Exercice d'un droit de préemption - Logement

Qu'est-ce que le droit de préemption en matière de logement ?

Le droit de préemption est un mécanisme juridique permettant à une personne publique ou privée d'acquérir un bien immobilier en priorité, avant tout autre acheteur. Ce droit est souvent exercé par les collectivités territoriales pour des projets d'intérêt général. Selon l'article L210-1 du Code de l'urbanisme, "les collectivités publiques peuvent, dans les conditions prévues par le présent code, exercer un droit de préemption sur les biens immobiliers et les droits sociaux donnant vocation à l'attribution en propriété ou en jouissance de biens immobiliers."

Qui peut exercer le droit de préemption sur un logement ?

Le droit de préemption peut être exercé par plusieurs entités, principalement les collectivités territoriales comme les communes, les départements, et les régions. L'article L211-1 du Code de l'urbanisme précise que "les communes, les établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière de plan local d'urbanisme, les départements et les régions peuvent instituer un droit de préemption urbain."

Quels sont les biens concernés par le droit de préemption ?

Le droit de préemption peut s'appliquer à divers types de biens immobiliers, y compris les logements, les terrains à bâtir, et les locaux commerciaux. L'article L213-1 du Code de l'urbanisme stipule que "le droit de préemption s'exerce sur les biens immobiliers et les droits sociaux donnant vocation à l'attribution en propriété ou en jouissance de biens immobiliers."

Comment se déroule la procédure de préemption ?

La procédure de préemption commence par la déclaration d'intention d'aliéner (DIA) que le vendeur doit adresser à la collectivité compétente. Cette dernière dispose alors d'un délai pour décider d'exercer ou non son droit de préemption. L'article L213-2 du Code de l'urbanisme indique que "le propriétaire qui se propose de vendre un bien soumis au droit de préemption doit notifier son intention à la collectivité compétente par une déclaration d'intention d'aliéner."

Quels sont les délais pour exercer le droit de préemption ?

La collectivité dispose généralement d'un délai de deux mois pour exercer son droit de préemption à compter de la réception de la déclaration d'intention d'aliéner (DIA). L'article L213-2 du Code de l'urbanisme précise que "la décision de préemption doit être notifiée au propriétaire dans un délai de deux mois à compter de la réception de la déclaration d'intention d'aliéner."

Quelles sont les conséquences d'une décision de préemption ?

Si la collectivité décide de préempter, elle doit notifier sa décision au vendeur et proposer un prix d'achat. Si le vendeur accepte, la vente se réalise aux conditions fixées. En cas de désaccord sur le prix, une procédure judiciaire peut être engagée. L'article L213-4 du Code de l'urbanisme stipule que "la décision de préemption doit indiquer le prix proposé par la collectivité. En cas de désaccord sur le prix, le juge de l'expropriation est saisi."

Quels sont les recours possibles contre une décision de préemption ?

Le vendeur peut contester la décision de préemption devant le tribunal administratif s'il estime que la décision est illégale ou abusive. Il peut également contester le prix proposé devant le juge de l'expropriation. L'article L213-8 du Code de l'urbanisme précise que "le propriétaire peut contester la légalité de la décision de préemption devant le tribunal administratif et le prix proposé devant le juge de l'expropriation."

Quelles sont les obligations de la collectivité après avoir préempté un bien ?

La collectivité doit utiliser le bien préempté conformément à l'objectif d'intérêt général qui a justifié la préemption. Elle doit également respecter les délais pour réaliser le projet prévu. L'article L213-11 du Code de l'urbanisme stipule que "la collectivité doit affecter le bien préempté à l'usage prévu dans un délai de cinq ans à compter de la décision de préemption."

Qu'est-ce qu'une zone de préemption ?

Une zone de préemption est un périmètre géographique délimité par une collectivité où le droit de préemption s'applique. Cette zone est définie par un document d'urbanisme comme le plan local d'urbanisme (PLU). L'article L211-1 du Code de l'urbanisme précise que "les zones de préemption sont délimitées par le plan local d'urbanisme ou par un document en tenant lieu."

Quels sont les motifs légitimes pour exercer le droit de préemption ?

Les motifs légitimes pour exercer le droit de préemption incluent la réalisation de projets d'intérêt général tels que la construction de logements sociaux, la création d'équipements publics, ou la préservation de l'environnement. L'article L210-1 du Code de l'urbanisme stipule que "le droit de préemption peut être exercé pour la réalisation d'opérations d'aménagement, de construction de logements sociaux, ou de protection des espaces naturels."

