Statuts de Société civile immobilière (SCI)

Qu'est-ce qu'une Société Civile Immobilière (SCI) ?

Une Société Civile Immobilière (SCI) est une forme juridique de société qui permet à plusieurs personnes de détenir et de gérer ensemble un patrimoine immobilier. Elle est régie par les articles 1832 et suivants du Code civil.Selon l'article 1832 du Code civil : "La société est instituée par deux ou plusieurs personnes qui conviennent par un contrat d'affecter à une entreprise commune des biens ou leur industrie en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l'économie qui pourra en résulter."

Quels sont les avantages de créer une SCI ?

La création d'une SCI présente plusieurs avantages, notamment la gestion facilitée du patrimoine immobilier, la possibilité de transmission du patrimoine avec une fiscalité avantageuse, et la protection du patrimoine personnel des associés.L'article 1844-1 du Code civil précise : "Les associés ne sont tenus qu'à concurrence de leurs apports. Les créanciers de la société ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales que sur les biens sociaux."

Comment rédiger les statuts d'une SCI ?

Les statuts d'une SCI doivent être rédigés par écrit et contenir certaines mentions obligatoires telles que la dénomination sociale, l'objet social, le siège social, la durée de la société, et les apports de chaque associé.L'article 1835 du Code civil stipule : "Les statuts doivent être établis par écrit. Ils déterminent les apports de chaque associé, la forme, l'objet, la dénomination, le siège social, la durée de la société et les modalités de son fonctionnement."

Quels sont les apports possibles dans une SCI ?

Les apports dans une SCI peuvent être en numéraire (argent), en nature (biens immobiliers, mobiliers) ou en industrie (compétences, savoir-faire). Chaque type d'apport a des implications différentes en termes de droits et de responsabilités.L'article 1843-3 du Code civil précise : "Les apports en numéraire doivent être libérés dans les conditions prévues par les statuts. Les apports en nature sont évalués dans les conditions prévues par les statuts."

Quelle est la responsabilité des associés dans une SCI ?

Dans une SCI, la responsabilité des associés est limitée à leurs apports. Cela signifie qu'ils ne peuvent perdre que ce qu'ils ont investi dans la société, sauf en cas de faute de gestion.L'article 1857 du Code civil indique : "Les associés ne supportent les pertes qu'à concurrence de leurs apports. Ils ne sont tenus des dettes sociales qu'à proportion de leur part dans le capital social."

Comment se déroule la gestion d'une SCI ?

La gestion d'une SCI est assurée par un ou plusieurs gérants, désignés par les statuts ou par une décision des associés. Le gérant peut être un associé ou une personne extérieure à la société.L'article 1846 du Code civil précise : "La société est gérée par une ou plusieurs personnes, associées ou non, nommées dans les statuts ou par un acte postérieur."

Comment se prennent les décisions dans une SCI ?

Les décisions dans une SCI sont prises en assemblée générale des associés. Les modalités de convocation et de vote sont définies par les statuts. Les décisions peuvent être prises à la majorité simple ou qualifiée.L'article 1852 du Code civil stipule : "Les décisions qui excèdent les pouvoirs reconnus aux gérants sont prises à la majorité des voix dont disposent les associés, sauf clause contraire des statuts."

Comment se fait la répartition des bénéfices dans une SCI ?

La répartition des bénéfices dans une SCI se fait proportionnellement aux parts sociales détenues par chaque associé, sauf disposition contraire des statuts. Les bénéfices peuvent être distribués ou réinvestis.L'article 1844-1 du Code civil précise : "Les bénéfices sont répartis entre les associés proportionnellement à leurs parts dans le capital social, sauf clause contraire des statuts."

Comment se transmettent les parts sociales d'une SCI ?

La transmission des parts sociales d'une SCI est soumise à l'agrément des autres associés, sauf disposition contraire des statuts. Les modalités de transmission doivent être prévues dans les statuts.L'article 1861 du Code civil stipule : "Les parts sociales ne peuvent être cédées qu'avec l'agrément de tous les associés, sauf clause contraire des statuts."

Quelle est la fiscalité applicable à une SCI ?

La SCI est soumise à l'impôt sur le revenu (IR) ou, sur option, à l'impôt sur les sociétés (IS). Les revenus fonciers perçus par la SCI sont imposés entre les mains des associés proportionnellement à leurs parts.L'article 8 du Code général des impôts précise : "Les sociétés civiles sont, en principe, soumises à l'impôt sur le revenu. Toutefois, elles peuvent opter pour l'impôt sur les sociétés."

