la qualification de trouble manifestement illicite, la plupart relevant de rénovations ou d’aménagement intérieur, ou encore de négociations avec la société des trois vallées, puisque la terrasse a été étendue sur sa propriété.
Enfin, la réalisation de travaux ne peut constituer du seul fait de l’absence d’autorisation administrative un trouble manifestement illicite. En effet, l’autorisation peut être obtenue postérieurement à la construction, ou la démolition peut être ordonnée. Il en va autrement en cas de danger, de risque pour autrui ou de violation irréversible des droits d’un tiers. En l’espèce, si les travaux ont fait l’objet d’une mise en demeure de la part de la mairie de [Localité 2] le 8 décembre 2022, aux fins de sécurisation de la terrasse, force est de constater que celle-ci a bien été effectuée le 30 décembre 2022, de sorte que le danger n’est plus d’actualité (courriers de la mairie du [Localité 2] des 8 décembre 2022 et 20 janvier 2023).
La demande de remise en état sous astreinte sera rejetée, en l’absence de trouble manifeste.
C’est également par une exacte appréciation des circonstances de la cause que le premier juge a dit qu’il n’y avait lieu à référé concernant la demande de production des factures de travaux réalisés par la société Nid d’aigle depuis 2005.
La société Onzerock sollicite que soit déclaré valable le congé délivré le 30 mai 2022, elle ne présente aucun moyen à l’appui de cette demande qui ne relève pas du juge des référés.
III- Sur la demande de provision
L’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile prévoit en outre la possibilité pour le juge des référés d’accorder une provision au créancier ‘dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable’.
Il n’est, dans le cadre de la présente procédure, pas fait état de l’existence d’un arriéré de loyers, de sorte qu’il y a lieu de rejeter la demande, faute de créance non sérieusement contestable.
IV- Sur les demandes accessoires :
Il ne paraît pas inéquitable de condamner la société Onzerock au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à la société Le nid d’aigle. L’appelante assumera également les dépens de l’instance, avec distraction au profit de M. Franck Grimaud, avocat de la SARL Lexavoué Grenoble Chambéry, sur son affirmation de droit.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement, par décision contradictoire,
Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Déboute la société Onzerock de ses autres demandes,
Condamne la société Onzerock aux dépens, avec distraction au profit de M. Franck Grimaud, avocat de la SARL Lexavoué Grenoble Chambéry, sur son affirmation de droit,
Condamne la société Onzerock à payer à la société Le nid d’aigle la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,
et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.
Le Greffier, La Présidente,
Copie délivrée le 23 mai 2023
à
Me Clarisse DORMEVAL
la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE – CHAMBERY
Copie exécutoire délivrée le 23 mai 2023
à
la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE – CHAMBERY