Le droit de préemption peut-il être délégué ?

Oui, le droit de préemption peut être délégué à d'autres entités publiques ou privées, comme les établissements publics fonciers ou les sociétés d'économie mixte, sous certaines conditions. L'article L213-3 du Code de l'urbanisme précise que "les collectivités peuvent déléguer leur droit de préemption à des établissements publics fonciers ou à des sociétés d'économie mixte."

Qu'est-ce qu'une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) ?

La déclaration d'intention d'aliéner (DIA) est un document que le propriétaire d'un bien soumis au droit de préemption doit envoyer à la collectivité compétente pour l'informer de son intention de vendre. L'article L213-2 du Code de l'urbanisme stipule que "le propriétaire doit notifier son intention de vendre par une déclaration d'intention d'aliéner à la collectivité compétente."

Quels sont les éléments obligatoires d'une DIA ?

La DIA doit contenir des informations précises sur le bien à vendre, y compris sa description, son prix, et les conditions de la vente. Elle doit également être accompagnée de certains documents comme le plan cadastral. L'article R213-5 du Code de l'urbanisme précise que "la déclaration d'intention d'aliéner doit comporter la description du bien, le prix de vente, et les conditions de la vente, ainsi que le plan cadastral."

Quelles sont les sanctions en cas de non-respect du droit de préemption ?

En cas de non-respect du droit de préemption, la vente peut être annulée et des sanctions financières peuvent être imposées. La collectivité peut également exiger des dommages et intérêts. L'article L213-11-1 du Code de l'urbanisme stipule que "en cas de non-respect du droit de préemption, la vente peut être annulée et des sanctions financières peuvent être imposées."

Le droit de préemption s'applique-t-il aux successions ?

Le droit de préemption ne s'applique généralement pas aux successions, sauf si le bien est mis en vente par les héritiers. Dans ce cas, une DIA doit être envoyée à la collectivité compétente. L'article L213-1 du Code de l'urbanisme précise que "le droit de préemption ne s'applique pas aux mutations à titre gratuit, sauf en cas de vente par les héritiers."

Le droit de préemption peut-il être exercé sur un bien en copropriété ?

Oui, le droit de préemption peut être exercé sur un bien en copropriété, mais il ne s'applique qu'à la part mise en vente. La collectivité doit notifier sa décision à tous les copropriétaires. L'article L213-1 du Code de l'urbanisme stipule que "le droit de préemption peut s'exercer sur les parts de copropriété mises en vente, et la décision doit être notifiée à tous les copropriétaires."

Qu'est-ce qu'un périmètre de préemption renforcé ?

Un périmètre de préemption renforcé est une zone où le droit de préemption s'applique de manière plus stricte, souvent pour des projets d'aménagement urbain importants. Cette zone est définie par un document d'urbanisme. L'article L211-4 du Code de l'urbanisme précise que "les périmètres de préemption renforcés sont délimités par le plan local d'urbanisme ou par un document en tenant lieu."

Le droit de préemption peut-il être exercé sur un bien loué ?

Oui, le droit de préemption peut être exercé sur un bien loué, mais la collectivité doit respecter les droits des locataires en place. Les baux en cours doivent être maintenus jusqu'à leur terme. L'article L213-1 du Code de l'urbanisme stipule que "le droit de préemption peut s'exercer sur un bien loué, mais les baux en cours doivent être respectés."

Quels sont les critères de fixation du prix en cas de préemption ?

Le prix de préemption est fixé en fonction de la valeur vénale du bien, déterminée par des experts immobiliers. En cas de désaccord, le juge de l'expropriation peut être saisi pour trancher. L'article L213-4 du Code de l'urbanisme précise que "le prix de préemption est fixé en fonction de la valeur vénale du bien, et en cas de désaccord, le juge de l'expropriation est saisi."

Le droit de préemption peut-il être exercé sur un bien en indivision ?

Oui, le droit de préemption peut être exercé sur un bien en indivision, mais la décision doit être notifiée à tous les indivisaires. La collectivité peut préempter la part mise en vente ou l'ensemble du bien. L'article L213-1 du Code de l'urbanisme stipule que "le droit de préemption peut s'exercer sur un bien en indivision, et la décision doit être notifiée à tous les indivisaires."