Comment dissoudre une SCI ?

La dissolution d'une SCI peut être décidée par les associés en assemblée générale ou prononcée par le tribunal en cas de mésentente grave. La dissolution entraîne la liquidation de la société.L'article 1844-7 du Code civil énumère les causes de dissolution : "La société prend fin par l'expiration du temps pour lequel elle a été constituée, par la réalisation ou l'extinction de son objet, par la dissolution anticipée décidée par les associés, par la dissolution anticipée prononcée par le tribunal, par l'effet d'un jugement ordonnant la liquidation judiciaire ou par toute autre cause prévue par les statuts."

Quels sont les formalités de publicité pour une SCI ?

La création d'une SCI doit faire l'objet de formalités de publicité, notamment la publication d'un avis de constitution dans un journal d'annonces légales et l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS).L'article R210-3 du Code de commerce précise : "La constitution de toute société doit faire l'objet d'un avis inséré dans un journal habilité à recevoir les annonces légales dans le département du siège social."

Comment modifier les statuts d'une SCI ?

Les statuts d'une SCI peuvent être modifiés par décision des associés réunis en assemblée générale extraordinaire. Les modifications doivent être publiées et enregistrées auprès du greffe du tribunal de commerce.L'article 1836 du Code civil stipule : "Les statuts ne peuvent être modifiés que par une décision des associés prise dans les conditions prévues pour les décisions extraordinaires."

Quels sont les droits des associés dans une SCI ?

Les associés d'une SCI ont des droits patrimoniaux (droit aux bénéfices, droit de cession des parts) et des droits politiques (droit de vote, droit d'information). Ces droits sont proportionnels aux parts détenues.L'article 1844 du Code civil précise : "Chaque associé a le droit de participer aux décisions collectives et dispose d'un nombre de voix égal à celui des parts sociales qu'il possède."

Comment se passe la liquidation d'une SCI ?

La liquidation d'une SCI intervient après sa dissolution. Un liquidateur est nommé pour réaliser l'actif, payer le passif et répartir le solde entre les associés. La liquidation doit être publiée et enregistrée.L'article 1844-8 du Code civil stipule : "La dissolution de la société entraîne sa liquidation. La personnalité morale de la société subsiste pour les besoins de la liquidation jusqu'à la clôture de celle-ci."

Quels sont les obligations comptables d'une SCI ?

Une SCI doit tenir une comptabilité régulière et établir des comptes annuels. Les obligations comptables varient selon que la SCI est soumise à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés.L'article L123-12 du Code de commerce précise : "Toute personne physique ou morale ayant la qualité de commerçant doit procéder à l'enregistrement comptable des mouvements affectant le patrimoine de son entreprise."

Comment se fait l'immatriculation d'une SCI ?

L'immatriculation d'une SCI se fait auprès du registre du commerce et des sociétés (RCS). Elle nécessite la fourniture de plusieurs documents, dont les statuts, un formulaire M0, et une attestation de parution dans un journal d'annonces légales.L'article R123-37 du Code de commerce précise : "La demande d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés est faite au moyen d'un formulaire signé par le représentant légal de la société."

Quels sont les apports en nature dans une SCI ?

Les apports en nature dans une SCI sont des biens autres que de l'argent, comme des immeubles ou des meubles. Ils doivent être évalués et peuvent nécessiter l'intervention d'un commissaire aux apports.L'article 1843-3 du Code civil précise : "Les apports en nature sont évalués dans les conditions prévues par les statuts. En cas de contestation, l'évaluation est faite par un expert désigné par les parties ou, à défaut d'accord, par le président du tribunal."

Comment se fait la cession de parts sociales dans une SCI ?

La cession de parts sociales dans une SCI nécessite l'agrément des autres associés, sauf disposition contraire des statuts. La cession doit être constatée par écrit et enregistrée auprès du service des impôts.L'article 1861 du Code civil stipule : "Les parts sociales ne peuvent être cédées qu'avec l'agrément de tous les associés, sauf clause contraire des statuts."

Quels sont les apports en numéraire dans une SCI ?

Les apports en numéraire dans une SCI sont des apports en argent. Ils doivent être libérés selon les modalités prévues par les statuts. Les apports en numéraire constituent le capital social de la SCI.L'article 1843-3 du Code civil précise : "Les apports en numéraire doivent être libérés dans les conditions prévues par les statuts. Les apports en nature sont évalués dans les conditions prévues par les statuts."